Что нужно, чтобы создать портфель недвижимости за пределами штата и заработать достаточно, чтобы бросить работу

Сара Уивер живет с намерением, реагирует гибко и терпеливо. Именно так ей удалось приобрести 15 единиц и путешествовать по миру в качестве цифрового кочевника. Вот почему агенты нанимают ее, чтобы она их тренировала. Именно так она основала компанию, чтобы удовлетворить потребность в своей отрасли. Именно так она заработала финансовое положение, чтобы иметь возможность приобретать недвижимость в Смоки-Маунтинс, районе, который был бы недоступен для нее всего год назад.

Но ее путь не всегда был гладким. 2020 год был особенно трансформационным, объясняет она на выпуск подкаста BiggerPockets Real Estate. Она признает, что делала что-то неправильно, прежде чем научилась делать это правильно. Она не знала, как наладить отношения с агентами по недвижимости или сузить свое внимание до правильной инвестиционной стратегии. Это знание, как и успех Уивера, было заработано упорным трудом. Теперь она проложила путь, по которому посчастливилось последовать другим инвесторам на большие расстояния, и из ее истории можно многому научиться.

Будьте преднамеренными

Люди иногда спрашивают Уивер, как она так быстро разбогатела. Она говорит, что это было нелегко, но, безусловно, это было преднамеренно. «Я думаю, что могу с уверенностью сказать одно: я живу действительно намеренно», — говорит она. «Было ли много слез, неудач и разочарований? Абсолютно. Но я проснулся, и мне было очень ясно, каковы мои цели, и я не позволил мелочам сбить меня с толку».

В 2015 году Уивер написала в своем дневнике, что хочет быть независимой от местоположения. В течение восьми дней она получила работу в сфере недвижимости, что позволило ей работать удаленно. «И это был момент проявления «ага». И поэтому с тех пор я просто очень усердно записываю, чего хочу в жизни, а затем не принимаю «нет» за ответ». Она знала, что хочет жить в Буэнос-Айресе. Итак, три года назад она купила билет в Аргентину в один конец. Когда вы намеренно настроены на ту жизнь, которую хотите, вы понимаете, что препятствия — это обычное дело, и вы не позволяете им изменить вас.

Когда начать

Большой успех в сфере недвижимости исходит из того, что вы начинаете с ресурсов, которые у вас есть. В 2017 году Уивер жила в Денвере, штат Колорадо. В то время этот район был для нее непомерно дорогим, поэтому она поехала в Канзас-Сити, зная, что может получить лучшую цену. «Итак, я взломал дом в Канзас-Сити в 2017 году». Она переходила от одноквартирных домов к двухквартирным и четырехквартирным, каждый раз взламывая дома на разных рынках. Это никогда не было случайностью, что она стала кочевником. Она специально построила свою инвестиционную стратегию для такого образа жизни.

Соведущий подкаста BiggerPockets Real Estate, Дэвид Грин, повторяет, что большой успех в сфере недвижимости и бизнеса строится небольшими шагами. «Это постепенный систематический прогресс, когда вы не пытаетесь просто нокаутировать противника одним ударом», — объясняет он. Такая эскалация пациентов — это то, с чем Уивер справилась очень хорошо.

Преимущества (и проблемы) долгосрочного инвестирования

«Я думаю, что долгосрочное инвестирование — это абсолютный путь даже с первого дня. Люди спрашивают: «Что вы будете делать, если что-то сломается?» И я говорю: «Это здорово. Ты ничего не делаешь».

Однако ничегонеделание требует большой активной работы. «У меня есть то, что я называю списком поставщиков. Так что у меня не один сантехник. У меня пять сантехников, потому что в тот день, когда что-то случится, сантехник, которого ты любишь и которому доверяешь, недоступен. И поэтому этот список имеет решающее значение». Она начинает работать над этим списком, как только будет уверена, что закроет его. Именно так она самостоятельно управляет всеми своими 15 устройствами за тысячи миль.

По ее словам, ничегонеделание также требует от вас должной осмотрительности. «У вас должна быть команда на земле, которой вы можете доверять. И именно здесь дружелюбные к инвесторам и подкованные инвесторами агенты по недвижимости абсолютно цепляются. Вам нужно доверять им, но, как и в случае с онлайн-знакомствами, вы доверяете, но проверяете. И поэтому мне нравится проводить видеотуры. Я гуляю по окрестностям в Google Earth. В моем процессе комплексной проверки есть много шагов, которые делают возможным дистанционное инвестирование».

И хотя само собой разумеется, сильный Wi-Fi имеет решающее значение. Вивер рекомендует настроить новый регион в выходной день, чтобы обеспечить стабильный доступ в Интернет в течение недели.

Хотя расстояние может быть препятствием, оно также имеет свои преимущества. Жизнь за границей позволила Уивер сократить свои расходы, сэкономить большую часть своей зарплаты и перейти с трех единиц на 15 всего за 68 дней. «И когда это произошло, я проснулся и сказал: «Вау, я сделал это», как будто я превысил свой индекс финансовой устойчивости или финансовый независимый индекс. Это означает, что все мои расходы более чем покрываются моим доходом от аренды. Я могу легко оставить свой W-2». Это всегда было конечной целью, а теперь это реальность.

Навигация по отношениям с агентами

Работать с агентами может быть сложно, даже если вы не находитесь в другом часовом поясе. Инвестирование из-за рубежа представляет собой еще большую проблему. Но по иронии судьбы, когда вы инвестируете на расстоянии, вы больше всего полагаетесь на своего агента. Уивер говорит, что выбор правильного агента — это одна часть головоломки, а гибкость в ваших ожиданиях — другая. «В идеале ваш агент тоже должен быть инвестором или, по крайней мере, разбираться в инвестировании», — говорит она. Во время собеседования с агентом по недвижимости она задает наводящие вопросы, например:

  1. Как выглядит ваша лидогенерация?
  2. Как выглядит ваше портфолио?
  3. Вы когда-нибудь делали BRRRR раньше?

Если у вас есть хороший агент, вы, конечно же, должны попытаться удержать его. Это означает установление кристально четких критериев, чтобы ваш агент мог с уверенностью найти то, что вам нужно. Например, когда Уивер находилась в Новой Зеландии, заключая сделку в Омахе, она предоставила своему агенту невероятно подробные критерии. «Он знал, чтобы сообщить мне цену покупки, текущую арендную плату, рыночную арендную плату, предполагаемую реабилитацию, налоги и страховку». И эта информация облегчила Уиверу оценку сделки.

Поддерживать доверие вашего агента также означает вкладывать свои деньги в то, что вы говорите. «Один из самых быстрых способов быть отправленным в конец списка агента — это сообщить ему свои кристально четкие критерии, агент отправляет вам эту сделку, а затем вы не пишете по ней предложение».

Важно уважать репутацию и время вашего агента. Если они собираются обратиться к своим контактам для вас и найти внерыночные сделки, соответствующие вашим критериям, вы должны быть уверены в том, чего хотите, и готовы написать предложение, когда найдете его, иначе оно плохо отразится на их. У Уивер также другие ожидания относительно того, как ее агенты проводят свое время, чем у агента по месту жительства. «На самом деле я не заставляю своих агентов ходить по территории, если у меня нет контракта», — говорит она, потому что их время тратится на охоту за сделками.

Если вы ищете агента по недвижимости, ориентированного на инвесторов, воспользуйтесь поиском агентов на торговой площадке BiggerPockets Marketplace, чтобы найти проверенных и профессиональных агентов по недвижимости, которые помогут вам заключить нужные вам сделки.

Выбор правильной инвестиционной стратегии

Успех Уивер был возможен только потому, что она сосредоточилась на одной стратегии за раз. В настоящее время она находит золотую середину в среднесрочной стратегии аренды. «Если у вас есть кто-то, кто хочет забронировать ваше жилье на месяц, два, может быть, на три месяца, они хотят, чтобы оно было полностью меблировано. Вы, арендодатель, оплачиваете коммунальные услуги, и, возможно, вы не получаете столько арендной платы, как на Airbnb, но оборот меньше. Там гарантированный доход», — говорит она.

Эта стратегия также позволяет инвесторам обходить местные постановления, ограничивающие количество или тип разрешенной краткосрочной аренды. стали популярными в западных штатахособенно Колорадо.

Уивер говорит, что ей удалось разместить свои объекты на Facebook Marketplace и FurnishedFinder.com. Но Airbnb также может быть надежным местом для поиска среднесрочных арендаторов. Об этом заявил генеральный директор Airbnb Брайан Чески. Больше людей бронируют аренду на более длительный период потому что пандемия привела к более удаленной работе. В четвертом квартале 2021 года 22% забронированных ночей приходилось на проживание в течение одного месяца и более.

Удовлетворение потребности рынка

Инвесторы часто обладают уникальной способностью распознавать неудовлетворенные потребности других инвесторов, и в этом заключается идея новейшего предприятия Уивера. «Сейчас я восполняю потребность рынка. Я основал компанию Arya Design Services, и мы помогаем инвесторам обновить или полностью запустить их Airbnb. Мы можем купить всю мебель удаленно, отправить ее в подразделение, и люди на месте смогут ее собрать, или вы можете прислать мою команду, чтобы она обставила ее самостоятельно».

Это просто еще один пример возможностей, которые могут появиться, когда вы живете с намерением, реагируете гибко и проявляете терпение.

Найдите местного агента сегодня

Поиск агентов BiggerPockets позволяет легко связаться с агентами по недвижимости, которые знают местный рынок и могут оценить недвижимость с точки зрения инвестора. Вот как это работает:

  1. Выберите свой рынок
  2. Поделитесь своими инвестиционными критериями
  3. Совместите с агентом по недвижимости

Leave a Comment