Три совета по пассивному инвестированию в развитие недвижимости с нуля

«Высокий риск, высокая доходность» — так большинство людей описали бы развитие недвижимости с нуля из-за множества рисков и проблем, которые необходимо преодолеть. Но хотя развитие недвижимости с нуля может быть рискованным, оно также может быть чрезвычайно прибыльным, поэтому так много инвесторов выбирают этот тип инвестиций, несмотря на возможные подводные камни.

Однако, если вы хотите начать инвестировать в недвижимость с нуля, важно сделать все возможное, чтобы снизить риски и максимизировать возможность получения прибыли. Не знаете, как это сделать? В этой статье мы расскажем вам, как проверить сделку по развитию, оценив основные принципы, подверженность риску и финансовую отдачу, чтобы помочь вам инвестировать в сделку по развитию с большей уверенностью.

Что такое разработка с нуля?

Развитие с нуля — это процесс покупки участка земли и строительства на нем с нуля или с нуля. Если на участке есть существующее здание, то процесс включает в себя освобождение арендаторов и снос здания до его застройки.

Существует ряд уникальных факторов, связанных с каждым проектом разработки, поэтому может быть сложно оценить, сколько времени эти проекты займут в среднем. В большинстве случаев вы можете ожидать, что проект разработки займет от двух до 10 лет и более, в зависимости от его сложности. Вы можете ожидать, что стоимость большинства проектов будет составлять от 5 до 50 миллионов долларов, и для завершения большинства из них потребуется в среднем от двух до четырех лет.

Например, в Лос-Анджелесе на реализацию многоквартирного проекта стоимостью 25 миллионов долларов, состоящего из 50 квартир, уходит около 3,5 лет. Это включает около 1,5 лет на получение прав и разрешений плюс еще два года на строительство.

Поскольку разработка занимает много времени и требует отраслевых знаний, разработчики обычно берут 3-5% от общей стоимости проекта в качестве вознаграждения. Это также варьируется, очевидно, в зависимости от масштаба проекта, опыта разработчика и других факторов.

Почему разработка с нуля опасна?

Одна из причин, по которой девелопмент является более рискованным по сравнению со стабилизированной недвижимостью или недвижимостью с добавленной стоимостью, заключается в том, что в период девелопмента нельзя рассчитывать на денежный поток. Это означает, что финансы для этих проектов должны быть в порядке задолго до даты начала, чтобы избежать ловушек, связанных с задержкой платежей по кредиту или ипотеке.

Есть и другие факторы, которые делают этот тип инвестиций рискованным, в том числе:

Плата за разработку или компенсация

Многие затраты необходимо контролировать на этапе разработки. Это включает в себя стоимость покупки земли; мягкие расходы на разрешения, накладные расходы, дизайн и гонорары консультантов; большие затраты на строительство; затраты на финансирование; налог на недвижимость и так далее.

Твердые затраты труднее всего контролировать, потому что строительство настолько непредсказуемо. Все остальные затраты более предсказуемы, а в некоторых случаях и фиксированы, что облегчает понимание того, что может произойти в будущем. Таким образом, вы должны сделать все возможное, чтобы понять, какие большие затраты могут возникнуть в связи с вашим проектом. Вот несколько советов, как это сделать:

Совет № 1: Оценка опыта разработчика

Первое, на что вы хотите обратить внимание при рассмотрении сделки по разработке, — это опыт разработчика. Завершали ли они подобный проект раньше? Если нет, то есть ли у них общие партнеры с таким опытом?

Убедитесь, что они не новы на рынке. Даже если разработчик уже выполнял аналогичный проект в прошлом, имейте в виду, что выход на новый рынок может привести к тому, что весь масштаб проекта будет сильно отличаться от предыдущего опыта разработчика. Отчасти это связано с тем, что в каждом городе существует свой процесс предоставления прав, и эти процессы также могут различаться в пределах одного и того же города. Разработчик также будет работать с новыми генеральными подрядчиками и консультантами, что со временем может стать проблемой.

Второе, на что стоит обратить внимание, — это конкурентное преимущество разработчика. Что делает этого разработчика уникальным и лучшим по сравнению с другими разработчиками? Почему вы должны инвестировать в эту сделку?

Некоторыми конкурентными преимуществами могут быть обширные знания и опыт разработчика; уникальный тип продукта или функции, предоставляемые разработчиком, такие как микростудии, студенческие общежития, удивительные удобства и т. д.; или вертикально интегрированная команда со своим отделом проектирования, строительства или управления недвижимостью.

Совет № 2: Оценка конкретных рисков проекта

Несмотря на то, что для этих типов проектов существует множество различных рисков, мы сосредоточимся на следующих рисках: андеррайтинг и предположения разработчика, риски прав, экологические риски, проблемы с арендаторами и строительство. Мы могли бы посвятить статью каждой теме, поэтому вместо этого сосредоточимся на общей картине.

Андеррайтинг и предположения

Какие финансовые предположения сделал разработчик для проекта? Это такие показатели, как уровень вакантных площадей, сроки реализации проекта, коэффициент расходов, прогнозы по аренде и т. д. это должно быть частью их меморандума о предложении (OM), который является формой бизнес-плана в сфере недвижимости. Тем не менее, предельная ставка при продаже может быть наиболее важной, потому что даже всего 10 базисных пунктов могут значительно повлиять на ваш прогнозируемый доход. И, поскольку цена продажи играет важную роль в прогнозируемом доходе, убедитесь, что сопоставимые продажи в OM реалистичны и достижимы.

Однако вам не обязательно тратить часы на изучение рынка для каждой потенциальной сделки. Просто обращайте внимание на предположения и задавайте правильные вопросы. У хорошего OM уже должны быть данные, подтверждающие эти предположения.

Правовые риски

Именно здесь местный опыт может оказаться очень ценным. Либо разработчик, либо консультант проекта должны хорошо разбираться в теме рисков, связанных с правами, поскольку в каждом регионе есть свой уникальный набор правил и процессов для прав. Этот процесс может даже оказаться более сложным в разных частях одного и того же города, поскольку получение права, по праву или нет, может варьироваться в зависимости от района. Одним из примеров может быть процесс предоставления прав в Санта-Монике против США. Лос-Анджелес.

Вы также должны проверить, знают ли разработчики, как будет выглядеть проект, и обязательно спросите, на что будет похож процесс предоставления прав. Будьте осторожны, если у них еще нет ответа.

Экологические риски

Экологические проблемы могут остановить ваш проект на годы и стоить вам и другим инвесторам миллионы, но проблемы можно избежать, если разработчики проявят должную осмотрительность. Это часто включает экологическое исследование фазы I. Исследование Этапа I представляет собой предварительное исследование истории и записей проекта, но не требует бурения или отбора проб. В зависимости от размера и местоположения проекта может потребоваться или не потребоваться исследование Фазы I на месте.

В небольших проектах исследования Фазы I обычно не проводятся. Если это жилой район, то риски должны быть ниже. Но если площадь раньше использовалась в промышленных целях или использовалась под заправку или химчистку, то обязательно спросите об этом у застройщика.

Проблемы арендатора

Выселение жильцов может быть очень сложным в некоторых округах, особенно когда есть меморандум о защите жильцов во время COVID. Если в существующем здании есть арендаторы, убедитесь, что у застройщика есть план по их освобождению, особенно если арендная плата находится под контролем.

Один из способов для разработчика смягчить эту проблему — сделать вакансию одним из непредвиденных обстоятельств во время условного депонирования. Таким образом, условное депонирование не будет закрыто до тех пор, пока недвижимость полностью не освободится. Второй способ справиться с этим — удерживать процент от продажной цены на условном депонировании до тех пор, пока арендатор или арендаторы не освободится. Застройщик также может напрямую договориться с арендаторами о наличных за ключи, что, вероятно, является самым рискованным методом.

Если застройщик не сможет заставить арендаторов освободить здание, то проект будет приостановлен на неопределенный срок. Заранее узнайте, каковы условия арендатора с проектом, и соответствующим образом оцените свои риски.

Строительство

Строительство, как правило, является самым сложным фактором для оценки, потому что даже опытному разработчику сложно с ним справиться. Нехватка поставок может увеличить стоимость строительства, местные профсоюзы могут остановить строительство, могут произойти задержки из-за погодных условий и может возникнуть множество других проблем.

Одна вещь, которую вы могли бы сделать, чтобы снизить риск при строительстве, — это спросить застройщика о подрядчиках. Узнайте об их опыте и репутации. Работал ли застройщик с этими подрядчиками ранее? Есть ли у застройщика опыт работы с этими подрядчиками?

Вы также должны убедиться, что застройщик зарезервировал непредвиденные расходы, которые должны составлять не менее 5-10% процентов от общей стоимости строительства. Проекту, вероятно, придется использовать это непредвиденное обстоятельство.

Совет № 3: учитывайте изменение климата

Влияние изменения климата на недвижимость — относительно новая тема, но ей уделяется все больше внимания. Смена дома, которая займет менее нескольких лет, возможно, не будет сильно затронута изменением климата, но проекты с более длительными временными рамками могут стать труднее продавать или даже обесценивать.

Наиболее распространенными рисками, связанными с изменением климата, являются засуха, наводнение, ураган, жара и пожар. Вопреки тому, что можно было бы ожидать, эти факторы риска, как правило, положительно влияют на важные показатели недвижимости, такие как арендная плата и уровень вакантных площадей. Например, если ураган повредил много имущества в вашем районе, а ваше имущество каким-то образом не пострадало, то в краткосрочной перспективе спрос в вашем районе будет выше из-за нехватки поставок.

Если изменение климата не всегда оказывает негативное влияние на арендную плату и долю вакантных площадей, значит ли это, что вам следует инвестировать в районы с высокими климатическими рисками? Хорошо, может быть. Вы должны учитывать долгосрочное воздействие изменения климата на вашу собственность.

И одним из долгосрочных негативных последствий является более слабый рынок капитала. Если институциональные инвесторы перестанут инвестировать в эту область или если долгосрочные жители начнут продавать свои дома и уезжать, то это окажет постоянное влияние на ставку капитализации и цены на недвижимость.

Некоторыми инструментами для оценки климатических рисков являются Moody’s ESG Solution и Climatecheck.com. В настоящее время Climatecheck.com является бесплатным для использования и дает вам оценку для каждой категории риска на основе исторических данных.

Систематизируйте свои инвестиции с BRRRR

С помощью метода BRRRR вы быстро купите дома, добавите стоимость за счет ремонта, создадите денежный поток за счет аренды, рефинансируете, чтобы улучшить финансовое положение, а затем сделаете все это снова. Со временем вы создадите портфель недвижимости, которому завидуют ваши коллеги-инвесторы.

Заключительные мысли о Снижение риска инвестирования в недвижимость с нуля

Развитие недвижимости рискованно и сложно, поскольку существует множество уникальных факторов, которые необходимо взвесить и учесть. Хорошей новостью является то, что по мере того, как вы приобретете больше опыта в этом типе инвестиций, вы сможете инвестировать разумно и получать большую прибыль. А после того, как вы проверили разработчиков и завершили с ними несколько проектов, вам может не понадобиться тратить столько усилий на оценку каждого проекта. Найдите надежного и компетентного оператора, и пусть ваши деньги идут на работу.

Надеюсь, эта статья помогла вам в достижении ваших финансовых целей. Если у вас есть вопрос или что-то, что вы хотели бы добавить к этой статье, пожалуйста, прокомментируйте ниже.

Leave a Comment