Эксперт или любитель? Знаете ли вы, кто ваш синдикатор недвижимости?

Вы были в Техасе в последнее время? Я был там в прошлом месяце, и вы действительно должны знать, что там происходит в мире недвижимости.

Техасские радиопередачи и рекламные щиты покрыты рекламой инвестиций в недвижимость. Но это не то, что вы могли ожидать.

Это не реклама для поиска инвесторов. Это реклама для поиска и обучения синдикаторов.

Подъем синдикаторов-любителей недвижимости

Многочисленные конкурирующие программы обучили десятки тысяч «обычных людей» тому, чтобы стать синдикаторами недвижимости, и в этом нет ничего плохого.

Я только за, на самом деле! Я в восторге от того, что эти возможности существуют. В конце концов, все мы начинали в одинаковом месте.

Однако, признаюсь, я нервничаю по этому поводу.

Я нервничаю, потому что некоторые из этих новых синдикаторов собирают сотни миллионов долларов от инвесторов со всех концов Соединенных Штатов, а затем перепродают свои сделки следующему стажеру с существенной прибылью в течение 18-30 месяцев.

Проблема с этим? Большинство из этих синдикаторов недвижимости не испытали на себе горькой желчи экономического спада. Их неопытность привела их к таким широким заявлениям, как:

  • — На этот раз все по-другому.
  • «Цены на аренду всегда будут расти».
  • «Каждому нужно место для жизни».
  • «Они больше не производят землю».

Это тот же самонадеянный язык, который я слышал в преддверии 2008 года. Нет, я не предсказываю повторение финансового кризиса 2008 года, но я предупреждаю, что высокомерие часто приводит к катастрофе.

Недавно один брокер сказал мне, что он регулярно заключает сделки, в которых несколько студентов одной и той же программы делают ставки друг против друга. В итоге недвижимость продается на 20% выше первоначальной запрашиваемой цены.

Затем они промывают и повторяют, продавая следующему человеку еще больше.

Звучит здорово и все такое, но вы когда-нибудь играли в музыкальные стулья в детстве? В какой-то момент музыка останавливается. Что происходит тогда?

Мое сообщение: в мире, где любители и эксперты получают одинаковую прибыль, трудно понять, кто на самом деле является экспертом.

Если вы пассивно инвестируете в синдицированные сделки и доверяете оператору свои с трудом заработанные деньги, я предполагаю, что вы хотите сотрудничать с операторами, которые являются настоящими экспертами.

специалисты, которые:

  • Давно в сфере недвижимости.
  • Знайте, как определить внутреннюю стоимость и извлечь ее от имени своих инвесторов.
  • Приобретайте внебиржевые сделки, которые никогда не увидят брокеры и успешные любители.
  • Они лучшие операторы, чем промоутеры, поэтому о большинстве из них вы ничего не слышали.

Настоящая экспертиза в действии

Моя фирма и я только что инвестировали с настоящим экспертом. Он заключает сделку по переоборудованию складских помещений на недостаточно обслуживаемом рынке недалеко от Бостона. Это хорошо заметная недвижимость на главной дороге в быстро развивающемся районе. Он работает как торговый центр на протяжении десятилетий, но, поскольку его розничные продажи снизились, у него есть и прибыльность.

Этот синдикатор недвижимости имеет долгую и успешную историю самостоятельного хранения. Несколько лет назад руководители собрали и продали портфель из 27 активов для хранения данных институциональному инвестору более чем за 100 миллионов долларов. В результате их отношений на рынке они имели доступ к этой сделке до того, как она стала публичной.

Вот почему мы любим эту сделку. Преобразование и эксплуатация этого имущества в качестве складского помещения консервативно прогнозирует внутреннюю норму прибыли (IRR) значительно выше 20%. Но это только для складского бизнеса. Недвижимость также включает в себя ряд других ценных возможностей, которые значительно увеличат прибыль.

Например:

  • В собственности есть несколько акров ценной набережной, которые могут быть превращены в дорогие кондоминиумы на берегу реки или многоквартирные дома.
  • Парковка может быть продана как несколько участков ресторану или застройщику многоквартирных домов.
  • Некоторые из существующих розничных секций могут быть реконструированы для увеличения доходов и стоимости.

Ниже представлена ​​карта объекта:

Помните, что все эти возможности существуют помимо прогнозируемой внутренней нормы доходности 20%+ от хранилища. А поскольку эти три возможности практически не имеют стоимостной основы, их риск низок, а потенциальная доходность относительно высока.

Мы не узнали об этой удивительной сделке через радиорекламу, рекламный щит или широко раскрученный веб-сайт. Конечно, таким образом можно найти отличные инвестиционные возможности. Но мы обнаружили, что многие из лучших предложений недоступны для широкой публики. Эти сделки заключаются в построении значимых отношений с опытными профессионалами.

Так как же нам найти и проверить этих «опытных профессионалов»?

Я рад, что вы спросили. Брайан Берк является опытным профи. Он инвестирует в недвижимость более 30 лет. Он управлял более чем 750 сделками с жильем и более чем 3000 многоквартирными домами.

Брайан, как и я, был обеспокоен стремлением занять лидирующие позиции на этом взрывоопасном рынке. Он сотрудничал с BiggerPockets Publishing, чтобы выпустить книгу для пассивных инвесторов, которые хотят провести комплексную проверку синдицированных операторов и сделок. Он метко назван «Инвестор, которому не нужны руки», и я настоятельно рекомендую его прочитать.

Найти опытных профессионалов может быть так же просто, как использовать огромное сообщество BiggerPockets. Вам также следует ознакомиться с обзорами синдикаторов недвижимости и форумами сообщества в Интернете. Это немного сложнее, чем проверять рестораны на Yelp, но есть много отличных ресурсов, которые помогут вам начать.

Вы также можете использовать Google. Найдите компанию и найдите ее руководство в Google, за которым следуют такие слова, как «мошенничество, нарушение SEC, преступление». Вы можете быть удивлены некоторыми результатами, которые вы найдете. Всякий раз, когда я инвестирую, я захожу так далеко, что покупаю подробную биографию и проверки на наличие преступлений.

Еще один пример настоящего профессионала в сфере недвижимости. Джим Пфайфер, который годами инвестирует в синдикаты. Он создал сообщество под названием Left Field Investors, чтобы рассматривать и рекомендовать синдицированные пассивные инвестиции. Их цель — помочь инвесторам создать финансовую свободу, найдя правильных синдикаторов и инвестиции.

добавление, Ипполито также имеет отличный форум для пассивных инвесторов. Ян продал свою технологическую фирму и начал искать инвестиции в недвижимость почти десять лет назад. Он признал нехватку демократизированных платформ, предназначенных для честных разговоров между краудфандинговыми инвесторами, поэтому создал The Real Estate Crowdfunding Review. Хотя его форум сосредоточен на краудфандинге, он не ограничивается краудфандинговыми сделками. Существует множество обзоров всех типов синдикаторов недвижимости и возможностей.

Заключительные мысли об экспертах и ​​любителях

Я хочу внести ясность, нет ничего постыдного в том, чтобы быть любителем. BiggerPockets — это мощное место, где инвесторы всех типов, с разным опытом и опытом могут делиться идеями и расти вместе.

Но я также хочу подчеркнуть, что игра с недвижимостью может быть сложнее, чем кажется сейчас. Конечно, за последние 12 лет было относительно легко получить значительную прибыль от наших активных и пассивных сделок. Прилив действительно поднял все лодки.

Но если что-то не может продолжаться вечно, оно когда-нибудь закончится (не моя остроумная фраза, но я с удовольствием ее использую). Деревья не растут вечно. Музыкальные стулья — это весело, но музыка в конце концов уступит место тишине. Вы поняли идею.

Если вы растете в своей роли активного инвестора в недвижимость или коммерческого синдикатора, продолжайте в том же духе! Продолжайте учиться, создавать свою команду, таланты, технологии и послужной список.

Но, пожалуйста, не принимайте замечательный растущий рынок, которым мы все наслаждались, как признак того, что вы не можете заключить плохую сделку. Используйте это время, чтобы учиться с ветром в спину, но постоянно помните, что ветер может измениться в мгновение ока.

Будьте готовы к этому дню. Убедитесь, что вы структурировали свои инвестиции, чтобы выдержать бурю. Не переплачивайте за сделки и, пожалуйста, не берите капитал инвестора, если вы это делаете.

Если вы пассивный инвестор, я бы посоветовал вам внимательно изучить каждого синдиката, с которым вы планируете инвестировать. Проверьте их команду и послужной список. Задавайте им трудные вопросы.

Попытайтесь определить, является ли это типом человека, с которым вы хотели бы иметь проблемы в течение десятилетия, если рынок пойдет вниз. Даже если все идет гладко, характер ваших деловых партнеров имеет первостепенное значение.

Хороший синдикатор недвижимости может превратить посредственную сделку в выигрышную. Паршивый может испортить самое лучшее.

Придет день, когда будет легко увидеть разницу между экспертами и успешными любителями. А до тех пор я призываю вас не шуметь и сотрудничать с опытными операторами, которые обеспечивают защиту от убытков и получение прибыли в любых рыночных условиях.

накопление прибыли 3d 1 1

Самостоятельное хранение может быть центром прибыли!

Вы устали переплачивать за одно- и многоквартирные дома на перегретом рынке? Инвестиции в самостоятельные склады — это упускаемая из виду альтернатива, которая может ускорить ваш доход и приумножить ваше богатство.

А вы? Вам было трудно отличить экспертов от успешных любителей? Что вы делаете, чтобы защитить себя от возможного спада, который в какой-то момент затронет каждого инвестора?

Leave a Comment