Ссуды на аренду недвижимости: полное руководство

В то время как рынок покупки жилья получает наибольшее внимание и освещение со стороны средств массовой информации и экономистов, рынок аренды жилья для одной семьи (SFR) представляет собой бурно развивающуюся отрасль стоимостью 4,4 триллиона долларов. Составляя одну треть всего рынка аренды США с более чем 16 миллионов единиц.

Аренда SFR в основном принадлежит местным инвесторам в недвижимость, хотя из-за доказанной устойчивости рынка к пандемии COVID-19 Уолл-стрит недавно подключилась.

Аренда SFR остается в постоянном спросе, так как молодое поколение женится, заводит детей или домашних животных, но пока не хочет покупать или сталкиваться с испытаниями владения жильем, а старшее поколение стремится сократить масштабы и иметь меньше работы по дому.

Если вы заинтересованы в расширении своего инвестиционного портфеля и получении пассивного дохода, включая аренду SFR (или даже аренду на время отпуска), вы должны понимать как финансировать свою инвестиционную недвижимость купить, чтобы максимизировать окупаемость инвестиций.

Что такое кредит на аренду недвижимости?

Ссуда ​​на арендную недвижимость – это жилищная ссуда первой позиции, обеспеченная реальным активом – собственностью SFR, – которая занята арендатором. Недвижимость должна быть готова к сдаче в аренду, чтобы претендовать на получение кредита на аренду, и кредит может быть долгосрочным или краткосрочным, в зависимости от ваших инвестиционных целей. Если сдаваемое в аренду имущество нуждается в ремонте, вам понадобится еще один кредит для покрытия расходов на восстановление или ремонт (подробнее об этом позже).

Способы финансирования аренды недвижимости

Существует несколько способов финансирования инвестиционной собственности, при этом у каждого кредитора есть свои требования к заемщикам. Разнообразная структура капитала, как правило, выгодна, а использование «неправильного» вида кредита может повлиять на успех ваших инвестиций, поэтому лучше понять варианты финансирования.

Кредиты на твердые деньги

Узнайте, являются ли ссуды твердыми деньгами правильной стратегией финансирования для нужд вашего инвестора

Твердый денежный кредит, также известный как промежуточный кредит, представляет собой краткосрочный кредит, обеспеченный реальным активом – инвестиционной недвижимостью. Поскольку кредитор с твердыми деньгами сосредоточен на стоимости и прибыльности имущества, используемого в качестве залога, он более гибок в отношении кредитного рейтинга, трудового стажа и других требований, которые, если они справедливы, плохи или отсутствуют, могут нарушить сделку для обычный кредитор, такой как банк. Из-за этого кредиторы с твердыми деньгами, как правило, могут получить капитал для заемщиков быстрее, чем обычный кредитор.

Банк или обычные кредиты

Если у вас уже есть дом, который также является вашим основным местом жительства, вы, вероятно, знакомы с обычным банковским финансированием. Обычные ипотечные кредиты соответствуют рекомендациям, установленным Fannie Mae или Freddie Mac. Эти правила являются более жесткими, чем правила кредитора, предлагающего несоответствующие кредиты (например, кредитора с твердыми деньгами), и для закрытия может потребоваться больше времени, но ставки, как правило, будут ниже.

Частные денежные займы

Частные денежные ссуды — это ссуды от одного человека другому, например, от вашего богатого дяди. Многие частные кредиты деньги от друзей и семьи инвесторов в недвижимость. Если это не вариант для вашего финансирования, сетевые мероприятия в сфере недвижимости, например, от местного REIA или же сетевые веб-сайты, такие как Property Nirvanaявляются отличным местом для связи с частными кредиторами, которые ищут возможность.

Существующий капитал

Если у вас уже есть дом, вы также можете использовать свой собственный капитал через рефинансирование наличными, ссуду под залог дома или кредитную линию под залог дома (HELOC) для финансирования вашей инвестиционной недвижимости, сдаваемой в аренду. Обычно вы можете занять до 80% от текущей стоимости вашего дома, чтобы использовать его для покупки или реконструкции и ремонта инвестиционной недвижимости.

Чего ожидать при финансировании кредита на аренду недвижимости

Опять же, если вы прошли процесс ипотеки для вашего основного места жительства, процесс получения кредита под аренду недвижимости чем-то похож:

  1. Исследуйте кредиторов, включая указанные выше варианты.
  2. Заполните заявку у кредитора (ов) — она может быть более обширной, чем ваша заявка на ипотеку.
  3. Ожидайте, что кредитор запросит кредитный отчет, а также другие проверки, такие как подтверждение дохода.
  4. Затем он закажет оценку имущества и откроет право собственности.

Как получить кредит на инвестиционную недвижимость

Для того, чтобы претендовать на получение кредита на инвестиционную собственность, любой кредитор собирается убедиться, что финансовое положение заемщика – и инвестиционной собственности – в пределах своих кредитных требований.

Как мы заявили вверху: Убедитесь, что помещение готово к аренде. Кредиты на аренду имущества не включают строительство, которое является отдельный кредит (обычно от кредитора твердых денег, которые часто предлагают оба типа кредитов). Ваш кредитор проверит, чтобы убедиться, что имущество не нуждается в капитальном ремонте или не имеет каких-либо нарушений, которые необходимо устранить.

Приведите свои финансы в порядок. Вам, вероятно, потребуется 6-12 месяцев ликвидных денежных резервов, а также возможность предоставить подтверждение дохода, кредит с хорошей репутацией и т. д. Наличные резервы также гарантируют, что вы сможете вносить ежемесячные платежи по кредиту, если вы потеряете арендатора или попадете в трудные времена.

Планируйте как минимум 20% первоначальный взнос. Это стандарт. Если у вас отличная кредитная история, ваш кредитор может потребовать только 15% авансового платежа, но при удовлетворительной или плохой кредитной истории или небольшой кредитной истории может потребоваться первоначальный взнос до 35%.

Повысьте свой кредитный рейтинг. Прежде чем подавать заявку, убедитесь, что вы знаете, каков ваш кредитный рейтинг, и работайте над его улучшением, погасив долги. Или, если ваша кредитная история коротка, подумайте о новых кредитных линиях (которые вы не используете). И как только вы подаете заявку на кредит на аренду имущества, оставьте свой кредит в покое.

Докажите, что у вас есть финансы для покупки недвижимости. Вам понадобится (как минимум):

  • Платежные квитанции / подтверждение дохода
  • Налоговая декларация
  • Отчет о кредитных операциях
  • банковские выписки
  • Операционный доход от прочей инвестиционной собственности

Сравнение ссуд на аренду недвижимости и обычных жилищных ссуд

Кредит на аренду недвижимости Обычный жилищный кредит
Первоначальный взнос Ожидайте 20%, но будет зависеть от кредитного рейтинга Всего 5%
Процентные ставки 8,18% или более* 7,18%^
Денежные резервы Возможно, равный первоначальному взносу, расходам на закрытие, основной сумме долга до 12 месяцев, процентам, налогам и т. д. Несколько месяцев жилищных платежей, в зависимости от кредитного рейтинга и т. д.
Документация Подтверждение занятости/дохода, налоговые декларации, банковские выписки и другие документы, если у вас есть более одной инвестиционной собственности. Подтверждение занятости/дохода, налоговые декларации, банковские выписки и т.д.

*Кредиты на аренду недвижимости обычно на 100–400 базисных пунктов (один базисный пункт = одна сотая процента) выше, чем обычные жилищные кредиты.

^ Средняя ставка по ипотеке на 14 июня 2022 г.

Кредиты на аренду недвижимости в закрытии

После прочтения этого руководства по кредитам на аренду недвижимости вы должны быть в хорошем состоянии, чтобы понять свои варианты финансирования и то, что ожидается от вас при поиске инвестиционной недвижимости для сдачи в аренду.

Инвестирование в недвижимость, будь то пассивное или активное, может быть отличным способом получения дохода и создания богатства, а также приносить пользу обществу. Конечно, это означает инвестирование с планом и стратегией для достижения ваших инвестиционных целей, включая общение с финансовым консультантом.

Этот гостевой пост был написан нашими друзьями из Fund That Flip.

Leave a Comment