Fix and Flip: Практическое руководство для инвесторов в 2022 году | Думай о реальности

Инвесторы в недвижимость, которые осознают меняющиеся рыночные условия и управляют своими расходами, могут ДОСТИГНУТЬ ROI за счет фиксирования и переворота.

За последнее десятилетие инвесторы перешли к фиксированной и перевернутой недвижимости, которая в основном приносила здоровую маржу в относительно короткие сроки на быстро развивающемся рынке. По оценкам ATTOM, на сдачу домов во втором квартале 2021 года пришлось 4,9% всех продаж домов.

В 2022 году картина выглядит совсем иначе. В условиях замедления цепочки поставок, цен на материалы, вызванных инфляцией, замедления или остановки продаж жилья и роста стоимости рабочей силы, является ли метод «починить и перевернуть» по-прежнему отличной инвестицией?

Ответ положительный, но сообразительный инвестор должен признать, что с изменением рыночных условий изменились и правила игры. Имея это в виду, давайте рассмотрим некоторые текущие проблемы и способы их решения при минимизации финансового риска. Как и в случае со всеми проблемами с недвижимостью, степень воздействия этих проблем на инвесторов может варьироваться от региона к региону.

Следите за поставками

Последние два года, несомненно, выявили слабые места в нашей глобальной цепочке поставок. Отчасти эти проблемы были связаны с остановкой работы и состоянием здоровья работников во время глобальной пандемии. Стихийные бедствия, замедление производства, логистические сложности и общая нехватка рабочей силы также сыграли свою роль.

Нигде проблемы с цепочками поставок не стоят так остро и долго, как в строительной отрасли, где ключевые материалы и продукты, такие как резиновая кровля, герметик, карманные двери, натяжные потолки и другие элементы, хронически дефицитны или не заказаны. Затронутые элементы со временем менялись, но в настоящее время (и в зависимости от производителя) доставка шкафов может занять от шести до 12 недель; двери и окна до 27 недель; и сайдинг, 12 недель.

Сроки имеют решающее значение для всех строительных проектов, но особенно для заемщиков, работающих по принципу «фикс-и-флип». Условия кредита дают заемщикам твердые сроки для ремонта недвижимости и погашения долга кредитору — обычно 12 месяцев. Мы видели, что среднее время выплаты заемщикам увеличилось в результате проблем с цепочкой поставок, которые задерживают ремонт. Хотя некоторые кредиторы удовлетворят просьбу о продлении кредита, предоставление продления является редкостью. По крайней мере, заемщики могут рассчитывать на высокие комиссии за продление кредита.

Любой, кто планирует реабилитировать имущество, должен создать временной буфер для материалов, на которые повлияли проблемы с цепочкой поставок. Заемщики должны начать заказывать материалы сразу после подписания кредитного договора. В большинстве случаев это окно, когда вы ожидаете выдачи разрешений на строительство. Также примите во внимание, планируете ли вы выставить дом на продажу к весеннему сезону.

Убедитесь, что вы выбрали надежных поставщиков, которые ясно представляют свои ожидания в отношении доставки материалов. А еще лучше заранее закупить материалы, где это возможно. Будьте гибкими в выборе цветов и брендов.

Вопросы стоимости

Мы знаем, что в связи с глобальной инфляцией стоимость практически всего увеличилась, включая большинство строительных материалов. Спасибо повышенному спросу/отсутствию предложения, так как за последние пару лет все больше домовладельцев занимались ремонтными проектами. По оценкам Eye on Housing, цены выросли более чем на 40% с января 2020 года и выросли на 5,4% с начала 2022 года. Сюда входят гипс, краска, готовый бетон и многое другое.

Однако есть некоторые исключения и основания для оптимизма в отношении перспектив на этом фронте. Цены на пиломатериалы и панельные панели снизились за последние 60 дней, а сроки повышения цен в целом замедляются. В 2022 году цены на пиломатериалы упали более чем на 6% до 829 долларов за 1000 досок. Снижение затрат является ответом на более высокие ставки по ипотечным кредитам и общее замедление темпов ремонта, а также на открытие узкого места в цепочке поставок, которое замедляло доставку пиломатериалов до 2021 года.

Соблюдение бюджета проекта реконструкции важнее, чем когда-либо. Учитывая выравнивание цен на жилье, можно рассчитывать на меньший буфер; Таким образом, будет важно разработать планы на случай непредвиденных обстоятельств и выделить более высокий процент резерва на возможные непредвиденные расходы и изменения на рынке жилья. (Как известно любому, кто ремонтировал недвижимость, всегда Неожиданные повороты, которые могут подорвать бюджет.) В прошлом 10% резерва на непредвиденные обстоятельства могли быть стандартом; мы предлагаем учесть больше в 2022 году.

Рабочая сила, скорее всего, останется дорогой, потому что нехватка рабочей силы особенно сильно ударила по торговле. Поиск рабочих в условиях дефицита времени также является сложной задачей. Если вы умеете делать ремонт дома, подумайте, можете ли вы пойти по пути «сделай сам» и сэкономить на затратах.

С другой стороны

Мы уже наблюдаем выравнивание и падение цен на жилье в некоторых городах, в то время как запасы жилья по-прежнему находятся на рекордно низком уровне. Покупателям жилья просто нужно больше жилой недвижимости на рынке. Учитывая, что стоимость, вероятно, будет расти медленно, инвестирование в фиксированные и перевороты по-прежнему выгодно, при этом рентабельность переворотов на конец 2021 года в среднем составляет 32,3%. Для инвесторов, у которых есть возможность покупать недвижимость со скидкой, теперь можно увеличить размер прибыли, если расходы можно будет жестко контролировать. В целом, ремонт дома по-прежнему обходится дешевле, чем покупка обновленного дома. Мы не ожидаем, что это изменится в ближайшее время.

Тем инвесторам в недвижимость, которые знают, насколько приятно вдохнуть новую жизнь в собственность, мы говорим: сохраняйте спокойствие, следите за своими расходами и продолжайте.


Сьюзен Нафтулин основала RFG вместе с партнером Джеффри Голдбергом в 2009 году. Помимо работы в качестве президента RFG, Нафтулин входит в состав Консультативного комитета по этике Американской ассоциации частных кредиторов, где она постоянно отстаивает ценности отрасли недвижимости и поддерживает профессиональное поведение в частное кредитование.

До того, как стать президентом RFG, Нафтулин занимал несколько руководящих должностей в ипотечной отрасли, в том числе генерального юрисконсульта, управляющего юриста, главного операционного директора и старшего вице-президента как в частных, так и в государственных ипотечных кредиторах. До прихода в ипотечную отрасль Нафтулин был адвокатом по правам кредиторов в юридической фирме Fox Rothschild LLP в Филадельфии.

Leave a Comment