Что это значит для инвесторов в недвижимость и домовладельцев

Калифорнийцам снова могут грозить новые налоги.

Волны поднялись на прошлой неделе, когда член Ассамблеи Крис Уорд (штат Сан-Диего) представил Калифорнийский закон о спекуляциях (AB 1771).

Законопроект является последней попыткой Ассамблеи обуздать расходы на жилье и подорвать рост прибыли инвесторов. В случае принятия закон добавит дополнительный налог в размере 25% на прирост капитала от продажи или обмена жилой недвижимости в течение трех лет с момента ее первоначальной покупки.

Другими словами, законодатели Калифорнии пытаются дестимулировать активность инвесторов на рынке жилья штата. Тем не менее, формулировка законопроекта также затронет традиционных домовладельцев, в том числе наиболее уязвимых.

Обзор Калифорнийского закона о спекуляциях

Калифорнийский закон о спекуляциях содержит следующие положения:

  • Домовладельцы будут облагаться налогом до 25% на прирост капитала, если они продадут свой дом в течение трех лет после покупки.
  • Налог распространяется на всех «Квалифицированных налогоплательщиков».
  • Применяется к большинству жилых помещений с некоторыми исключениями.
  • Исключением являются покупатели жилья, впервые покупающие жилье, и единицы доступного жилья.
  • Недвижимость, проданная в течение трех лет, облагается налогом в размере 25%. Через три года ставка снижается на 5% каждый год, пока не пройдет семь лет.
  • Собранные налоги будут направлены на инвестиции в сообщества, а 30% будут направлены на доступное жилье.
  • В случае принятия 2/3 голосов в Ассамблее законопроект станет законом 1 января 2023 года.

Что за история стоит за этим?

Рынок жилья в Калифорнии известен своей дороговизной. Сан-Франциско обычно занимает первое место среди самых дорогих рынков недвижимости в США. Налоговые ставки штата также являются одними из самых высоких в стране.

Намерение AB 1771 состоит в том, чтобы снизить цены на жилье, не позволяя инвесторам воспользоваться рынком с предложениями наличными. По словам спонсора законопроекта Криса Уорда, закон отговорит институциональных инвесторов, которые скупают дома за наличные и вскоре после этого продают их по завышенным ценам.

«Мы слышали, что люди, въехавшие в свой первый дом, были обыграны предложениями наличными, — сказал Уорд на пресс-конференции. «Когда инвесторы выпадут из пула покупателей, это даст обычным покупателям дома шанс купить дом».

Для Уорда цены являются серьезной проблемой. Как представитель Сан-Диего, исторически одного из самых доступных мест в Калифорнии, он наблюдал за стремительным ростом стоимости недвижимости, которая поставила Сан-Диего в один ряд с Сан-Франциско, вопрос голосования, который не сулит ему ничего хорошего.

К несчастью для Уорда, его законопроект сталкивается со значительной оппозицией.

По мнению недоброжелателей, главная проблема, стоящая перед кризисом недвижимости в Калифорнии, – это острая нехватка жилья. Спрос за последние несколько лет резко упал, а предложение было исключительно медленным, чтобы наверстать упущенное.

Строительство жилья в Калифорнии в 2021 году составило около 120 000 человек. Это небольшой рост по сравнению с 2020 годом, но на уровне последних четырех лет или около того. Однако это намного ниже уровня 2004 или 1988 года, когда общее количество единиц значительно превышало 200 000. Штат также не соответствует своим строительным целям, которые должны сократиться примерно на 180 000 единиц в год.

По сути, Калифорнии не хватает нескольких миллионов единиц жилья, и она все еще не в состоянии удовлетворить спрос. Это, в сочетании с высокими налоговыми ставками, создало рынок с катастрофически завышенными ценами, блокируя миллионы и оказывая огромное давление на малообеспеченных и начинающих покупателей.

На самом деле, многие эксперты по недвижимости отмечают, что закон, скорее всего, усугубит инвентарный кризис.

«В Калифорнии серьезный кризис доступности. К сожалению, этот законопроект будет облагать налогом как большинство домовладельцев, так и инвесторов, что приведет к еще большей нехватке инвентаря, что является одной из основных причин роста цен на жилье. Мы считаем, что это благонамеренный закон со значительными непредвиденными последствиями», — сказал Нема Дагбандан, партнер Geraci LLP, главный юрисконсульт Американской ассоциации частных кредиторов.

Основной проблемой законопроекта является то, что он распространяется на всех квалифицированных налогоплательщиков. Если вы не находитесь на действительной военной службе или не умерли, вы считаетесь квалифицированным налогоплательщиком. Если вы должны были продать свой дом в течение семи лет, то вы будете облагаться налогом, инвестор или нет.

Аргумент, конечно, в том, что большинство калифорнийцев не продают свои дома так быстро, что правда. Например, жители Лос-Анджелеса, как правило, сохраняют свои дома в среднем около 16 лет.

Однако напрашивается вопрос, не является ли это нарушением прав собственности продавцов? Допустим, вы купили дом в Лос-Анджелесе в 2020 году, но вам только что предложили фантастическую работу в Сан-Франциско. Загвоздка в том, что вам нужно переехать.

Должны ли вы облагаться налогом до 25% за необходимость переезда? В совместном заявлении нескольких калифорнийских ассоциаций по торговле недвижимостью, в том числе Калифорнийской ассоциации риэлторов®, говорится, что это абсолютно не так.

«Согласно американскому отчету о миграции Neighbor 2020-2021, более 20% опрошенных заявили, что планируют переехать в связи со сменой работы, финансовыми трудностями или необходимостью в дополнительных помещениях. В соответствии с AB 1771 владельцы недвижимости с растущей семьей, стремящиеся переехать в более просторный дом, сокращая размер дома из-за потери работы одним из жильцов, или даже те, кто должен переехать, чтобы ухаживать за заболевшим близким человеком, будут сурово наказаны просто за то, что им нужно было переехать», — говорится в письме.

В заявлении по-прежнему пренебрежительно отзывались о законопроекте, ссылаясь на критические данные, согласно которым инвесторы, расплачивавшиеся наличными, составили лишь 3,8% всех транзакций в 2021 году. Это также обеспечило устранение основной причины законопроекта, которая заключается в снижении цен.

“В дальнейшем, [the bill] ничего не делает для того, чтобы гарантировать доступ к домам тем, кто покупает жилье впервые или другим покупателям, и не создает больше возможностей для жилья. Скорее законопроект вызовет непредвиденные последствия для рынка, сократив количество домов, доступных для продажи. В январе 2022 года количество новых домов продолжало сокращаться двузначными цифрами: с 13 301 в январе 2021 года до 10 000 в декабре 2021 года. Этот законопроект усугубит сокращение числа объявлений, поскольку он стимулирует инвесторов фактически держаться. на свою собственность дольше и заставит домовладельцев, которым нужно продать, ждать, что еще больше угнетает предложение собственного жилья в Калифорнии».

Заключительные мысли

В целом, Калифорнийский закон о спекуляциях представляет собой сбивающую с толку попытку обуздать цены на жилье и, скорее всего, принесет больше вреда, чем пользы рынку недвижимости.

Ориентируясь на всех квалифицированных налогоплательщиков, а не конкретно на инвесторов, Ассамблея пытается воспользоваться огромным рынком, на котором стоимость жилья резко возросла, что составляет больше налоговых поступлений, чем можно было бы предположить из-за масштабов законопроекта.

Мы будем держать вас в курсе дальнейших событий.

Leave a Comment