Стоит ли покупать до повышения ставок или ждать обвала рынка?

После нескольких лет рекордного роста стоимость недвижимости столкнулась с первым реальным испытанием с 2019 года, поскольку ставки по ипотечным кредитам быстро растут и оказывают понижательное давление на цены на жилье. Таким образом, многие инвесторы в недвижимость справедливо задаются вопросом, следует ли им инвестировать сейчас, прежде чем ставки вырастут, или им следует дождаться возможной коррекции цен.

Это важный вопрос для инвесторов в недвижимость, и, к счастью, мы можем ответить на него с помощью простой математики.

В этой статье я расскажу вам, как доходность будет отличаться, если вы купите сейчас, по сравнению с ожиданием «краха». Я также покажу, как вы можете использовать калькуляторы на BiggerPockets для самостоятельного выполнения этих расчетов.

Переменные

Вопрос, на который я ищу ответ, заключается в том, следует ли мне инвестировать сейчас, прежде чем ставки еще больше вырастут? Или стоит дождаться потенциальной коррекции цены? Есть только две переменные, которые нам нужно рассмотреть, чтобы ответить на них: процентные ставки и цены на жилье.

Создадим два сценария. Первый — покупка сейчас (середина апреля 2022 года), когда процентные ставки для инвестора по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой составляют около 5%, а средняя цена дома в США составляет 400 000 долларов.

Второй сценарий будет сценарием рыночного краха, когда средняя цена дома снизится на 10% до 360 000 долларов, но это не произойдет до конца 2022 года, когда процентные ставки для инвестора увеличатся примерно до 5,75%.

Чтобы было ясно, я не говорю, что произойдет крах. Я лично считаю, что более вероятным сценарием является то, что рост цен начнет стабилизироваться в ближайшие месяцы и, возможно, даже снизится в какой-то момент в течение следующего года или около того. Но я не думаю, что сокращение на 10% вероятно.

В целом низкий инвентарный и демографический спрос, вероятно, окажут повышательное давление на цены на жилье и противодействуют эффекту повышения процентных ставок. Однако мы живем в странные времена, и направление рынка жилья неясно.

Для целей этой статьи я собираюсь смоделировать то, что я бы назвал истинным сценарием «краха», то есть падением стоимости жилья на 10%. Конечно, есть неограниченное количество сценариев, которые мы можем запускать, но, поскольку я слышу так много вопросов о сценарии «краха», я думаю, что это самый интересный для моделирования сценарий.

В обоих сценариях я предполагаю, что цена будет составлять 2800 долларов в месяц, и прогнозирую повышение цены после покупки в среднем на 3%. Я сделал это, потому что, даже если цены немного снизятся в ближайшие год или два, я ожидаю сильного роста на рынке жилья в течение следующих 10 лет. Я понимаю, что арендная плата может снизиться в сценарии «краха», но я хочу ограничить количество переменных в анализе, поэтому оставила арендную плату одинаковой в обоих сценариях.

Анализ

Чтобы максимально упростить этот анализ, я собираюсь использовать свои предположения в калькуляторе аренды жилья BiggerPockets.

Сценарий 1: Купить сейчас

Цена покупки: 400 000 долларов США

Первоначальный взнос: 100 000 долларов США (25%)

Расходы на закрытие: 7000 долларов США на закрытие

Годовая оценка: 3%

Детали кредита: процентная ставка 5%, фиксированная ставка на 30 лет

Аренда: $2800

Посмотреть полный отчет о калькуляторе здесь

В Сценарии 1, если бы я владел недвижимостью в течение 10 лет, стоимость этого вымышленного дома увеличилась бы до 538 000 долларов, и я бы зарабатывал более 10 тысяч долларов в год в виде денежного потока после десяти лет постепенного повышения арендной платы. Если бы я продал недвижимость через 10 лет, я бы получил прибыль в размере 265 000 долларов, что хорошо для годовой нормы прибыли 13,28%. Солидные возвраты!

Сценарий 2: дождитесь падения цены (коррекция цены на 10%).

Цена покупки: 360 000 долларов США.

Первоначальный взнос: 90 000 долларов США (25%)

Расходы на закрытие: 7000 долларов США на закрытие

Годовая оценка: 3%

Детали кредита: процентная ставка 5,5%, фиксированная ставка на 30 лет.

Аренда: $2800

с2

Полный отчет калькулятора можно посмотреть здесь.

В Сценарии 2, если бы я владел недвижимостью в течение 10 лет, стоимость этого вымышленного дома увеличилась бы до 484 000 долларов, и я бы зарабатывал почти 11 тысяч долларов в год в виде денежного потока. Если вам интересно, почему стоимость недвижимости меньше, это связано с тем, что в обоих сценариях я предполагаю, что средняя оценка составляет 3%. В Сценарии 2 у нас была начальная точка в 360 000 долларов, а не в 400 000 долларов в Сценарии 1.

Если бы я продал недвижимость через 10 лет, я бы получил прибыль в размере 245 000 долларов, что хорошо для годовой нормы прибыли 13,44%, что немного выше, чем в сценарии 1.

Авария

Как видно из этих двух анализов, разница между двумя сценариями не очень существенна. Общая прибыль больше для сценария 1 (265 000 долларов США против 245 000 долларов США), но норма прибыли выше для сценария 2 (13,44% против 13,28%). Это потому, что вы вложили 90 000 долларов, чтобы заработать 245 000 долларов в Сценарии 2, тогда как в Сценарии 1 вы вложили 100 000 долларов, чтобы заработать 265 000 долларов.

Если мне кажется, что я подделал входные данные, чтобы результаты были похожими (что я иногда делаю для объяснения), я этого не сделал. Я только что придумал сценарий краха рынка, который был в пределах разумного, и вот как он разыгрался.

Честно говоря, я был очень удивлен, увидев, насколько похожи эти два сценария, и нашел результаты обнадеживающими. Разумно беспокоиться о рынке и о том, куда мы идем в течение следующих нескольких месяцев.

Получение результатов этого анализа и вывод о том, что «инвестировать сейчас или в 10-процентную коррекцию примерно одинаково», заставило меня чувствовать себя более уверенно в своей собственной инвестиционной стратегии.

Мои мысли о рынке

Хотя это запутанный рынок, я все еще активно ищу сделки, и вот почему.

Я лично считаю, что рынок выровняется или даже станет немного отрицательным в какой-то момент в ближайшие год или два. Но невероятно сложно засечь рынок. Я легко вижу, как рынок будет расти в ближайшие месяцы. В целом, я не пытаюсь определить время для этого рынка, потому что я делал это в прошлом и терпел неудачу.

Как я сказал в начале этой статьи, в этом уравнении есть две переменные: процентные ставки и стоимость недвижимости. Одна из этих переменных неясна, а другая вполне определенна. Что касается стоимости недвижимости, у меня есть личные гипотезы о том, что будет в ближайшие годы, но это только мое личное мнение. С другой стороны, ставки по ипотечным кредитам почти гарантированно вырастут. ФРС настаивает на контроле над инфляцией, а доходность облигаций быстро растет, что приводит к повышению ставок по ипотечным кредитам. Поскольку направление процентных ставок предсказуемо, а рост стоимости недвижимости — нет, я пытаюсь принимать решения, основываясь на той переменной, которую могу лучше прогнозировать.

Даже если рынок скорректируется в ближайшие год или два, я лично считаю, что что-то вроде коррекции на 5% более вероятно, чем на 10%, несмотря на то, что это все еще возможно. Падение на 5%, которое я назову Сценарием 3, дает наихудшую прибыль из всех: 244 000 долларов прибыли при годовой доходности 13%. Это происходит потому, что снижения цен недостаточно, чтобы компенсировать рост процентных ставок. Таким образом, хотя в долгосрочной перспективе разница незначительна, покупка сейчас имеет небольшое преимущество перед тем, что, как я думаю, наиболее реально произойдет в ближайшие годы.

Все эти сценарии лучше, чем то, что я думаю, предлагают альтернативные инвестиции. Сейчас, когда инфляция ежегодно съедает 8% стоимости денег, я чувствую настоятельную необходимость инвестировать свои деньги. Наличные быстро обесцениваются, и я не хочу, чтобы моя покупательная способность ускользала. Облигации имеют отрицательную реальную процентную ставку (они даже не поспевают за инфляцией) и непривлекательны.

Я инвестирую в фондовый рынок, но я не думаю, что получу 13% годовой доход в течение следующих 10 лет на фондовом рынке, и я недостаточно знаю о криптовалюте, чтобы вложить значительную часть моего чистого дохода. стоит в этот класс активов. Признаюсь, я предвзято отношусь к недвижимости, потому что знаю ее лучше всех, но я искренне верю, что в ближайшие 10 лет она превзойдет все остальные классы активов.

Конечно, это всего лишь мои предположения и ощущения о рынке. В конце концов, каждый отдельный инвестор должен делать свои собственные прогнозы рынка. На самом деле, BiggerPockets запустили свой новейший подкаст, На рынкекоторый я веду и призван помочь вам сформировать собственную стратегию на основе меняющихся рыночных условий.

Как только вы поймете, куда, по вашему мнению, может пойти рынок, проведите собственный анализ! Используйте калькуляторы BiggerPockets, как это сделал я, чтобы определить для себя, является ли сейчас подходящее время для инвестиций, или вам лучше подождать, основываясь на ваших собственных предположениях о том, куда движутся цены на жилье и процентные ставки.

Калькуляторы делают это очень легко! Так что не поддавайтесь страху — посчитайте цифры сами и примите обоснованное решение о своей стратегии на основе данных.

На рынке представлен Fundrise

Логотип Fundrise горизонтальный полноцветный черный

Fundrise революционизирует то, как вы инвестируете в недвижимость.

Благодаря прямому доступу к высококачественным инвестициям в недвижимость, Fundrise позволяет вам создавать, управлять и расширять портфель одним нажатием кнопки. Сочетая инновации с опытом, Fundrise максимизирует ваш потенциал долгосрочной доходности и быстро стала крупнейшей в Америке платформой для прямых инвестиций в недвижимость.

Узнать больше о Фандрайзинг

Leave a Comment