4 основных пункта выбора инвестиционной недвижимости

Итак, каковы принципы закупок, которые дают наилучшие шансы на блестящий результат?

Я обнаружил, что эти четыре элемента — или то, что я называю основными «П» инвестиций в недвижимость, — являются ключом к успеху.

право собственности

Давайте с самого начала проясним — поиск подходящей недвижимости в данном случае не относится к дому, в который вы влюбитесь.

Я говорю об инвестициях, поэтому убедитесь, что недвижимость, которую вы рассматриваете, удовлетворит ваши финансовые потребности, а не эмоциональные.

Во-первых, правильная недвижимость должна реально приносить более 4% арендной платы. Это покроет выплаты и большинство расходов.

Я также ищу земельный участок хорошего размера площадью более 500 квадратных метров. Этому есть две причины. Во-первых, земля растет в цене. Недвижимость большего размера привлекательна для владельцев и арендаторов и создаст эмоциональную связь со следующим покупателем.

Во-вторых, я хочу купить недвижимость с потенциалом для дальнейшего развития, которая поможет повысить стоимость и/или увеличить доход от аренды. Например, подходящая недвижимость может позволить вам добавить квартиру для бабушки за 150 000 долларов, что увеличит доход от аренды на 400 долларов в неделю. Нет необходимости покупать совершенно новый инвестиционный актив — просто адаптируйте тот, который у вас есть. Правильная недвижимость — это та, к которой вы можете добавить ценность и получить больший доход.

Я также ищу некоторые ключевые особенности собственности, которые, как я знаю, понравятся как арендаторам, так и владельцам-арендаторам. Это означает, что вы будете получать более высокую арендную плату за дом, часто от 40 до 50 долларов в неделю больше. Вы также добьетесь более быстрых результатов продаж по более выгодной цене в будущем, потому что жильцы-собственники сформируют эмоциональную связь с домом.

Эти привлекательные функции включают в себя хорошее домашнее рабочее пространство для удаленной работы. Вы также должны иметь надежное, запирающееся крытое помещение для автомобиля.

Собственность должна иметь хорошее дворовое пространство, как упоминалось выше, а также отдельные жилые помещения хорошего размера. И арендаторы, и владельцы ценят достаточно места для отдыха в семейных домах.

Нужное место

Это немного о «Местоположении! Расположение! Местоположение!», что является абсолютным императивом при выборе активов. Правильное расположение будет означать близость к удобствам на нескольких уровнях.

Территория должна быть легкодоступной, и не только по дороге, но и по маршрутам общественного транспорта. Сама недвижимость должна находиться в нескольких минутах ходьбы от автобусной остановки и, по крайней мере, в нескольких минутах езды от железнодорожной станции с парковкой.

Кроме того, есть инфраструктура, такая как торговые точки и другие объекты, такие как профессиональные услуги и варианты образа жизни. Мне также нравится видеть места в пределах сплошных школьных водосборов, чтобы помочь привлечь семейных покупателей.

Еще один фактор, который помогает, — это готовая база арендаторов. Если дом находится рядом с центрами занятости или крупными предприятиями, такими как больницы или университеты, это часто служит хорошим предзнаменованием для спроса арендаторов и владельцев-арендаторов.

Это также подводит меня к важности статистического анализа местоположения. Инвестиции заключаются в том, чтобы получить правильные цифры, поэтому пригороды, которые я выбираю, должны соответствовать определенным показателям.

Во-первых, я люблю смотреть на арендные ставки вакантных квартир. Чем ниже процент вакантных площадей, тем выше потенциал роста капитала. В большинстве случаев уровень вакантных площадей от 2 до 3% указывает на баланс рынка, при котором спрос со стороны арендаторов удовлетворяется достаточным предложением доступной для сдачи в аренду недвижимости. Сейчас во многих областях уровень вакантных площадей составляет менее 2%. На самом деле, я видел места, где уровень вакансий составляет менее 1 процента. Это верный признак того, что спрос поднимет арендную плату, что является хорошей новостью для арендодателей.

Мне также нравятся пригороды с высоким соотношением владельцев и арендаторов. Владельцы-арендаторы, как правило, остаются в районах дольше и тратят больше на свою недвижимость. Их также привлекают места с отличными удобствами и инфраструктурой, а также хорошая близость к местам работы и центрам городов. Это важно, потому что через пять-десять лет именно владельцы-арендаторы будут платить эмоциональную премию за недвижимость.

Тогда есть акции на рынке. Если имеется ограниченное количество недвижимости, доступной для продажи в районе, соответствующем спросу, цены, вероятно, вырастут. Мы видели это в макромасштабе во время пандемии. Владельцы, которые планировали продать, решили отложить выставление своих домов на продажу. Несмотря на то, что покупатели по-прежнему стремились к приобретению, цены выросли, поскольку они конкурировали за ограниченные листинги. Проверка запасов на рынке на местном уровне — отличный способ отследить область с потенциалом.

Другая статистика, которую я ищу в этом месте, включает высокие аукционные ставки и меньшее количество дней на рынке. Оба указывают на высокий спрос на пригород.

Правильная цена

Есть веская причина, по которой люди используют агентов по закупкам — у нас есть навыки, чтобы определить хорошую ценность и договориться о наилучшем возможном ценовом исходе для наших клиентов.

Я считаю, что вы всегда должны покупать недвижимость по цене ниже рыночной, и есть способы добиться этого, если вы знаете, как играют в эту игру.

Как правило, я экономлю своим клиентам от 20 000 до 30 000 долларов на покупке. К тому времени, когда мои клиенты заключат контракт, я буду знать о похожей собственности, которая продается в том же месте гораздо дороже. Теперь у моих клиентов будет буфер капитала с того дня, как они вступят во владение.

Аукционы на горячих рынках — отличный пример того, когда люди переплачивают. Это особенно относится к молодым инвесторам-новичкам, которые не разбираются в аукционном процессе и могут быть увлечены событием. В результате они платят слишком много за недвижимость только для того, чтобы победить в конкурентной борьбе. Большинство будет оправдывать свое решение в то время, аргументируя это тем, что они были одобрены для финансирования по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, поэтому для них нормально продолжать торги.

Ну, только потому, что вы МОЖЕТЕ что-то купить, не означает, что вы ДОЛЖНЫ это покупать.

Важно оценить рыночную стоимость недвижимости. Посмотрите на сопоставимые продажи, проверьте цены в пригороде и проконсультируйтесь с независимыми экспертами.

Еще одним преимуществом использования агента покупателя является его способность получать внебиржевые и предварительные списки. Это ставит вас впереди конкурентов и дает шанс обезопасить инвестиции по цене ниже рыночной.

Полнота и тщательность в отношении цены потенциально сэкономят вам десятки тысяч долларов.

Правильный период

Позвольте мне быть ясным; Я не предлагаю покупателям пытаться выбрать дно рынка. Хотя выгодно покупать, когда недвижимость относительно дешева, я согласен с прописной истиной, что время на рынке гораздо выгоднее, чем время на рынке.

Итак, я имею в виду покупку в нужное время для вовлеченного инвестора. Если вы находитесь на том этапе своего инвестиционного пути, когда у вас есть средства для покупки инвестиций и возможность обслуживать кредит, то время пришло.

И не позволяйте рыночным условиям сбить вас с толку. В конце прошлого года, когда рынок был очень горячим, у меня была клиентка-инвестор, у которой была возможность взять кредит в размере 450 000 долларов, но она была убеждена, что не сможет позволить себе ничего приличного.

Однако я знал, что есть много инвестиционных возможностей ниже ценовой отметки в 500 000 долларов. У нее были средства, чтобы обеспечить что-то, и это соответствовало ее портфельной стратегии приобретения. В ее случае время было правильным; ей просто нужна была помощь в раскопках актива.

Конечно, важно отслеживать эффективность рынка. Я призываю любого покупателя ознакомиться с некоторыми ключевыми статистическими анализами в интересующей их области. Сюда входят такие факторы, как процентный рост средней арендной платы и продажных цен. Они указывают пики и впадины на рынке, что означает, что вы будете в курсе местного ценового цикла. Другие анализы волнового эффекта прироста капитала в крупных населенных пунктах также могут показать, что вы совершаете покупку в подходящее время.

Эти четыре принципа имеют решающее значение для роста благосостояния. Сделайте их основой своих инвестиционных решений, и вы будете на правильном пути к созданию портфеля отличных активов, приносящих доход выше среднего.

Колин Ли является основателем и исполнительным директором Inspire Realty и членом Ассоциации профессионалов в области инвестиций в недвижимость Австралии (PIPA).

СВЯЗАННЫЕ ТЕРМИНЫ

Инвестиции

Инвестиции — это активы или предметы, приобретаемые с расчетом на то, что они будут приносить доход или дорожать в будущем.

Имущество

Имущество относится к материальному или нематериальному объекту, на который физическое или юридическое лицо имеет законные права или право собственности, например, дома, автомобили, акции или сертификаты облигаций.

4 основных пункта выбора инвестиционной недвижимости




спи логотип


Последнее обновление: 26 августа 2022 г.

Опубликовано: 27 августа 2022 г.

.

Leave a Comment