5 способов заработать на аренде недвижимости

Если вы чем-то похожи на меня, вы выросли, веря в то, что сдаваемая в аренду недвижимость приносила прибыль. В рамках этого убеждения вы, вероятно, не знали, как они зарабатывают деньги, просто знали, что они знали.

Ну а в этой статье вы сможете точно узнать как сдавать недвижимость зарабатывать деньги. В целом, они зарабатывают деньги пятью разными способами.

Поток наличных денег

Денежный поток — это то, что остается от дохода от аренды после оплаты всех расходов. Денежный поток также может называться «чистой прибылью» (по сравнению с «валовой прибылью», которая представляет собой доход до вычета расходов).

Денежный поток может быть положительным или отрицательный. Положительный денежный поток означает наличие избыточного дохода после оплаты расходов, и этот доход идет прямо в ваш карман в виде прибыли. Отрицательный денежный поток означает, что расходы превысили доходы, и теперь вам придется платить из своего кармана, чтобы покрыть их.

Вы можете рассчитать свой денежный поток на ежемесячной или годовой основе. Решите, на что вы хотите обратить внимание, суммируйте свои расходы за этот период и вычтите эту сумму расходов из общей суммы дохода от аренды. Остается ваш денежный поток.

Хорошая вещь о положительном денежном потоке заключается в том, что он может действовать как огромный буфер против меняющейся динамики рынка недвижимости. Например, предположим, что рынок недвижимости рухнул, и стоимость вашей собственности снизилась. Пока вы все еще получаете денежный поток от собственности, вы можете подождать, пока рынок не скорректируется и стоимость вашей собственности не вернется на прежнее место.

В этой ситуации вы бы даже не знали, что мы переживаем рецессию, поскольку вы все равно каждый месяц зарабатывали бы ту же сумму денег на собственности.

Сравните это с ситуацией с отрицательным денежным потоком и падением рынка. Вы можете застрять в положении, которое вынуждает вас продавать имущество с убытком, потому что вы не можете позволить себе поддерживать его во время рецессии.

Денежный поток не является самым высоким источником прибыли, однако он может служить важной основой для успешного инвестирования в сдаваемую в аренду недвижимость.

Заявление

Вероятно, самая популярная форма прибыли, когда люди думают об аренде недвижимости, оценка была постоянным исполнителем с течением времени и одним из крупнейших игроков в том, что делает людей такими богатыми от недвижимости.

Оценка – это когда стоимость имущества увеличивается из-за различных факторов.

Три основные причины признания:

  1. Улучшение свойства
  2. Местоположение

Улучшение свойства

Реабилитация собственности создаст оценку, потому что эта реабилитация теперь увеличила стоимость собственности. В большинстве случаев увеличение стоимости имущества будет больше, чем то, что инвестор должен был заплатить за завершение реабилитации.

Например, допустим, вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов и вкладываете 30 000 долларов в реабилитационный центр. Со всеми улучшениями недвижимость стоит 150 000 долларов. Вы вложили всего 130 000 долларов (100 000 долларов плюс реабилитация в размере 30 000 долларов), но теперь недвижимость стоит 150 000 долларов. Есть дополнительные 20 000 долларов в виде бесплатных денег благодаря признательности, полученной от реабилитации.

Такой вид оценки называется принудительной оценкой.

Расположение

Местоположение, в котором вы купили недвижимость, также будет основным фактором оценки. Если спрос на жилье в этом районе — на более широком рынке или в конкретном районе — растет, растет и стоимость недвижимости. Спрос может возрасти из-за общего роста рынка или из-за того, что вы купили недвижимость в районе, который был намеренно облагорожен, что может привести к более быстрому и резкому повышению курса.

В дополнение к улучшениям и увеличению спроса на недвижимость, инвестор может также испытать повышение рыночной стоимости дохода от аренды. Арендная плата неизбежно увеличивается с течением времени из-за нескольких факторов, но то, что вызывает повышение стоимости недвижимости, обычно также вызывает повышение стоимости аренды. Когда арендная плата увеличивается, ваш денежный поток будет увеличиваться пропорционально.

Хотя оценка является одним из самых высоких источников прибыли от сдачи в аренду недвижимости, она также носит спекулятивный характер. Никогда не бывает гарантии, что причина, по которой вы считаете, что недвижимость подорожает, сработает так, как вы предполагаете. Вы всегда должны учитывать планы на случай непредвиденных обстоятельств относительно того, как вы ожидаете, что недвижимость принесет прибыль, если стратегия повышения стоимости свернется.

Еще одно соображение, о котором следует помнить, заключается в том, что сдаваемая в аренду недвижимость — это долгосрочные инвестиции, и часто истинный потенциал повышения стоимости проявляется в долгосрочной, а не в краткосрочной перспективе.

Наращивание капитала через выплату по ипотеке

Одна из самых крутых вещей в владении арендуемой недвижимостью заключается в том, что чек ваших арендаторов, скорее всего, покроет ваш платеж по ипотеке! Надеюсь, это покрывает больше, чем это, но если это, по крайней мере, покрытие вашего платежа по ипотеке, это означает, что вы не тот, кто платит по ипотеке, а они.

Вот пример: вы покупаете арендуемую недвижимость за 100 000 долларов со скидкой 20%. Это означает, что вы заплатили 20 000 долларов авансом, а оставшиеся 80 000 долларов — это остаток по кредиту в дополнение к процентным платежам.

В течение 30 лет остаток по ипотеке выплачивается каждый месяц за счет дохода, который вы получаете от своих арендаторов. По истечении этих 30 лет было выплачено 80 000 долларов, и теперь вы владеете собственностью бесплатно и чисто. 80 000 долларов не сразу становятся ликвидными, потому что они в форме собственного капитала, но это ваши деньги, и вы можете либо сохранить их в качестве собственного капитала, либо вывести из собственности и использовать по своему усмотрению.

Суть в том, что вы превратили 20 000 долларов в 80 000 долларов плюс любое повышение, которое, скорее всего, произошло за 30 лет.

Налоговые льготы

*Отказ от ответственности: я не налоговый эксперт. Вам следует проконсультироваться со своим CPA по всем налоговым вопросам, связанным с вашими инвестициями в недвижимость.

Сдаваемая в аренду недвижимость является одним из самых выгодных вложений в рамках налогового кодекса IRS. По сути, доход от аренды недвижимости может оказаться необлагаемым налогом доходом при правильном заполнении.

Хотя это может не показаться прибылью в вашем кармане сразу, подумайте о том, сколько вы в конечном итоге платите в виде налогов со своего обычного дохода. Если вы относитесь к 33-процентной налоговой категории, вы можете заплатить 33 000 долларов в виде налогов на доход в 100 000 долларов.

Что, если бы вы смогли сохранить эти 33 000 долларов? Разве это не огромные деньги? Налоговые льготы не совсем черно-белые, но они должны, по крайней мере, дать вам представление о том, насколько существенной может быть прибыль от этих льгот.

Основной способ получения налоговых льгот при сдаче в аренду имущества — это списание. Когда вы списываете расходы, это уменьшает ваш налогооблагаемый доход, уменьшая сумму, которую вы должны по налогам. Если у вас достаточно списаний, чтобы уменьшить налогооблагаемый доход, вы можете значительно снизить свои налоговые обязательства или даже обнулить их.

Списание сдаваемых в аренду объектов происходит из двух основных источников:

  1. Затраты. Большую часть расходов на аренду жилья можно списать. Например, налоги на недвижимость, страхование, плата за управление, ремонт, техническое обслуживание, проценты по ипотеке и т. д. Как они списываются, указано, и вы должны проконсультироваться со своим CPA за помощью по этим вопросам.
  2. Амортизация. IRS предполагает, что сдаваемое в аренду имущество со временем будет ухудшаться, поэтому они позволяют вам списать предполагаемый износ вашей собственности. IRS предоставляет специальное уравнение, которое будет использоваться для амортизации.

При списании расходов и амортизации, уменьшающих ваш налогооблагаемый доход, вы каждый год будете получать значительную сумму денег, списанную с ваших налоговых обязательств, что, в свою очередь, приравнивается к прибыли в вашем кармане.

Хеджирование от инфляции

Инфляция, возможно, одно из самых ненавистных слов в английском языке, имеет тенденцию напрягать нашу жизнь множеством способов. Но всегда ли инфляция плоха? Когда речь заходит об аренде недвижимости, инфляция — это, на самом деле, хорошо. Чем больше инфляция, тем более прибыльной может быть ваша арендная недвижимость.

Из-за инфляции доллар обесценивается меньше, чем раньше. Предположим, сегодня вы получили ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой на сдаваемую в аренду недвижимость стоимостью 100 000 долларов. В то время как 100 000 долларов сегодня стоят 100 000 долларов, что, если 100 000 долларов будут стоить только эквивалент сегодняшних 70 000 долларов в какой-то момент в будущем, когда стоимость доллара упадет? Так работает инфляция.

Как упоминалось ранее, повышение арендной платы вызвано множеством различных факторов, и одним из таких дополнительных факторов является инфляция. Когда арендная плата арендатора увеличивается из-за инфляции, ваш платеж по ипотеке с фиксированной ставкой не меняется, что приводит к еще большему денежному потоку.

Как и в случае с повышением стоимости, инфляция помогает как общему капиталу в вашей собственности, так и ощутимому денежному потоку, ударяющему по вашему карману.

Применение пяти центров прибыли

Интересно узнать, как сдаваемая в аренду недвижимость может приносить прибыль, тем более что прибыль поступает из пяти разных направлений. Владея сдаваемой недвижимостью в течение 10-12 лет, я могу лично поручиться за все пять центров прибыли. Я смутно понимал их прибыль, когда начал инвестировать, но только когда я владел своей собственностью в течение определенного периода времени, я мог видеть, насколько прибыльным является каждый крупный центр.

Одна из лучших вещей, которую вы можете сделать как инвестор, — это понять каждый из этих центров прибыли и применить эти знания в своем анализе при поиске перспективной недвижимости для сдачи в аренду.

Есть два ключа, которые вы должны знать, когда начинаете анализировать потенциальную прибыль от сдачи в аренду недвижимости:

  1. Вопреки тому, что многих из нас учили верить в то, что сдаваемая в аренду недвижимость по своей сути прибыльна, не вся сдаваемая в аренду недвижимость такова. Это важно знать, чтобы вам было предложено строго проанализировать потенциальную прибыль от собственности. Но также, если вы столкнетесь с арендуемой недвижимостью, и ваш анализ не предполагает прибыли, возможно, вы не ошиблись в своем анализе; это может быть просто собственность, которая не может быть прибыльной.
  2. Каждая арендная недвижимость, на которую вы смотрите, может создать различный баланс между центрами прибыли. Например, недвижимость с чрезвычайно высоким денежным потоком может не иметь большого потенциала роста, если таковой имеется. Или самый красивый дом с наивысшей потенциальной ценностью может не дать многого в плане денежного потока. Или, может быть, денежный поток низок, как это может случиться с более высокими процентными ставками, но вы инвестируете в период чрезвычайно высокой инфляции, так что внезапно инфляционный центр прибыли берет на себя инициативу.

Никакие две сдаваемые в аренду объекты не будут приносить доход одинаково и по одинаковой ставке. В большинстве случаев существует компромисс между риском и вознаграждением. Неправильное управление арендуемой недвижимостью может привести к тому, что даже самая лучшая недвижимость не принесет прибыли. Но когда вы потратите время на то, чтобы понять эту динамику и то, как сдаваемая в аренду недвижимость приносит деньги, и применить это к своим решениям о покупке, у вас будет гораздо больше шансов получить заметную прибыль от недвижимости, в которую вы инвестируете.

Если вы владели сдаваемой в аренду недвижимостью в течение значительного периода времени, каков был ваш опыт получения прибыли от этих пяти центров прибыли?

Обрести финансовую свободу благодаря аренде

Если вы рассматриваете возможность использования сдаваемой в аренду недвижимости для накопления богатства, эта книга обязательна к прочтению. С почти 400 страницами подробных советов по созданию богатства с помощью аренды недвижимости, Книга об инвестировании в аренду рассказывает о практических и увлекательных стратегиях, которые инвесторы используют для создания денежного потока и богатства.

Leave a Comment