ФРС сигнализирует о резком изменении политики — грядут большие изменения процентных ставок

15 ноября Федеральная резервная система объявила, что в 2022 году они могут повысить процентные ставки до трех раз, что свидетельствует о резком изменении политики.

Это большая новость, потому что В начале пандемии COVID-19 ФРС предприняла два больших шага для стимулирования экономики. Он снизил процентные ставки почти до нуля и начал программу покупки активов — и то, и другое сработало, как предполагалось.

И теперь, похоже, в 2022 году мы отступим от этих двух стимулов, которые могут оказать значительное влияние на рынок жилья.

Почему эти повышения процентных ставок в 2022 году важны?

В идеале ФРС должна постепенно отменять эти экономические стимулы — сначала постепенно сокращая покупки активов до тех пор, пока они не достигнут нуля, а затем постепенно повышая процентные ставки на 0,25% за раз. Это то, что они сделали после Великой рецессии с большим успехом.

Это также неожиданный шаг, поскольку до недавнего времени ФРС давала понять, что полностью прекратит покупку активов в середине 2022 года, при этом повышая ставки только один раз ближе к концу года. Но страна имеет дело с устойчиво высокой инфляцией, которая в ноябре достигла 6,8% на душу населения. индекс потребительских цен— и именно этот вопрос, похоже, заставил центральный банк действовать.

И теперь ФРС намерена завершить покупку активов к марту 2022 года, а вскоре после этого процентные ставки будут расти.

Что это означает для экономики?

Для экономики в целом это приятная новость. ВВП страны растет, а безработица возвращается к допандемическому уровню. Таким образом, нет необходимости в дальнейшем экономическом стимулировании. Самой большой проблемой в экономике сейчас является инфляция, и повышение процентных ставок является лучшим инструментом ФРС для борьбы с инфляцией, поскольку оно сокращает денежную массу.

Будем надеяться, что это действие ФРС вызовет инфляцию, поскольку сбои в цепочке поставок будут устранены. В свою очередь, мы надеемся, что это вернет уровень инфляции к уровню, который ближе к целевому показателю ФРС в 2%. Хотя, скорее всего, это займет как минимум год.

Что это значит для рынка жилья?

Но даже если это действие пойдет на пользу экономике в целом, оно, вероятно, будет иметь серьезные последствия для рынка жилья. Когда процентные ставки растут, это оказывает понижательное давление на цены на жилье, потому что это делает стоимость ипотеки или любого другого вида кредита более дорогой.

Это показано на диаграмме ниже. Как показано, существует отрицательная корреляция между процентными ставками и ценами на жилье. Когда один идет вверх, другой стремится вниз — и наоборот. наоборот

Но хорошая новость в том, что это не всегда так. В истории США было много раз, когда процентные ставки увеличивались, и цены на жилье также росли одновременно.

Это произошло совсем недавно, с 2013 по 2018 год, когда наблюдалась приличная волатильность процентных ставок. Тем не менее, цены на жилье постоянно росли, прежде чем стабилизироваться в 2018 году, когда процентные ставки достигли максимума после великой рецессии.

Вот почему трудно предсказать, что произойдет с рынком жилья, когда процентные ставки вырастут в следующем году. Когда речь идет о сложных рынках, таких как рынок жилья, не существует единого индикатора или фактора, определяющего, в какую сторону будут двигаться цены и насколько они изменятся. Скорее, в игру вовлечено множество сил — некоторые из них хорошо изучены, и я подробно расскажу об этом ниже, — а другие неизвестны.

Каким будет рынок жилья в 2022 году?

На мой взгляд, основными движущими силами цен на жилье в 2022 году будут процентные ставки, доступность, спрос, предложение, запасы и инфляция.

И, как указывалось ранее, в 2022 году самыми большими силами, оказывающими понижательное давление на рынок жилья, вероятно, будут процентные ставки и доступность. По мере роста процентных ставок ипотечные кредиты будут дорожать, что, в свою очередь, снижает доступность.

Поскольку теперь мы знаем, что ФРС повысит процентные ставки в 2022 году, весьма вероятно, что ставки по ипотечным кредитам также вырастут, если только доходность облигаций не останется такой же низкой, как сейчас, что кажется маловероятным. По мере роста ипотечных ставок заемщики не смогут позволить себе брать кредиты в том виде, в каком они есть сейчас, и в результате цены на жилье будут испытывать понижательное давление.

Доступность жилья также снижалась в течение нескольких месяцев, поскольку процентные ставки медленно растут, а цены на жилье продолжают достигать новых максимумов. Однако при таком же высоком росте заработной платы, как в США, снижение доступности жилья может частично компенсироваться этим новым повышением процентных ставок.

На другой стороне уравнения есть силы, которые, вероятно, будут оказывать повышательное давление на цены на жилье. На мой взгляд, это спрос, предложение, запасы и инфляция.

Предложение жилья в Соединенных Штатах сильно ограничено — и так было на протяжении всей пандемии. Подсчитано, что США не хватает около 5 миллионов с лишним, когда речь идет о необходимом жилищном фонде. Это не та проблема, которая может измениться за одну ночь. Скорее всего, для изменения этой динамики потребуется десятилетие или больше, и ограниченное предложение в значительной степени способствует более высоким ценам, которые мы наблюдаем.

Спрос также высок почти по всем параметрам. Прежде всего, общее количество продаж жилья очень здоровое, согласно Красноперый. И, несмотря на очень высокие цены на жилье, люди продолжают покупать.

ФРС сигнализирует о повышении процентной ставки

Информация от Ассоциации ипотечных банкиров, которая проводит опрос кредиторов и отслеживает данные о заявках на покупку, подтверждает эту тенденцию к покупкам.

«Спрос на жилье остается высоким, поскольку год подходит к концу на фоне дефицита запасов и резкого роста цен на жилье», — Джоэл Кан, заместитель вице-президента MBA по экономическому и отраслевому прогнозированию, сказал.

Тем не менее, этот спрос может снизиться по мере снижения доступности, и это одна из переменных, которые мне больше всего интересны для мониторинга в течение следующего года.

Запасы, тем временем, остаются вблизи исторического минимума.

Когда запасы настолько малы, это указывает на то, что рынок очень конкурентный, что, как правило, приводит к более высоким ценам.

Я лично не вижу избытка инвентаря, который появится в сети в ближайшее время. А для тех, кто думает, что произойдет бум потери права выкупа — это не так. Данные показывают, что терпимость низка, и крайне маловероятно, что мы увидим кризис потери права выкупа в любой форме или форме.

И, наконец, инфляция. По мере роста цен на товары и услуги в экономике, как и сейчас, цены на активы также имеют тенденцию к росту. Жилье, вероятно, будет включено в это уравнение.

Сделай невозможное 3D 2 1

Измените свое мышление и сделайте невозможное реальностью.

Жизнь просто ждет, чтобы дать вам все, что вы заслуживаете и желаете — вам просто нужно изменить свое мышление, чтобы достичь этого.

Заключительные мысли по заявлению ФРС

Итак, учитывая контекст всех этих переменных, что произойдет с рынком в 2022 году? Что ж, каждый из нас должен определить для себя, как взвесить эти различные факторы.

Но если хотите мое личное мнение, то вот оно. Новости из ФРС не меняют мою основную гипотезу о том, что рынок жилья значительно остынет в 2022 году и вернется к нормальным уровням оценки. Однако я думаю, что рынок остынет быстрее и значительно сильнее, чем я ожидал до этого объявления.

До вчерашнего объявления я ожидал, что в первой половине 2022 года будет наблюдаться сильный рост, с последующим снижением в течение года. После объявления я считаю, что рост цен может быть в середине однозначных чисел за весь год. Если бы мне пришлось указать число, я думаю, что в декабре 2022 года средняя цена дома в США будет на 3-5% выше, чем в декабре 2021 года.

Что вы думаете? Как вы взвешиваете эти переменные и как вы видите рынок жилья в 2022 году?

Leave a Comment