Curveballs в крахе жилищного пузыря – Investment Watch

Чарльз Хью-Смит

Все эти кривые мячи еще больше фрагментируют рынок жилья.

Ох уж эти старые добрые времена хорошего, чистого жилищного пузыря и краха, как в 2004-2011 годах: субстандартное кредитование расширило пул покупателей, лживые кредиты и свободные кредиты создали спекулятивное левередж, Федеральная резервная система предоставила чрезмерную ликвидность, а сторожевые псы отрасли были вынуждены (кхм) отвернуться или задремать в тумане вопиющей некомпетентности.



Лопнуть пузырь тоже было просто: непосильный долг, кредитное плечо, мошенничество и спекуляции — все это было раскручено в 2009–2011 годах. Причина была очевидна, а следствие легко предсказуемо.

Увы, сегодняшний пузырь на рынке жилья и его крах имеют следующие особенности:

1. Тупое количество наличных денег, плещущихся по всему миру.

2. У кого есть наличные деньги и кто хочет использовать их для покупки домов.

Я рассмотрел два общепринятых объяснения нынешнего пузыря. в Жилищный пузырь, который вот-вот лопнет? : 1) нехватка жилья и 2) Федеральная резервная система покупает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и наводняет экономику дешевыми кредитами, в результате чего ставки по ипотечным кредитам падают до рекордно низкого уровня.

Как показано на приведенной ниже диаграмме жилья на душу населения, количество единиц жилья на человека (на душу населения) сейчас находится на том же уровне, что и предыдущий пузырь. Это не поддерживает объяснение нехватки жилья в национальном масштабе (хотя местные дефициты могут привести к значительному росту цен) и указывает на спекулятивное безумие FOMO, подпитываемое дешевыми кредитами, как на основной источник пузыря.

Теперь, когда ставки по ипотечным кредитам выросли с 3% до 5%, пузырь спекулятивных кредитов-FOMO лопнул.

В отличие от национального краха пузыря в 2009–2011 гг., нынешний крах будет сильно фрагментирован. из-за огромного количества состоятельных людей с дурацкими суммами наличных в их распоряжении, благодаря все пузырь это сделало и без того богатых людей намного, намного богаче.

Жилищный пузырь лопнет там, где покупатели должны брать кредиты, чтобы купить, а не там, где хотят жить богатые покупатели наличных денег. Те, у кого есть наличные, не слишком заботятся о ставках по ипотечным кредитам, и при этом они не очень чувствительны к цене. Главное, чтобы они жили там, где хотят.

Одна из причин, по которой люди с наличными деньгами будут заинтересованы в том, чтобы использовать их для покупки дома, заключается в том, что миграция в города обращается вспять. Богатые люди, скупившие скромные дома в скромных городских кварталах, тихо продают их неосторожным и переезжают в сельские городки и эксклюзивные анклавы вдали от загнивающих городских центров.

Места, в которых хотят жить богатые, не хотят разрастания и появления новых домов, поэтому предложение будет ограничено. Местные жители, которые предшествовали богатым, также имеют смутное представление о разрастании, перегруженности школ, переполненных школах и всех других бедах строительного бума.

Сильный спрос со стороны покупателей за наличные и ограниченное предложение равняются ценам на жилье, которые не падают, а только поднимаются на ступеньку выше. Обратите внимание, что 1) ставки по ипотечным кредитам не имеют значения для тех, у кого есть глупые суммы наличных денег, и 2) это не средний спекулятивный покупатель, они покупают для себя и защищают все, что создает место, где они хотят жить: они Super-NIMBY (не на моем заднем дворе). «Рост» — это хорошо, пока он где-то в другом месте.

Большое количество людей с безумными суммами наличных денег не являются гражданами США, и они ищут безопасное убежище и хорошие районы в таких местах, как Канада, Австралия и США. Умное население (например, Швейцария) налагает ограничения на иностранную собственность по той очевидной причине, что иностранные деньги могут быстро поднять цены за пределы досягаемости местного населения. Граждане становятся безземельными слугами в своей стране.

В отсутствие таких ограничений на иностранную собственность цены на жилье в желанных регионах быстро вырастают за пределы досягаемости для небогатых и продолжают расти.

Многие из этих иностранных богачей избегают контроля над движением капитала и потенциального возмещения доходов, полученных нечестным путем, и поэтому являются высоко мотивированными покупателями.

Корпоративные владельцы и покупатели – еще один кривый мяч. Корпорации, скупившие сотни или тысячи сдаваемых внаем домов, возможно, перепутали жадность с инвестиционной гениальностью, и небольшая приятная рецессия может оставить им сотни пустующих домов или новых безработных арендаторов, сопротивляющихся выселению за неуплату арендной платы.

По мере того, как эти корпорации избавляются от своих запасов, цены могут упасть значительно ниже, чем ожидают эксперты.

Еще одна кривая — городской упадок. Прошло примерно 50 лет с тех пор, как города США раскрутились в самоукрепляющейся спирали упадка, поэтому общепринятая точка зрения состоит в том, что быстрый упадок основных услуг и связанный с этим обвал цен на жилье «невозможен». Прежде чем делать поспешные выводы о «невозможности», изучите Нью-Йорк 1971–1980 годов.

Что было забыто, так это то, что городской упадок 1970-х годов был обращен вспять благодаря двум одноразовым чудо-спасениям: эксплуатация недавно обнаруженных сверхгигантских нефтяных месторождений, которая снизила стоимость энергии в 1980-х годах и позже, и 2) гиперфинансизация США и всего мира.

Открытия новых сверхгигантских нефтяных месторождений прекратились. Планету очистили, и их больше нет. Что касается финансиализации, увеличение долга и заемных средств теперь является отрицательным, а не положительным моментом. Чудо-спасения за счет расширения долга, использования заемных средств и спекуляций не произойдет.

Городской упадок — сокращение налоговой базы и налоговых поступлений, стремительный рост расходов и преступности, а также отток самых богатых налогоплательщиков — это кривая, которую мало кто понимает. Это «невозможно», пока это не остановить. Люди голосуют ногами.



Все эти кривые мячи еще больше фрагментируют рынок жилья. Если национальные цены на жилье упадут на 20%, регионы, пораженные корпоративным демпингом арендной платы и городским упадком, могут упасть на 50% на пути к «невозможному» снижению. Места, предпочитаемые богатыми с глупыми суммами наличных, могут вырасти на 50%.

Неравенство между поколениями и регионами достигло крайних значений, что еще больше раздробило лопнувший пузырь. Люди, купившие дома за 150 000 долларов несколько десятков лет назад в оживленных прибрежных районах, продают их за 1 миллион долларов наличными, в то время как те, кто заплатил примерно ту же цену в менее благословленном пузырями регионе, после продажи имеют 250 000 долларов — на 100 000 долларов меньше, чем текущая средняя цена дома. . Когда вы купили и где вы купили, все имеет значение.

Это приведет к дальнейшей фрагментации, поскольку богатые люди с 1 миллионом долларов наличными окажутся на уровне ниже мегабогатых. Дом за 2,5 миллиона долларов в эксклюзивном анклаве недоступен, но дом за 950 000 долларов в очень привлекательном месте все еще доступен для 5% лучших. Тем, кому приходится брать ипотеку и платить из заработной платы, придется искать места с хорошими фундаментальными условиями, но недостаточно привлекательные, чтобы ими могли завладеть люди с дурацкими суммами наличных денег.

Пол из Silver Doctors и я подробно обсуждаем эти темы в «Больших проблемах и динамике кризиса на рынке жилья весной / летом 2022 г., упрощенный вариант» (1:08 ч).



Помогите поддержать независимые СМИ, сделайте пожертвование или подпишитесь: В тренде: Просмотров: 9


















Leave a Comment