REIT представляют собой «долгосрочную возможность покупки»

С точки зрения цен на акции, сектор недвижимости с начала года был отстающим, поскольку медвежьи инвесторы отошли от более рискованных активов, таких как REIT, на фоне роста процентных ставок и ухудшения экономической ситуации.

Хотя рынок недвижимости, представленный индексом FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate, восстановился в июле с доходностью 6,7%, по состоянию на 31 августа индекс потерял 19,2% с начала года, согласно Nareit.

REIT исторически обеспечивали естественную защиту от инфляции, поскольку арендная плата и стоимость недвижимости имеют тенденцию увеличиваться при повышении цен, но в этом году этого не произошло, несмотря на то, что ожидали инвесторы и управляющие фондами недвижимости.

Тенденции, определяющие инвестиции в недвижимость после пандемии

Эндрю Рис, сотрудник отдела исследований инвестиционных компаний в Numis, сказал, что рынки «несколько заблуждались, думая, что собственность отлично защитит от инфляции в текущих условиях».

Он добавил: «Когда инфляция вызвана ограничениями со стороны предложения и происходит на фоне стагнации экономики, как это происходит в ситуации, в которой мы оказались в 2022 году, недвижимость, вероятно, обеспечит такой же уровень инфляции. защита».

Кевин Браун, аналитик по акциям REIT в Morningstar, объяснил, что предположение о том, что REIT обеспечивают защиту от инфляции, основано на ошибочных доказательствах.

«Инфляция помогает REIT стимулировать более высокий рост арендной платы, и в некоторых секторах за последние несколько кварталов наблюдался высокий однозначный или низкий двузначный рост арендной платы. Однако для секторов с долгосрочной арендой влияние инфляции займет годы, если не десятилетия. чтобы полностью просочиться через весь портфель», — сказал он.

«Возможность покупки», несмотря на рост ставок

По словам Риса, если процентные ставки придется поднять даже выше подразумеваемых 4,1%, которые фьючерсный рынок в настоящее время прогнозирует на середину следующего года, дальнейшая волатильность цен на акции REIT может быть весьма вероятной.

Ник Бриттон, глава отдела посреднических коммуникаций в AIC, согласился, отметив, что, если процентные ставки будут намного выше, можно ожидать негативного воздействия на рискованные активы, такие как недвижимость.

Тем не менее, Браун считает, что инвесторы должны рассматривать это как возможность приобрести REIT со скидкой по сравнению с их долгосрочной справедливой стоимостью, утверждая, что нарушение, вызванное уходом ориентированных на доход инвесторов, носит временный характер.

Глубокое погружение: рынки недвижимости в этот кризис не такие, как в 2008 году

«Хотя мы считали, что многие секторы были переоценены в периоды низких процентных ставок, поскольку более высокий уровень внешнего роста был неустойчивым, мы считаем, что сейчас рынок слишком остро отреагировал и что REIT в большинстве секторов торгуются со скидками по сравнению с их долгосрочными оценками. он сказал.

«Поэтому, хотя возможны дальнейшие повышения процентных ставок, которые могут привести к снижению цен на акции REIT в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе нам нравятся скидки, с которыми в настоящее время торгуются большинство REIT, и мы рекомендуем инвесторам рассмотреть возможность добавления REIT к своим инвестициям. портфели».

Майкл Гобичек, управляющий портфелем фонда акций недвижимости SKAGEN m², сказал, что многие плохие новости уже учтены в оценках, таких как влияние инфляции, повышение процентных ставок и потенциальная рецессия цен на активы и доли вакантных площадей.

«Может стать хуже, прежде чем станет лучше, но для долгосрочных инвесторов REIT редко выглядели столь же привлекательными, как сейчас», — сказал он.

Дивидендный прогноз

Джейсон Яблон, глава отдела недвижимости США в Cohen & Steers, сказал, что замедление экономического роста и высокая инфляция смягчают краткосрочные перспективы недвижимости, особенно для секторов, которым не хватает ценовой силы, но отметил, что фундаментальные показатели для базовой недвижимости остаются устойчивыми.

Фактически, первая половина 2022 года была одним из самых сильных периодов для фундаментальных показателей REIT в памяти, отметил Браун, когда многие компании по недвижимости сообщили об исторических уровнях выручки и роста чистой операционной прибыли.

«Указания, исходящие от управленческих команд, похоже, указывают на то, что вторая половина 2022 года немного замедлится, но это отходит от исторического пика, и по сравнению почти с любым другим периодом следует считать очень высоким уровнем роста», — сказал он.

Поиск диверсификации за пределами коммерческой недвижимости

Несмотря на сильные фундаментальные показатели для некоторых секторов недвижимости, дивиденды по-прежнему ниже уровня 2019 года после того, как примерно две трети REIT сократили или отменили свои дивиденды во время пандемии.

«Мы считаем, что продолжающийся рост выручки и чистой операционной прибыли, который компании увидят в 2022 году и далее, должен позволить им полностью восстановить свои дивиденды в течение нескольких кварталов», — сказал Браун.

Согласно данным AIC, из всех 24 инвестиционных компаний REIT, инвестирующих в британскую недвижимость, 15 увеличили свои дивиденды за последний полный финансовый год, четыре сохранили их на прежнем уровне и только пять сократили дивиденды.

Нумис Рис сказал, что устойчивый рост арендной платы будет иметь ключевое значение для определения траектории роста дивидендов, добавив, что «секторы с привлекательными фундаментальными показателями и высокой степенью привязанной к индексу арендной платы должны преуспеть в этом отношении».

Отрасли, готовые к росту

По данным AIC, специализированные REIT, которые включают в себя логистику, здравоохранение и жилой сектор, в настоящее время составляют чуть более половины активов, вложенных в прямую недвижимость Великобритании через инвестиционные компании.

Несмотря на то, что они превзошли во время пандемии, поскольку магазины и офисы столкнулись с трудностями, с тех пор ситуация изменилась, и в этом году произошло относительное восстановление для более универсальной недвижимости.

Согласно данным AIC, основной сектор коммерческой недвижимости Великобритании принес общую прибыль в размере 0,3%, но секторы логистики и жилья понесли убытки в размере 22,6% и 7,6% соответственно.

Тем не менее, учитывая, что рекордно низкий уровень вакантных площадей в промышленном секторе продолжает поддерживать рост арендной платы, Рис сказал, что, по его мнению, падение цен на акции REIT, ориентированных на промышленность, во втором квартале было преувеличенным.

Романо из PGIM переходит на REIT с самостоятельным хранением

Мэтью Норрис, инвестиционный консультант Gravis Advisory, сказал, что специализированные REIT, которые могут увеличить доход от аренды, вероятно, превзойдут традиционные сектора REIT. Это, вероятно, будет включать в себя подсекторы, построенные для сдачи в аренду, самостоятельное хранение, специально построенные студенческие общежития и городскую логистику.

Что касается отстающих, Джозеф Ликсауэр, инвестиционный аналитик Hargreaves Lansdown, сказал, что розничный и офисный секторы могут продолжать испытывать трудности.

«Гибридная работа подорвала спрос на первоклассную, а в некоторых случаях и на второстепенную офисную недвижимость. Он восстанавливается, но, вероятно, на это потребуется время. То же самое можно сказать и о торговой недвижимости. Объем трафика возвращается, но сектор сталкивается со встречным ветром. », — отметил он.

.

Leave a Comment