Упадок экспертов по недвижимости может обрушить рынок

Это был 1999 год. Эксклюзивная группа мультимиллиардеров собралась в Сан-Вэлли, штат Айдахо, как и каждый год.

Как обычно, репортерам не разрешалось приближаться к месту их сбора. Это было безопасное место, где самые богатые американцы могли свободно делиться идеями, разрабатывать стратегии и отдыхать от трудностей и давления, с которыми они сталкивались оставшиеся 51 неделю 1999 года.

Но что-то в этом году было по-другому.

Люди шептались об одном из их самых почитаемых членов.

— Ты думаешь, он старческий? ему почти 70 [years old]после всего.”

“Он потерял связь. У него был отличный пробег около четырех десятилетий, но он явно теряет актуальность».

«Рынок оставил его прибыль… и его старомодное мышление… в пыли. Доходы моего старшеклассника в три раза выше, чем у его».

Они говорили об Уоррене Баффете. И они злорадствовали по поводу своих огромных выигрышей от роста акций технологических компаний. Новичков, таких как Джефф Безос, чествовали, а Баффету делали скидку.

Баффет не рассердился. Он знал, во что верил, и не собирался променять десятилетия опыта и успеха на принципы стоимостного инвестирования, чтобы присоединиться к еще одному увлечению.

Для Баффета проблемы были связаны с отсутствием реальной стоимости технологических компаний, стремительно дорожавших. Такие компании, как Amazon, Pets.com и Webvan, были фаворитами S&P 500, но их популярность была практически нулевой.

Их популярность также можно назвать спекуляцией.

Водители такси и студенты колледжей мгновенно становились миллионерами. Конечно, многие инвестиционные титаны, такие как Баффет, были отброшены как устаревшие реликвии поколения, которое скоро будет забыто.

Тем летом журнал Time издевался над Баффетом. Сообщается, что в нем говорилось: «Уоррен, что пошло не так?»

Так как же отреагировал Баффет? В своем обычном сухом юморе он обратился к сомневающейся аудитории.

Баффет начал со слов: «В краткосрочной перспективе фондовый рынок — это машина для голосования, но в долгосрочной перспективе он больше похож на весы. В конце концов, побеждает возможность взвешивания, но в краткосрочной перспективе она будет определяться фишками для голосования. Однако его механизм голосования очень недемократичен. К сожалению, как вы знаете, он не удостоверяет право голоса».

В другом месте Баффет сказал, что предпочитает инвестировать в Wrigley, а не в технологии. Он сказал, что понятия не имеет, где технологии будут через десятилетие. Но он знал, как люди будут жевать жвачку.

«Наш подход очень выигрывает от отсутствия изменений, а не от изменений. В жевательной резинке Wrigley меня привлекает отсутствие мелочи. Не думаю, что интернет повредит. Вот такой бизнес мне нравится».

Конечно, мы все знаем, что произошло. Технологический пузырь лопнул, было потеряно около 5 триллионов долларов, и Баффет снова оказался на вершине.

Когда все получают взаимное вознаграждение от подъема рынка, опыт больше не ценится.

Это явление, которое поднимает голову в конце циклов подъема. Это не ново. Есть много примеров из прошлого века:

  • Как сообщает Time: «Есть известная история, мы не знаем, правда ли это, о том, как в конце лета 1929 года мальчик-чистильщик обуви дал Джо Кеннеди советы по акциям, и Кеннеди, будучи мудрым старым инвестором, подумал, «Если чистильщики обуви дают советы по акциям, значит, пора уходить с рынка». Итак, история гласит, что Джо Кеннеди продал все свои акции и разбогател, и, возможно, это начало состояния, которое три десятилетия спустя сделало Джона Кеннеди президентом».
  • Фондовый рынок потерял популярность в начале 70-х, когда я был ребенком. Мир убегал с рынков и сторонился бывших специалистов. Но этот же мир был совсем другим в конце 90-х. Полки Barnes & Noble ломились от книг по торговле акциями. Я продал свою компанию публичной фирме по смешной цене. Кому нужны были эксперты, когда все наживались на рыночном бычьем беге?
  • С 2004 по 2007 год полки Barnes & Noble переключились на книги арендодателей-миллионеров. Эксперты по недвижимости с многолетним опытом игнорировались, а «Ньюрус» (мой забавный термин для «Новых гуру») стал знаменитостью. (Кто не знал гуру по ремонту и переворачиванию?) Затем наступил 2008 год.

Смерть экспертизы в 2022 году

Итак, что происходит сейчас? Это снова происходит?

Я скажу да.

Я знаю многих людей, которые прямо сейчас зарабатывают миллионы долларов на недвижимости. Многие из них еще в 2015 году учились в старших классах, колледжах, на технических или инженерных должностях. Я им аплодирую!

Я только что разговаривал с потенциальным инвестором, который сказал мне, что заработал более 5 миллионов долларов на покупке случайных участков земли и перепродаже их через несколько лет. Он технический гений, но инвестирует в недвижимость только на стороне.

Вчера я разговаривал с одним из наших инвесторов в Южной Калифорнии. Он рассказал мне историю о принадлежащей его семье промышленной земле недалеко от Лос-Анджелеса. Он выкупил других членов семьи несколько лет назад, когда земля стоила от 4 до 5 миллионов долларов. Он только что получил предложение на 25 миллионов долларов, и его брокер сказал, что он может получить 27 миллионов долларов. Я так рада за него!

Я приветствую всех этих инвесторов! Но есть проблема.

Экспертиза обесценивается в конце цикла. Когда все получают относительно одинаковое вознаграждение, трудно сказать, кто является экспертом. Поэтому трудно понять, кого слушать и с кем инвестировать.

Как это звучало в прошлый раз? Те из нас, кто инвестировал в недвижимость до 2008 года, слышали следующее:

  • — На этот раз все по-другому.
  • «Этот бум теперь стал новой нормой».
  • «Люди переезжают сюда ради образа жизни». (Где было «здесь»? Везде. От Лас-Вегаса до Буффало, штат Нью-Йорк.)
  • Покупайте землю! Они больше ничего из этого не делают».
  • «Каждому нужно место для жизни».

Летом 2005 года Бен Бернанке, которого вскоре должны были назначить председателем ФРС, сказал: «У нас никогда не было снижения цен на жилье в общенациональном масштабе. Итак, я думаю, что более вероятным является то, что цены на жилье замедлятся, возможно, стабилизируются и могут немного снизить потребительские расходы. я не думаю, что это [going to] однако уводит экономику слишком далеко от пути полной занятости».

В середине 2007 года министр финансов США Хэнк Полсен сказал журналу Fortune: «Это, безусловно, самая сильная мировая экономика, которую я видел за всю свою деловую жизнь». Его брат, Джон, настоящий знаток, продавал на рынке жилья и в следующие несколько лет разбогател.

П. Т. Барнум сказал: «Ничто так не привлекает толпу, как толпа».

Куда сейчас спешит толпа? И живем ли мы и инвестируем в то время, когда истинный опыт обесценивается, а гипотетический принцип работы?

Говард Маркс сказал, что вершина пузыря достигается сразу после того, как толпа думает, что бычья гонка будет продолжаться вечно.

Но деревья не растут до неба.

Маркс, настоящий эксперт, сколотил большую часть своего состояния в конце 2008 года на другом конце спектра: покупая проблемные активы, когда толпа думала, что рынки будут падать вечно.

Осенью 2008 года репортер взял у Маркса интервью о его стратегиях во время свободного падения рынка. Он сказал, что их фирма Oaktree Capital Management покупает активы на сумму до полумиллиарда долларов в неделю. Репортер сказал: «Подождите, вы имеете в виду, что вы продаете, верно?» Маркс сказал: «Нет! Мы покупаем. Если не сейчас, то когда?”

Настоящие эксперты, такие как Баффет и Маркс, часто заняты тем, что идут против толпы.

Как вы можете обжечься, когда экспертиза снижается?

Наверное, есть много способов. Просто посмотрите онлайн. Ознакомьтесь с тысячами «новостей» и мнений, выдаваемых за факты.

Интернет заставил людей думать, что они более информированы, чем они есть на самом деле. Пользователи думают, что понимают тему, быстро выполняя поиск и просматривая часто вводящие в заблуждение заголовки. До Интернета требовалось тщательное изучение и глубокое исследование, чтобы сформировать твердое мнение по вопросу.

Частью проблемы является общество, создавшее сегодняшнюю систему образования. Когда все получают одинаковое вознаграждение, людям не нужно критически мыслить и проводить глубокие исследования, чтобы получить пятерку. Но такое отсутствие суждений плохо работает в реальном мире, и это может привести к тому, что мы будем относиться к неспециалистам как к гуру.

Когда я был мальчиком… нет, я не буду рассказывать вам, как я прошел шесть миль в гору по пояс в снегу!

У нас не было резиновых ковриков на детских площадках, когда я был ребенком. Наше овладение рукоходом было стимулом избежать ободранной коленки или сломанной руки.

Когда мы увеличиваем комфорт, мы убиваем стремление. Я боюсь, что общество, которое защитило наших детей от потенциальной боли (я виноват как отец!), могло также защитить их от способности глубоко рассуждать и четко разграничивать риск и прибыль.

(Некоторые комментарии в этом разглагольствовании из шести абзацев взяты из рецензии на книгу Тома Николса. Смерть экспертизы.)

Рэнт полный.

Я вижу по крайней мере два очевидных способа, которыми это может повредить вашей карьере в сфере недвижимости.

Во-первых, нам всем нужно учиться всю жизнь. Но я предупреждаю всех, чтобы они были осторожны с теми, кого они слушают. Ищите настоящих экспертов, а не Newrus.

Во-вторых, будьте осторожны с тем, с кем вы инвестируете. Вы можете пассивно инвестировать в прямые сделки, дома под ключ, долговые обязательства для флипперов, синдикаты или фонды. Я аплодирую вам. Но я хотел бы предупредить вас сделать все, что в ваших силах, чтобы найти настоящих экспертов. Положите на них свои деньги.

Так как же определить, является ли ваш «гуру» настоящим экспертом или просто еще одним невру?

Определение экспертов

Как правило, выдержали несколько циклов подъема и спада.

Заплатите цену, когда они ошибаются. (Они вкладывают шкуру в игру и не зарабатывают на гонорарах, не основанных на производительности.)

Предвидеть перемены. Они не предполагают, что будущее такое же, как прошлое. (Достаточно взглянуть, например, на снижение процентных ставок в течение нескольких десятилетий. Вы действительно верите, что так будет продолжаться?)

Выглядите плохо, когда парят новички, но ярко сияйте, когда толпа в смятении.

Инвестируйте в скучные сделки в то время, когда другие гоняются за блестящими активами.

Устраивают хаос.

Эксперты, которые играют в долгую игру, в конце концов выиграют. Не уступайте свой здравый смысл и опыт Newru-гуру.

Эпилог

Придет день, когда мастерство снова будет отмечаться. Мы находимся в феномене позднего цикла, и текущая ситуация может означать грядущий разворот.

Тогда экспертиза будет отмечена должным образом, и настоящие эксперты будут блистать, как всегда.

Многие из павших будут зализывать свои раны.

Некоторые поклянутся никогда больше не инвестировать в недвижимость. Другие будут искать следующего гуру.

Подготовьтесь к изменению рынка

Измените свою тактику инвестирования не только для того, чтобы пережить экономический спад, но и для процветания! Воспринимайте любую рецессию спокойно и никогда больше не пугайтесь изменений на рынке с Устойчивое к рецессии инвестирование в недвижимость.

Leave a Comment