5 способов, которыми инвесторы в недвижимость могут подготовиться к рыночному краху | Думай о реальности

Давайте сначала разберемся с плохими новостями: большинство экономистов считают, что нас ждет довольно трудный период для экономики. Между продолжающимися проблемами цепочки поставок (как из-за пандемии, так и из-за войны в Украине), безудержной инфляцией, начинающейся стагфляцией, последними спазмами пандемии (особенно в огромной экономике Китая) и обещанием Федерального резерва поднять процентные ставки, чтобы сдержать инфляцию — экономика сталкивается с довольно большим количеством встречных ветров.

Рецессии всегда бьют по рынку недвижимости. Если здесь и есть хорошие новости, так это то, что, по мнению большинства экспертов, мы скорее увидим охлаждение горячего рынка, чем полную коррекцию. Но жилищный крах остается жилищным крахом. Даже если цены останутся на прежнем уровне, это может нарушить планы многих инвесторов, домовладельцев и потенциальных покупателей. Мы можем видеть, как многие люди отчаянно хотят продать свои дома, пытаясь опередить падающий спрос, и многие могут попытаться продать без риелтора, просто чтобы сэкономить на комиссионных. Некоторые недавние покупатели, напуганные всеми этими разговорами о рецессии, могут даже развернуться и продать до того, как цены упадут, рискуя при этом значительным налоговым штрафом.

Но нет причин слишком остро реагировать, особенно если вы готовитесь к спаду. Давайте рассмотрим пять лучших способов подготовиться к рыночному краху!

Не паникуйте

В то время как большинство экспертов согласны с тем, что в будущем нас ждет некий спад или коррекция рынка, они также согласны с тем, что это будет далеко не так плохо, как в 2008 году, когда миллионы людей потеряли свои дома, а вся экономика стабилизировалась. Это потому, что 2008 год был настоящим пузырем, вызванным низкокачественными кредитами. Падение было внезапным и драматичным.

Будущее, к которому мы движемся сейчас, скорее всего, будет гораздо менее экстремальным. На самом деле, скорее всего, это будет скорее коррекция, которая будет проявляться в постепенном снижении цен на жилье до более нормального уровня, с увеличением времени пребывания на рынке и ростом цен на жилье более медленными темпами.

Большая часть замедления, вероятно, будет сконцентрирована в верхней части рынка, где продавцам, возможно, придется снизить прейскурантные цены, если они захотят продать. Тем не менее, некоторые рынки упадут сильнее, чем другие, а на многих спрос лишь незначительно снизится. Вынос? Когда коррекция наступит, не паникуйте. Это будет ухабистая поездка, но она не будет слишком грубой.

Ховард Кэш

Одна из основных причин, по которой все думают, что грядет крах или коррекция, заключается в том, что Федеральная резервная система повышает процентные ставки для борьбы с инфляцией. Одним из верных последствий этого является то, что ставки по ипотечным кредитам также вырастут, а займы станут дороже. Меньше людей сможет претендовать на ипотеку, и банки будут предлагать меньше из них.

Это означает, что покупатель с наличными в руках будет в идеальном положении, чтобы налететь и купить, когда цены будут низкими, с гораздо меньшей конкуренцией. Инвесторы, которые смогли купить акции после 2008 года, получили блестящую прибыль в последующие десять лет. Если вы умны, вы должны пойти по их стопам. Просто не забывайте действовать разумно, следуя проверенным и надежным стратегиям инвестирования в недвижимость.

Если вы не думаете, что сможете накопить достаточно наличных в кратчайшие сроки, кредитная линия на ваш дом или инвестиционную недвижимость — хороший способ получить быстрый доступ к наличным деньгам. Если у вас хорошие отношения с вашим банком, они часто бесплатно открывают кредитную линию на вашу собственность. А еще лучше, вам не нужно платить проценты, пока вы не снимете наличные.

Дайте себе больше права на ошибку, уменьшив кредитное плечо

Когда экономика замедлится, спрос на аренду упадет вместе со стоимостью недвижимости. Поэтому, если у вас есть инвестиционная недвижимость, которая прямо сейчас приносит здоровую прибыль, вполне возможно, что денежный поток может стать спорадическим или даже иссякнуть, как только экономика застопорится.

Если вы не сможете покрыть ипотечные платежи по своей инвестиционной аренде, если арендная плата упадет или исчезнет, ​​вы можете действовать сейчас и продать их, пока рынок еще здоров.

Сократите свой портфель

У каждого инвестора есть сюрпризы в портфеле, будь то кажущаяся отличной недвижимость, которая едва приносит прибыль, или обычная на вид недвижимость, которая очень высоко ценится. Теперь, прежде чем произойдет сбой или исправление, настало время убрать эти свойства из ваших книг. Менее прибыльные по понятным причинам — когда дела пойдут плохо, объекты, которые едва ли приносят прибыль, скорее всего, окажутся на убыточной территории. А для крупных оценщиков имеет смысл заработать сейчас, пока цены не упали.

Вы хотите сократить свое портфолио до надежных, дорогостоящих, прибыльных объектов недвижимости на рынках, которые могут выдержать некоторые экономические невзгоды и иметь стабильный денежный поток. Пока у вас есть положительный денежный поток от собственности — т. е. она приносит больше, чем затраты на ее владение — падение стоимости собственности не так уж серьезно.

Не забывайте о налоговой стратегии

Если вы все-таки продаете, вам придется платить налоги на прирост капитала с вашей оценки, которая будет значительной после пробега предыдущего десятилетия. Вот почему вам следует рассмотреть возможность использования биржи 1031 для продажи вашей собственности и реинвестирования — без выплаты прироста капитала — в другую, лучшую собственность. Если вы сделаете это, вы убьете двух зайцев одним выстрелом: отсрочите прирост капитала и, по сути, обменяете одну инвестиционную собственность на другую, которая лучше подходит для того, чтобы выдержать рыночный спад.

Потенциальная сложность здесь заключается в том, что обмен 1031 требует, чтобы вы завершили обмен в течение очень короткого промежутка времени (45 дней), поэтому потребуется тщательное планирование и координация, чтобы осуществить его на этом горячем рынке.

Еще один налоговый совет: не забывайте, что если вы продадите свою недвижимость, вы не только потеряете амортизацию этой собственности — один из самых мощных налоговых вычетов, доступных инвесторам в недвижимость, — но вам также придется выплатить амортизацию. налоги. Удостоверьтесь, что вы принимаете это во внимание при анализе «продай или держи»!

Люк Бабич является соучредителем Clever Real Estate, образовательной платформы в сфере недвижимости, призванной помочь покупателям, продавцам и инвесторам принимать более взвешенные финансовые решения. Люк является лицензированным агентом по недвижимости в штате Миссури, и его исследования и идеи были опубликованы в BiggerPockets, Inman, LA Times и других изданиях. Образование: бакалавр с отличием, политология — Стэнфордский университет

Leave a Comment