7 недостатков инвестирования в синдикаты и фонды

Несколько месяцев назад я опубликовал пост с описанием Девять преимуществ инвестирования в синдикаты и фонды недвижимости на странице блога моей компании. Я был приятно удивлен реакцией, поэтому решил сделать вторую часть. На этот раз я решил поделиться этим с моим сообществом BiggerPockets вместо блога моей компании, так что вот…

За последнее десятилетие значительно возросла популярность синдикатов и фондов недвижимости. Закон о рабочих местах 2013 года, повсеместное распространение социальных сетей и растущая волна стоимости недвижимости подготовили почву. Это привело к тому, что многие инвесторы заработали много денег.

И это также создало возможность для новичков и отличных промоутеров изображать из себя великих синдикаторов/операторов, наслаждаясь приливом. Но все мы знаем, что происходит, когда отлив уходит. Уоррен Баффет говорит нам, что мы увидим, кто купается нагишом.

Я пишу, чтобы помочь вам не стать жертвой грубых ошибок тощего ковша. И чтобы помочь вам убедиться, что вы знаете, во что ввязываетесь. Это долгосрочное обязательство, и я хочу убедиться, что вы подсчитали расходы, прежде чем выписывать чек. Итак, давайте рассмотрим еще семь недостатков этого решения.

Прежде чем я это сделаю, вот список рисков и недостатков, которые я описал в своем блоге компании:

  1. Перегретый рынок: Коммерческая недвижимость находится на рекордно высоком уровне.
  2. Синдикаторы зарабатывают деньги, даже если инвесторы этого не делают: Точно так же, как биржевые маклеры получают комиссионные.
  3. Выравнивание: Здесь сложно объяснить… но можно обескуражить синдикатора и мотивировать его уйти, когда дела пойдут плохо.
  4. Потеря контроля: Вы помешаны на контроле? Не посылайте свои деньги синдикатору недвижимости или управляющему фондом.
  5. Разбавление от овер-рейза: Некоторые операторы собирают капитал, чтобы на какое-то время выплачивать доход инвесторам. Это может укусить инвесторов несколькими способами, если дела пойдут плохо.
  6. Прилив заставляет даже новости выглядеть хорошо: Новости = новые инвесторы, называющие себя гуру. Они отлично выглядят сейчас. Но будьте осторожны.
  7. Рискованный долг: Кредитное плечо может ускорить ваше богатство. Или ускорить свое разрушение. Вы умеете оценивать риски?
  8. Скин в игреСиндикаторы действуют по-другому, когда их деньги инвестируются вместе с вашими.
  9. Ключевой риск для мужчин (или женщин): Что произойдет, если вашу звезду собьет автобус?

Кстати, а почему всегда автобус? Как насчет автомобиля? Или пирожковая тележка? (У них все еще есть фургоны с пирожками?)

В любом случае, вот еще семь недостатков инвестирования в синдикаты…

№1: Налог на ликвидность

Подумайте о спектре. С одной стороны, у вас есть акции, облигации и взаимные фонды. Вы никогда не узнаете управляющих фондами, и нет ясности между увеличением доходов на местах и ​​дивидендами в вашем кармане. Вы можете быть подвержены настроению на Уолл-Стрит, войне на Ближнем Востоке или скандалу с генеральным директором. Но у вас будет ликвидность. Вы можете получить деньги, когда вам нужно или хотите.

На другом конце спектра находится коммерческая недвижимость. Вы можете познакомиться с синдикатором, и прибыль часто предсказуема. Существует четкая линия, соединяющая арендную плату и операционные расходы с вашим банковским счетом. Но у вас не будет ликвидности. Вы не получите доступ к своим средствам, пока не истечет срок инвестирования.

Я называю это налогом на ликвидность. Хотя недвижимость может приносить вам более высокую и предсказуемую прибыль без эмоциональных американских горок казино Уолл-Стрит, этот «налог» будет привязан к вашим инвестициям. Хотя концессии часто позволяют вам получить доступ к вашим средствам, нет никаких гарантий. И это будет не такой простой процесс, как фондовый рынок.

Это долгосрочное обязательство. Брак. Но это может быть брак с кем-то, кого трудно узнать…

# 2: Должная осмотрительность сложна

Существует огромное количество информации и практически бесконечный анализ публичных компаний и взаимных фондов. И есть стандартные ящики, которые большинство из них проверяют и публикуют.

Не так с предложениями частной недвижимости. Эти предложения обычно освобождаются от регистрации SEC. И поскольку они относительно малы по сравнению с рыночной капитализацией публичных компаний, анализ практически отсутствует. Вам нужно копнуть глубже, чтобы получить точную картину их компании и сделок.

Вот в чем проблема: как у индивидуального пассивного инвестора, действительно ли у вас есть знания, ресурсы и время, чтобы провести комплексную проверку? Из того, что я видел, у большинства нет. За последние несколько лет я поговорил с более чем тысячей потенциальных инвесторов, и я встретил лишь небольшую горстку таких.

Вот ресурс для вас, если вы решите провести комплексную проверку. Мой друг Брайан Бёрк написал прекрасную книгу «Большие карманы» под названием «Большие карманы». Инвестор невмешательства. Эта книга подробно расскажет вам о том, как проверять синдикаторов и сделки. Я разговаривал с инвесторами, которых воодушевил подробный материал… а другие были обескуражены, когда поняли, как много требуется для тщательного проведения комплексной проверки.

Если это брак… стоит знать, за кого ты выходишь замуж. И знать, сколько от тебя потребуют…

№ 3: Высокие минимальные инвестиции, высокая планка и подробный инвестиционный процесс

Дети (от 18 лет и старше) могут купить акции на Robinhood за несколько долларов за несколько минут. Дневные трейдеры ежедневно входят и выходят из небольших сделок. Но инвестирование в синдикаты требует серьезных обязательств. Многие начинаются с 50 000 долларов. Около 100 000 долларов или намного больше.

И для большинства синдицированных инвестиций потребуется аккредитация. Это конструкция SEC, предназначенная для защиты мелких или неопытных инвесторов от захвата. Это требует, чтобы инвесторы либо (а) имели собственный капитал в размере 1 миллиона долларов (не включая их основное место жительства), либо (б) зарабатывали 200 тысяч долларов в год или 300 тысяч долларов при совместной подаче.

Синдикации также требуют более детального инвестиционного процесса, чем большинство инвестиций в акции в наши дни. В дополнение к проверке аккредитации инвесторы должны подписать соглашения о подписке, подтверждающие, что они прочитали длинный PPM (меморандум о частном размещении), в котором говорится, что они понимают многие способы, которыми они могут обжечься, а также другие положения. Обычно это несколько звонков и вебинаров, и, если вы согласны с моей точкой зрения выше о должной осмотрительности, это может включать посещение сайта, чтобы увидеть, во что вы инвестируете.

Продолжая тему брака, этот супруг может столкнуться с «проблемами», которые сложно решить…

# 4: Возможность подачи нескольких государственных налоговых деклараций

Одним из преимуществ синдикации является тот факт, что вы получаете K-1, доход от партнерства. Это означает, что убытки от обесценения имущества переходят на вас. Это также означает, что вам может потребоваться подавать документы в нескольких штатах, в которые инвестирует ваша синдикация.

Большинство инвесторов считают, что это не серьезная или чрезмерно дорогостоящая проблема, но она доставляет хлопоты, и вы должны знать об этом. Вчера я встретился с инвестором из более чем 30 синдикатов в разных штатах. Как и я, он подает около пяти или шести деклараций штата, в том числе в своем штате. Эти возвраты обычно стоят от 50 до 100 долларов за штат.

Но есть еще одна проблема с К-1…

# 5: K-1 обычно не своевременны

Эта аналогия с браком может навлечь на меня неприятности. У вас когда-нибудь был супруг, который опаздывает? Если вы инвестируете в синдикаты, вы, вероятно, свяжетесь с синдикатором, чей К-1 тоже опаздывает. Эти часто длительные возвраты технически должны состояться 15 марта.йно многие синдикаторы выпускают их в конце марта или начале апреля.

Большинство инвесторов не жалуются, так как они все равно делают расширения. Но если вы ранний тип подачи документов, вам нужно знать, что ваш поздний K-1, вероятно, отбросит вас назад.

Я был предпринимателем с 1993 года, и я продлил свою прибыль за эти 28 лет, поэтому я не считал это недостатком. Но в прошлом году несколько инвесторов, которые обычно подавали заявки в марте, немного беспокоились по этому поводу.

#6: Все яйца в одной или нескольких корзинах

Как мы уже говорили, высокие минимумы приводят к сильной концентрации для обычного инвестора. Я могу купить акции Apple менее чем за 200 долларов. Типичная синдикация (50 000 долларов) имеет как минимум в 250 раз больше (хотя у некоторых минимальный минимум намного выше). Это означает больше яиц в одной корзине, если вы хотите инвестировать. Таким образом, возможности диверсификации для большинства довольно ограничены.

На мой взгляд, это означает более высокую планку должной осмотрительности при синдицировании недвижимости. Но, как я упоминал выше, комплексная проверка может быть более сложной для частных синдикатов, чем для публичных акций, что делает эту ситуацию еще более сложной.

# 7: Сложно уволить менеджера

Пресса изобилует историями о публичных гендиректорах, которые ежегодно увольняются по разным хорошим и плохим причинам. Генеральные директора находятся под постоянным контролем за их комментариями, действиями, личной жизнью и финансовыми показателями.

На прошлой неделе я встретился с известным генеральным директором публичной компании, чья карьера закончилась разногласиями в совете директоров. Он сказал, что готов уйти в отставку и, похоже, доволен ситуацией. Но это напомнило мне об уровне подотчетности и проверки, которым изо дня в день подвергаются эти государственные руководители.

Если вы инвестировали в синдикатор, подумайте об этом: как вы узнаете, что руководители вашего синдикатора мошенничают с бухгалтерскими книгами? Или если они неправильно управляют свойствами? Или если они рефинансируют рискованную задолженность? Или делать любую из сотен других вещей, которые могут повредить или разрушить ваши инвестиции?

И если бы вы могли понять это, вы могли бы их уволить? Скорее всего, не. PPM синдикации предоставляет подробную информацию об удалении управления по делу, но я могу сказать вам, что это, вероятно, будет довольно сложно. И, вероятно, не будет Совета, чтобы уволить их.

Самостоятельное хранение может быть центром прибыли!

Вы устали переплачивать за одно- и многоквартирные дома на перегретом рынке? Инвестиции в самостоятельные склады — это упускаемая из виду альтернатива, которая может ускорить ваш доход и приумножить ваше богатство.

Итак… зачем кому-то инвестировать в синдикаты?

Итак, у вас есть значительные доли в нерегулируемых, неликвидных инвестициях с синдикатором, которого трудно усердно и трудно привлечь к ответственности, и которого почти невозможно уволить. Зачем кому-то это делать?

Есть много веских причин. Я мог бы написать короткую книгу на эту тему, но это выходит за рамки данной статьи.

Я могу вам сказать, что большинство из 400 самых богатых американцев из списка Forbes используют коммерческую недвижимость для поддержания своего состояния. Многие из них заработали состояние и на этой арене.

К сожалению, эти инвестиции исторически были недоступны для среднего инвестора — до недавнего времени. Недавние изменения в законодательстве о синдицировании и политике SEC открыли двери миллионам инвесторов для участия в коммерческой недвижимости.

Инвесторы в синдикаты участвуют в твердых активах, которые обеспечивают…

  • Предсказуемый денежный поток
  • Высокая оценка
  • Значительная выплата основного долга и
  • Почти беспрецедентные налоговые льготы

Эти инвестиции стоят особняком от тех, которые предлагаются через казино на фондовом рынке. Эти инвесторы не беспокоятся о…

  • Бурные настроения на Уолл-стрит
  • Слухи о войне на Ближнем Востоке
  • Недавний скандал с генеральным директором или
  • Последний твит Илона Маска

Все большее число инвесторов обращаются в синдицированную коммерческую недвижимость, чтобы защитить свои активы, увеличить свое состояние и снизить налоги. Если вы решите пойти по этому пути, вам следует предпринять шаги, чтобы преодолеть недостатки, описанные в этих сообщениях.

А что насчет тебя? Какие риски и недостатки вы обнаружили при инвестировании в синдицированные сделки и фонды? Что вы сделали, чтобы смягчить их?

Leave a Comment