4 основные биржевые стратегии 1031 для использования на рынке продавца

Если вы не заметили, лучшего времени для продажи недвижимости действительно не было.

Индекс Кейса-Шиллера округляется примерно до 282 пунктов на конец января, а медианные цены на жилье выросли. 15,9% в годовом исчислении в феврале.

Добавьте к этому тот факт, что продавцы получают несколько предложений в течение нескольких дней после листинга, и у вас есть все необходимые ингредиенты, чтобы начать торговую войну, повысить цену на вашу недвижимость и уйти с большим, чем вы могли себе представить.

Но есть проблема. Налоги.

Приятно видеть, что цена вашей собственности увеличивается, но это также означает, что ваш налоговый счет будет значительно выше. Если вы хотите воспользоваться прибылью, которую заработали ваши текущие инвестиции, но не хотите, чтобы вас ударили по соответствующему налоговому счету; Возможно, вы захотите рассмотреть некоторые из этих 1031 биржевых стратегий, которые используют ведущие инвесторы для навигации по рынку продавца.

Зачем использовать биржу 1031?

С обменом 1031 вы можете защитить свою прибыль от налогообложения, после продажи с другой инвестицией в недвижимость равной или большей стоимости. Если вы будете следовать правилам, установленным IRS, ваши инвестиции в недвижимость могут расти с отсрочкой налогообложения.

Проблема использования биржи 1031 на рынке продавца

В наши дни самая сложная часть выполнения обмена 1031 — это поиск новой собственности в течение 45 дней после закрытия продажи прежней собственности.

Как мы обсуждали ранее, продавцы наслаждаются роскошью торгов и заоблачных цен. Инвестировать в современный рынок гораздо сложнее. Сделки трудно найти, и вы не можете гарантировать, что недвижимость, которую вы хотите, попадет в ваши руки.

Хорошей новостью является то, что после обнаружения и заключения контракта IRS предоставляет дополнительные 135 дней для завершения покупки, прежде чем обмен 1031 больше не соответствует требованиям.

1031 обмен

Лучший способ реализовать эти стратегии обмена 1031 — это составить план до того, как недвижимость, которую вы продаете, будет заключена по контракту. Время закрытия определяет право на обмен 1031, поэтому вам нужно будет узнать доступные маршруты до этой даты.

Вам не нужно, чтобы мяч катился по второй собственности, в то время как ваша текущая по контракту. Не всем удобно искать новую недвижимость до закрытия первоначальной продажи, даже при наличии непредвиденных обстоятельств. Обязательно определите свою устойчивость к риску и предпринимайте только те действия, которые позволяют вам спать по ночам.

Четыре стратегии обмена 1031, о которых мы собираемся поговорить, основаны на том, где вы сейчас находитесь на временной шкале продаж. Это:

  • Если вы еще не разместили свою недвижимость
  • Если у вас уже есть контракт
  • Если вы уже закрылись
  • Воспользуйтесь обратным обменом
налоговая книга

Опасаетесь налогового сезона?

Не знаете, как максимизировать отчисления для вашего бизнеса в сфере недвижимости? В Книга о налоговых стратегиях для опытного инвестора в недвижимостьCPA Аманда Хан и Мэтью МакФарланд делятся практической информацией, необходимой вам не только для уплаты налогов в этом году, но и для подготовки текущей стратегии, которая значительно облегчит ваш следующий налоговый сезон.

Если вы еще не разместили свою недвижимость

Первая стратегия заключается в том, чтобы договориться о заключении сделки таким образом, чтобы вы оставались в кресле водителя. Если вы можете найти дружелюбного покупателя, это самый простой способ сделать обмен 1031.

Покупатель, готовый подождать, пока вы завершите поиск недвижимости, — это наилучший сценарий, но если вы не можете найти того, кто готов ждать, вам нужно изучить несколько вещей.

Во-первых, найдите данные о вашем рынке и изучите среднее количество дней на рынке (DOM). Это число позволит вам узнать, сколько времени у вас есть, чтобы найти другую недвижимость, или даже какое влияние вы имеете на продажу своей собственной.

Вы можете получить эти данные через Zillow, Redfin или Realtor.com. Или свяжитесь с доверенным местным агентом по недвижимости в вашем районе, который может предоставить очень точные данные с помощью службы множественного листинга (MLS).

Вы также можете спросить других инвесторов в недвижимость, как выглядел их последний месяц в вашем регионе.

В зависимости от того, что вы узнали, у вас есть следующие варианты:

  • Откладывание размещения вашей собственности на рынке до тех пор, пока вы не найдете замену.
  • Договоритесь о продлении даты продажи с возможностью ускорения.
  • Добавьте в предложение оговорку о непредвиденных обстоятельствах, которая ставит продажу в зависимость от того, найдете ли вы подходящую замену в течение определенного периода времени.
  • Добавьте возможность продлить закрытие на 15-30 дней и более.

Если у вас уже есть контракт

Если у вас уже есть контракт на продажу вашей собственности, вы все равно можете принять меры, чтобы уложиться в 45-дневный срок идентификации.

Цель состоит в том, чтобы начать делать предложения как можно скорее. Трудность на рынке продавца заключается в том, что у покупателей практически нет рычагов влияния. Если вы не можете выполнить условия продавца, он может просто выбрать другое предложение. Так что придется быть умным.

Здесь у вас есть несколько путей:

  • Подумайте о том, чтобы делать предложения, зависящие от вашей продажи (вероятность того, что это сработает, крайне мала на рынке продавца, но стоит попробовать пару объектов).
  • Попросите о продлении закрытия (я предлагаю через две недели после того, как ваша продажа запланирована. Некоторые из наших инвесторов сталкиваются с задержками кредитора в своих продажах, которые нарушают жесткое закрытие).
  • Попытайтесь получить положения об инспекции, комплексной проверке или финансировании, срок действия которых истекает через неделю или две после закрытия вашей продажи.
  • Рассмотрите многоуровневое предложение заработанных денег, чтобы заставить работать одну из вышеперечисленных стратегий. В частности, предложите солидный задаток при подписании с другим более крупным задатком после закрытия сделки. Сделайте их возмещаемыми или невозмещаемыми в зависимости от вашей терпимости к риску и того, что гарантирует ситуация.

Если вы уже закрыли продажу

Это не лучший сценарий, но не вся надежда потеряна. Помните, что у вас есть еще 45 дней после закрытия сделки, чтобы найти недвижимость на замену для выполнения обмена 1031.

Но вам нужно быть быстрым и эффективным в поиске новых свойств.

Если вы исчерпали свои возможности и поговорили со всеми, кто у вас есть, кто мог знать о новой сделке на рынке, от местного агента до сантехника, который всегда чинит протекающие краны, вы можете подумать о расширении своего ассортимента.

Прежде всего, подумайте о выходе на рынки за пределами вашего собственного. Если вы еще этого не сделали, вы также можете посмотреть на недвижимость, в которую вы обычно не инвестируете.

Например, если вы инвестируете в краткосрочную аренду, но не можете заключить сделку, возможно, вам следует окунуться в рынок многоквартирных домов?

Наконец, возможно, пришло время изучить структуры долевой собственности, такие как Государственный траст штата Делавэр или синдицированный арендатор в общем проекте. Если все сделано правильно, эти типы инвестиций могут оказаться прибыльными и обеспечить возможность обмена 1031.

Воспользуйтесь обратным обменом

Если вы нашли идеальную замену недвижимости, но не можете договориться о продаже своей первоначальной собственности заранее, вам может подойти «обратный» обмен.

Обратный обмен представляет собой более сложную структуру обмена с более длительным временем выполнения, особыми требованиями к финансированию и более высокой ценой. При этом, если вы обнаружите прекрасную возможность, обмен отсрочит значительную сумму налога.

Обратный обмен имеет смысл на рынке продавца, столь же горячем, как тот, на котором мы находимся сейчас, если вы можете это осуществить.

Заключительные мысли

Хотя это, конечно, не самый предпочтительный вариант, важно подчеркнуть, что за запуск обмена 1031 и его неприменение штрафа нет.

Если вы не можете найти подходящую замену, лучше позволить вашей бирже умереть и заплатить налоги, чем делать плохие инвестиции. В долгосрочной перспективе вы будете больше сожалеть о неудачных инвестициях.

Если у вас есть другие стратегии обмена 1031, оставьте комментарий ниже, чтобы поделиться ими с сообществом BiggerPockets!

Leave a Comment