Страхование вашей идеально спроектированной инвестиционной недвижимости | Думай о реальности

Следуйте этим общим рекомендациям по страхованию любой инвестиционной собственности, которая будет подвергаться той или иной форме реабилитации.

Вы определились со своей первой, третьей или сотой новой инвестиционной недвижимостью, и теперь начинается настоящая работа. Готова ли недвижимость под ключ для арендаторов? Нужна ли ему косметическая реабилитация или, может быть, более масштабная работа? Это строительный проект с нуля?

Ответы на эти вопросы помогут вам выбрать наиболее подходящий страховой полис для вашего имущества.

Прежде чем мы углубимся в детали каждого типа полиса, давайте рассмотрим некоторые общие рекомендации для любой инвестиционной собственности, которая будет подвергаться той или иной форме реабилитации.

Общая завершенная стоимость

Выбор подходящей суммы покрытия для собственности плюс любые улучшения — отличный первый шаг. Стоимость материалов, рабочей силы и инфляция могут увеличить эти суммы, поэтому то, что вы, возможно, застраховали недвижимость два года назад, может не соответствовать сегодняшнему расчету.

Лучшей практикой будет застраховать имущество на общую завершенную стоимость. Простое эмпирическое правило оценки для страхования: цена продажи минус стоимость земли.

Страховые агенты имеют в своем распоряжении множество инструментов, которые помогут вам выбрать подходящую сумму покрытия. Они могут использовать данные о стоимости строительства в зависимости от масштаба проекта и географического района, чтобы определить ориентировочную стоимость реконструкции. Если вы используете кредитора для увеличения вашего проекта, вам также необходимо будет придерживаться их страховых требований для кредита. Они часто требуют, чтобы ваш страховой полис, как минимум, имел одобрение риска строителя. Они также потребуют, чтобы сумма покрытия имущества не превышала суммы кредита, если только не будет предоставлена ​​полная смета восстановительной стоимости, предусматривающая необходимость более низкой суммы покрытия.

Общая ответственность

Многие полисы страхования инвестиционной собственности также включают страхование гражданской ответственности. Убедитесь, что ваш делает. Здесь мы рекомендуем сумму покрытия в размере 1 миллиона долларов США за каждое происшествие.

При любом уровне реабилитации лучше всего оставить недвижимость свободной. Использование лицензированных подрядчиков и рабочей силы, которые обеспечивают безопасность помещений до, во время и после их работы, включая сырье, лестницы и т. д. поможет смягчить любые требования о краже или вандализме, а также требования об ответственности за причинение вреда, включая нарушителей. Если техническое обслуживание имущества необходимо проводить, пока арендаторы занимают его, применяются те же рекомендации, что и выше. Будьте внимательны и осведомлены о потенциально вредных испарениях или переносимых по воздуху материалах. Само собой разумеется, но, пожалуйста, не дезинфицируйте помещение, в котором находятся жильцы.

Подтверждение риска застройщика

Косметический ремонт обычно включает в себя покраску, обновление сантехники или ремонт ванной комнаты или кухни. Страховой полис для этого проекта часто выглядит как полис страхования арендного имущества с добавлением подтверждения риска застройщика.

Подтверждение в страховании изменяет базовый полис, добавляя, удаляя или изменяя язык в полисе. В частности, одобрение риска застройщика может добавить покрытие для приспособлений и машин, оборудования, используемого в ходе обновления собственности, а также строительных материалов и материалов, используемых для строительства. Срок действия этого одобрения часто истекает, если строительство прекращено, через 60-90 дней после завершения строительства или после того, как имущество было занято. Обратите внимание, что это не приводит к прекращению действия всей политики, а только одобрению рисков застройщиком.

Ход строительства

При выполнении более масштабных работ на существующей конструкции, таких как добавление дополнительных квадратных метров или перемещение несущих стен, может потребоваться более надежная политика. Эти политики часто называют курсом строительных политик и могут включать в себя множество дополнительных наворотов.

Базовые покрытия такие же, как и одобрение рисков застройщика, но часто с более высокими лимитами покрытия и более широкими опасностями. Могут быть дополнительные покрытия, которые включены или являются необязательными, например, материалы в пути или во временном месте, резервирование канализационных и дренажных систем, покрытие постановлениями и законом, а также вывоз мусора. Некоторые льготные расходы также могут быть добавлены к полису из-за задержек проекта, включая сборы архитектора, проценты по кредитам на строительство, сборы за лицензии или разрешения и многое другое.

Строительство с нуля

Страховой полис для наземного строительства, по сути, является курсом строительного полиса, как указано выше, но с дополнительными рекомендациями и соображениями по андеррайтингу. Опять же, выбор наиболее подходящей суммы покрытия является первым шагом. Запомните цену продажи за вычетом стоимости земли или спросите у своего страхового агента.

В полисах с нуля вам нужно быть более усердным в выборе дополнительных страховых покрытий, особенно при наличии возможности подтверждения заказа на изменение. Подтверждение заказа на изменение может увеличить вашу сумму покрытия, часто с шагом 10%, если объем проекта превышает вашу первоначальную оценку. Это одобрение может обеспечить душевное спокойствие, если затраты возрастут или сроки проекта будут продлены.

Все страховые покрытия, одобрения и исключения, упомянутые выше, могут сильно различаться между различными страховыми компаниями и рынками. Как и в случае с любым страховым полисом, который вы покупаете, важно понимать включенные покрытия и исключения из вашего полиса. Обстоятельный разговор с опытным страховым агентом о масштабах вашего проекта и задавание необходимого количества вопросов имеет решающее значение для выбора наиболее подходящего страхового полиса для вашей следующей инвестиционной недвижимости.


Сэм Браст возглавляет бизнес и разработку продуктов для Ross Diversified Insurance Services. RDIS обслуживает сообщество инвесторов уже более 35 лет, предлагая страховые продукты, начиная от отдельных реабилитационных объектов и заканчивая большими портфелями из более чем 500 сдаваемых в аренду объектов по всей стране.

Браст учился в CSULB по деловому администрированию и бухгалтерскому учету. Затем он продолжил строить колл-центры для различных необеспеченных долговых и кредитных вертикалей, прежде чем начать работу в Ross Diversified Insurance Services.


Leave a Comment