Что вам нужно знать о «добавочной стоимости»? Думай о реальности

Успех инвестиций в недвижимость сводится к анализу сделок, данным и цифрам.

Проблема модных словечек в мире инвестиций заключается в том, что они заменяют шумиху решениями, основанными на ажиотаже.

Помните модные словечки, которые доминировали в прошлом году? Акции криптовалют и мемов привлекали большое внимание инвесторов — наряду с их деньгами. Наполненные стимулирующими деньгами, инвесторы-новички наводнили рынки, скупая все, что привлекало внимание на интернет-форумах и в социальных сетях. Инвесторы скупали акции криптовалют и мемов, основываясь исключительно на слухах.

Dogecoin, криптовалюта, которая начиналась как розыгрыш, около года назад взлетела до небес. Но с момента своего пика прошлым летом он упал более чем на 740%. Gamestop, ресурс мемов, который прошлой зимой наделал много шума из-за онлайн-шумихи, упал на 167% по сравнению с пиком ажиотажа в декабре прошлого года.

Если бы инвесторы проделали домашнюю работу при анализе перспектив Dogecoin и Gamestop, а не полагались на слухи, они бы поняли, что Dogecoin — это шуточная валюта, а импульс Gamestop подпитывается исключительно искусственной шумихой, а не какими-либо скрытыми экономическими факторами.

Точно так же они поняли бы, что скачок цен на Gamestop был искусственно создан группой инвесторов, стремящихся преподать урок хедж-фондам. Они объединили усилия, чтобы поднять цены на акции компаний, терпящих убытки, которые предназначались для коротких продаж, что привело к убыткам в сотни миллионов долларов, когда эти хедж-фонды были вынуждены покрывать эти короткие позиции по высоким ценам. Как только шум стих, начался грохот.

Шумиха о добавленной стоимости

В мире инвестиций в недвижимость модное словечко, которое в настоящее время ходит по кругу, заставляет инвесторов забывать основы анализа сделок и игнорировать финансовые данные и лежащие в их основе экономические основы, необходимые для прогнозирования перспектив сделки.

Это модное слово — «добавочная стоимость». Подобно крипто- и мем-акциям, слово «добавочная стоимость» подразумевает «нельзя пропустить». В результате инвесторы действуют небрежно.

Инвесторы предполагают, что любая возможность, связанная со словом «добавочная стоимость», — это беспроигрышный вариант. Однако в чужих руках инвестиции с добавленной стоимостью сопряжены с высоким риском, как и любые другие инвестиции. Эти инвестиции совсем не «нельзя пропустить». Фактически, инвесторы могут потерять больше денег на этих сделках, чем если бы они придерживались более консервативной инвестиционной стратегии.

Инвестиции в добавленную стоимость, если они сделаны правильно, могут создать богатство. Как следует из названия, возможность создания добавленной стоимости — это возможность, при которой инвестор может провести существенную реконструкцию актива или изменить эффективность управления и повысить ценность инвестиций, чтобы получить более высокую прибыль, чем более консервативные стратегии, такие как базовая и базовая плюс, которые требуют нескольких модификаций собственности.

Инвесторы приобретают коммерческую недвижимость для получения денежного потока и долгосрочной оценки. Возможности создания добавленной стоимости позволяют инвесторам увеличить как денежный поток, так и собственный капитал за счет стратегических улучшений внешнего вида, удобств и эффективности управления.

Хотя инвестиции в добавленную стоимость имеют огромный потенциал роста, они также потенциально могут быть сопряжены с огромными рисками.

Когда добавленная стоимость становится потерей стоимости

Возможность добавления ценности может стать убыточной при различных обстоятельствах, включая переплату при приобретении или недооценку затрат после приобретения. Переплата и перерасход средств уменьшают прибыль, которую вы когда-то планировали.

Возможности добавления ценности получают все преимущества, и все хотят в них участвовать. Тем не менее, есть два заблуждения, которые следует помнить при оценке возможностей добавления ценности по сравнению с другими возможностями:

  • Заблуждение №1 заключается в том, что все риски, связанные с дополнительными инвестициями, незначительны и могут быть легко преодолены.
  • Заблуждение №2 заключается в том, что другие стратегии, такие как Core и Core-Plus, не могут конкурировать с активами с добавленной стоимостью.

Заблуждение #1

Идея о том, что все риски, связанные с инвестициями в добавленную стоимость, незначительны и могут быть легко преодолены, ошибочна. Существует множество рисков, как внешних, так и скрытых, которые могут выйти из-под контроля.

И в конечном итоге на исправление или смягчение последствий уходит непомерно много времени или средств. Риски, связанные с инвестициями с добавленной стоимостью, включают:

• Реабилитация отстает от графика.

• Перерасход материальных затрат.

• Незапланированные трудозатраты и проблемы.

• Несчастные случаи во время ремонтных работ (например, удар по водопроводу или газопроводу).

• Стихийные бедствия.

• Проблемные арендаторы.

• Неприятные элементы перемещаются по соседству или сообществам.

• Недостижение целевых показателей арендной платы.

• Невозможность сокращения вакансий или неожиданное увеличение вакансий.

• Расходы на реабилитацию превышают затраты.

• Необнаруженные фундаментальные или структурные проблемы.

Заблуждение #2

Еще одно заблуждение, связанное с возможностями создания добавленной стоимости, заключается в том, что они являются краеугольным камнем всех стратегий в сфере недвижимости — основные и дополнительные возможности, которые нужно проклинать.

Когда объекты с добавленной стоимостью погрязают в проблемах, они перестают быть той «стоимостью», о которой думал инвестор. Твердое ядро ​​​​или возможность «основное плюс» кажутся благоприятными по сравнению со свойствами с добавленной стоимостью, оказавшимися в этих обстоятельствах.

Core/Core-Plus против. добавленная стоимость

Итак, в чем разница между основными и основными свойствами плюс по сравнению с добавленной стоимостью?

  • Основные свойства иметь высокую заполняемость (90% и выше); генерировать стабильный, стабильный денежный поток от постоянных, высококачественных арендаторов, заключенных в долгосрочную аренду; расположены в престижных местах; и практически не требуют обновлений.
  • Core-плюс Недвижимость похожа на основную недвижимость, но она дает возможность улучшить денежный поток за счет небольших улучшений собственности, управления или арендаторов.

При правильном обращении свойства с добавленной стоимостью могут принести доход выше среднего. И если они будут работать точно так, как планировалось, они превзойдут другие инвестиционные стратегии.

Это не означает, что инвесторы должны игнорировать основные и дополнительные свойства. Они могут оказаться ценными в любом портфеле как постоянный и надежный источник денежных потоков. По сравнению с менее эффективными свойствами с добавленной стоимостью, основные свойства и основные плюс свойства могут превзойти свойства с добавленной стоимостью, но без рисков или головной боли.

Успех инвестиций в недвижимость сводится к анализу сделок, данным и цифрам. Неважно, какой стратегии вы придерживаетесь. Если вы полагаетесь на модные словечки и выполняете домашнюю работу, ваши инвестиции потерпят неудачу. С другой стороны, если вы расставите все точки над «i» и перечеркнете все «t», вы сможете зарабатывать деньги практически на любой стратегии.


Кайл Джонс является основателем и ключевым руководителем TruePoint Capital, LLC, частной инвестиционной компании, специализирующейся на владении и управлении многоквартирными активами с добавленной стоимостью и строительством с нуля. Джонс отвечает за надзор за всеми аспектами финансовой деятельности компании, операций и отношений с инвесторами.
Помимо TruePoint Capital, LLC, Джонс является соучредителем American Grid, управляющей компании по оценке жилой недвижимости.
Прежде чем стать инвестором и предпринимателем на полную ставку, Джонс работал в нескольких компаниях из списка Fortune 100 и в сфере продаж высоких технологий.

Leave a Comment