Уменьшите свои налоги с краткосрочной арендной недвижимостью

Вопрос: Что бы вы назвали последним повальным увлечением инвестированием в недвижимость? То, о чем все говорят и хотят узнать больше?

Если вы спросите меня, на ум приходит термин «краткосрочная аренда». На последнем BPCon сессия краткосрочной аренды была не просто аншлагом. Это была только стоячая комната. Люди были набиты стеной к стене, даже когда инвесторы стояли за пределами конференц-зала и слушали.

Так почему же так много людей заинтересованы в краткосрочной аренде? Ну, есть вероятность, что даже если у вас нет краткосрочной аренды, вы, вероятно, останавливались в ней раньше. Независимо от того, зарегистрированы ли они через Airbnb, VRBO или другие подобные сайты, многие инвесторы получают значительно больший денежный поток, превращая традиционную недвижимость в краткосрочную аренду. Кроме того, может быть дополнительным преимуществом, если инвестор может получить личное удовольствие от краткосрочной аренды недвижимости.

Мы нередко видим, как недвижимость приносит в два-три раза больший денежный поток при переходе от долгосрочной аренды к краткосрочной аренде. С более высоким денежным потоком возникает необходимость в хорошем налоговом планировании. Почему? Потому что то, сколько денег вы сможете сохранить, важнее, чем то, сколько денег вы заработаете! Итак, давайте рассмотрим, как минимизировать налоги с ваших краткосрочных инвестиций в аренду.

Краткосрочная аренда и налоги

Для начала нам нужно сначала определить, что такое краткосрочная аренда, когда речь идет о налогах. У многих инвесторов сложилось впечатление, что только потому, что они размещают свою недвижимость на таких платформах, как VRBO или Airbnb, они считаются сдаваемыми в краткосрочную аренду. Это ошибка.

Для целей налогообложения арендная плата определяется не тем, где она указана, а количеством дней, в течение которых недвижимость доступна для аренды, а также типом услуг, предлагаемых наряду с арендой. Вообще говоря, если среднее количество дней аренды на одного гостя составляет семь или менее дней в году, то недвижимость считается краткосрочной арендой для целей налогообложения.

Если средний срок пребывания гостей превышает семь дней, к этому имуществу, вероятно, все равно будут относиться так же, как к долгосрочной аренде, даже если оно рекламируется как краткосрочное. Аренда, когда предлагаются услуги гостиничного типа (например, ночлег и завтрак), обычно рассматривается как краткосрочная аренда.

Важно помнить, что краткосрочная аренда, как и долгосрочная, обычно облагается налогом по самой высокой обычной ставке подоходного налога инвестора. Таким образом, если вы являетесь инвестором, который находится в 35-процентной налоговой категории для вашего W-2 и другого дохода, любой налогооблагаемый доход от аренды добавляется сверху и также облагается этой налоговой ставкой.

Стратегии снижения налогов на краткосрочную аренду

Поскольку краткосрочная аренда часто создает большой денежный поток, важно убедиться, что вы используете соответствующие стратегии краткосрочной аренды в течение года, чтобы снизить налоги на этот источник дохода.

Максимизируйте свои налоговые вычеты

Максимальное увеличение налоговых вычетов — это первый шаг к снижению налогов на краткосрочную аренду. Как инвестор, у вас могут быть частые поездки в вашу краткосрочную аренду, чтобы установить, организовать или даже управлять недвижимостью. Не забудьте задокументировать свои поездки, чтобы вы могли списать их с вашего дохода от аренды во время налогообложения. Поездки для краткосрочной аренды не облагаются налогом на доход от аренды, как и поездки для любого другого типа инвестиций в недвижимость. Главное — убедиться, что у вас есть документы, подтверждающие причину этих поездок. Давайте рассмотрим пример того, насколько мощным это может быть.

Допустим, у Джеймса есть несколько краткосрочных квартир в поселке на берегу озера, всего в двух часах езды от его дома. У него большой грузовик, который он использовал в основном для ремонта, постановки, покупки и управления краткосрочной арендой.

Поскольку автомобиль предназначался в первую очередь для использования в коммерческих целях и весил более 6000 фунтов, Джеймс смог вычесть всю покупную цену грузовика. Списав почти 30 тысяч долларов за этот грузовик, Джеймс смог снизить налоги на краткосрочную аренду и сэкономить около 10 тысяч долларов на налогах. Амортизация основывается на покупной цене грузовика, поэтому Джеймс смог создать значительное списание, даже несмотря на то, что он частично финансировал покупку этого грузовика.

Перенесите свой доход

Перенос доходов — еще один способ максимизировать налоговую экономию на доходе от краткосрочной аренды. Подумайте о том, чтобы заплатить семье или друзьям, которые помогают вам с краткосрочной арендой, чтобы перераспределить доход и сэкономить на налогах.

У Джеймса был племянник, который еще учился в колледже и интересовался недвижимостью. Джеймс нанял своего племянника, чтобы помочь с ремонтом и ремонтом, чтобы подготовить краткосрочную аренду. 8000 долларов, которые Джеймс заплатил своему племяннику, были вычтены из налогов и сэкономили Джеймсу еще 2400 долларов на налогах. Большинство экономящих на налогах стратегий краткосрочной аренды, традиционно используемых для долгосрочной аренды, те же самые, что доступны инвесторам в краткосрочную аренду.

Воспользуйтесь амортизацией

Инвестор часто может иметь более высокие начальные затраты при краткосрочной аренде. Иногда может потребоваться покупка мебели, светильников и техники. Независимо от того, покупаете ли вы их как совершенно новые предметы или покупаете бывшие в употреблении предметы, большинство из этих предметов в настоящее время могут иметь право на бонусную амортизацию. Это означает, что вместо того, чтобы амортизировать стоимость этих предметов в течение нескольких лет, вы можете получить полную амортизацию в первый год.

Например, если Джеймс потратил 6000 долларов на бытовую технику, мебель и каяк для краткосрочной аренды на озере, это может привести к вычету 6000 долларов сразу в первый год. Важно вести подробные списки предметов, на которые вы тратите деньги. Расходы, такие как полотенца, постельное белье и туалетная бумага, не облагаются налогом. Эти небольшие суммы могут привести к существенной экономии на налогах.

Отслеживайте свои расходы

Отслеживание расходов на краткосрочную аренду точно так же, как и на любую другую арендуемую недвижимость. Если у вас несколько объектов краткосрочной аренды, отслеживайте доходы и расходы по объектам. Мы уже коснулись путешествий, мебели и перемещения доходов.

Не забывайте о других возможных налоговых вычетах, таких как деловые обеды, соответствующий домашний офис или связанные с этим расходы на образование. Поскольку краткосрочная аренда может быть очень прибыльной, крайне важно убедиться, что вы покрыли все свои расходы, чтобы компенсировать налоги, связанные с этим доходом.

Знайте налоговые льготы

Инвестиции в краткосрочную аренду также могут принести большие налоговые льготы. Некоторые из этих налоговых льгот могут быть даже лучше, чем от инвестиций в недвижимость, сдаваемую в долгосрочную аренду.

Для тех, кто занимается долгосрочной арендой помещений, вы, вероятно, уже знаете некоторые ограничения, касающиеся правил потери пассивной деятельности для инвесторов с более высоким доходом. Короче говоря, если ваш скорректированный валовой доход превышает 150 000 долларов США, то любые убытки от аренды недвижимости, сдаваемой в долгосрочную аренду, обычно могут компенсировать доход только от других видов пассивной деятельности. При наличии избыточных убытков эти убытки не используются для возмещения налогов из вашего дохода по форме W-2. Вместо этого убытки переносятся на будущие годы, чтобы компенсировать будущий пассивный доход.

Однако инвестор, который может претендовать на статус профессионала в сфере недвижимости, сможет использовать чистые убытки от долгосрочной аренды для снижения налогов с W-2 и других доходов. Инвесторам, работающим полный рабочий день, получить статус профессионального специалиста в сфере недвижимости часто бывает сложно. Одним из основных препятствий является то, что инвестор должен проводить больше времени в сфере недвижимости, чем на своей работе.

Таким образом, для человека, работающего 2000 часов в год на работе, ему также потребуется провести более 2000 часов в этом году в сфере недвижимости. Профессиональный статус в сфере недвижимости часто бывает трудным для инвесторов, которые все еще работают полный рабочий день. Это означает, что избыточные убытки от аренды не так полезны для компенсации налогов с W-2 или другого непассивного дохода. Однако, когда дело доходит до краткосрочной аренды, хорошая новость заключается в том, что она рассматривается иначе, чем долгосрочная аренда для целей налогообложения.

Одно из преимуществ инвестирования в краткосрочную аренду заключается в том, что инвестору легче использовать избыточные арендные убытки от краткосрочной аренды для компенсации налогов с W-2 и других доходов. Это означает, что если вы работаете в краткосрочной аренде помещений, вам не нужно быть профессионалом в сфере недвижимости, чтобы иметь возможность потенциально использовать убытки от аренды этих объектов для компенсации налогов с W-2 и других доходов.

Тем не менее, вам все равно нужно будет показать, что вы материально участвуете в краткосрочной аренде. Итак, что именно означает материальное участие в вашей краткосрочной аренде? Есть семь испытаний, и вам нужно пройти только одно из них.

Квалификация налоговых льгот, которую нужно знать

Из семи возможных квалификаций вот три наиболее часто используемых:

  1. Участвуйте более 500 часов в течение года на краткосрочной аренде
  2. Участвуйте более 100 часов в краткосрочной аренде, и никто другой не потратил больше времени, чем вы
  3. Участвуйте практически во всех мероприятиях по краткосрочной аренде, где ваше участие превышает общее время всех других лиц.

Время материального участия может включать в себя такие задачи, как постановка и управление имуществом, общение с гостями, ремонт, уборка, пополнение запасов имущества и многие другие.

После того, как вы выполните один из тестов на существенное участие в краткосрочной аренде, любые чистые налоговые убытки могут быть вычтены в текущем налоговом году и, таким образом, помогут компенсировать налоги из дохода W-2. Если вы являетесь инвестором, которому принадлежит несколько объектов краткосрочной аренды, вы также можете объединить свои часы во всех краткосрочных арендах.

Давайте рассмотрим краткий пример того, как работает эта стратегия: Эшли работает полный рабочий день в технологической компании. Она решает купить недвижимость в соседнем горнолыжном районе и сдать ее в краткосрочную аренду. Несмотря на то, что ей пришлось заплатить небольшую премию за недвижимость и понести некоторые начальные расходы, чтобы подготовить недвижимость, в первый год у нее был феноменальный денежный поток.

Эшли любит общаться со своими гостями и делиться своими мыслями, чтобы сделать их пребывание незабываемым. Активно работая со своим налоговым консультантом, она решила активно участвовать в управлении своей краткосрочной арендой. Она документирует свои часы в течение года, чтобы убедиться, что она соответствует одному из существенных тестов участия. Ее налоговые консультанты помогли ей максимизировать ее налоговые вычеты, списав использование ее автомобиля, компьютера и домашнего офиса в коммерческих целях.

В первый год владения недвижимостью она решила провести исследование разделения затрат, чтобы ускорить вычет амортизации при краткосрочной аренде. Благодаря упреждающему налоговому планированию Эшли не только не пришлось платить налоги со всех денежных потоков, которые она получила от собственности, но она также создала значительный чистый убыток в размере 20 000 долларов США для целей налогообложения.

Поскольку она работала в течение года, чтобы убедиться, что она соблюдает часы участия в боевых действиях в отношении этой собственности, Эшли смогла использовать убыток в размере 20 000 долларов США от краткосрочной аренды, чтобы уменьшить некоторые из своих налогов с ее дохода W-2 в технологии. Компания. Эшли не только получила значительный денежный поток от собственности, но и не платила текущие налоги с этого денежного потока, а вместо этого использовала дополнительные убытки, чтобы уменьшить налоги со своего дохода W-2.

Опасаетесь налогового сезона?

Не знаете, как максимизировать отчисления для вашего бизнеса в сфере недвижимости? В Книга о налоговых стратегиях для опытного инвестора в недвижимостьCPA Аманда Хан и Мэтью МакФарланд делятся практической информацией, необходимой вам не только для уплаты налогов в этом году, но и для подготовки текущей стратегии, которая значительно облегчит ваш следующий налоговый сезон.

Заключительные мысли о налоговых льготах для инвесторов в краткосрочную аренду

Как видите, инвестиции в краткосрочную аренду могут давать значительные налоговые льготы. Важно помнить, что правила и нормы, касающиеся краткосрочных инвестиций в недвижимость, могут быстро меняться.

Прежде чем инвестировать в краткосрочную аренду, имеет смысл проанализировать сделку, чтобы увидеть, как она будет работать в качестве долгосрочной или среднесрочной аренды. Если город введет новые ограничения или изменения в краткосрочной аренде, вы должны убедиться, что у вас есть альтернативные инвестиционные стратегии, чтобы сохранить недвижимость в хорошем состоянии.

После того, как вы решили, что краткосрочные инвестиции в аренду для вас, обязательно поработайте со своим налоговым консультантом и заранее планируйте в течение года, чтобы вы могли сохранить больше этого отличного денежного потока!

Leave a Comment