Советы по кредитованию во время (возможного) экономического спада | Думай о реальности

Только потому, что бег может приближаться к концу, не означает, что ваша карьера в сфере инвестиций в недвижимость должна быть такой же.

Если вы профессионал в сфере недвижимости, инвестор или даже случайный наблюдатель, то в какой-то момент за последние семь или восемь лет вы, должно быть, задались вопросом: «Когда же этот пробег закончится?»

После Великой рецессии 2008–2010 годов недвижимость в стране горела почти повсюду. Под «в огне» я имею в виду продолжительное и рекордное признание. За исключением мини-всплеска, произошедшего во время глобальной пандемии, мы переживаем невероятные масштабы. Почти каждый, кто занимался недвижимостью в течение последних 10 с лишним лет, делал это с определенным уровнем успеха, и многие люди добились огромного успеха.

Влияние процентной ставки

На момент написания этой статьи в сфере недвижимости не наблюдалось значительного спада, если вообще было. Но многие факторы сейчас указывают на период охлаждения, особенно из-за роста процентных ставок. В первом и втором кварталах 2022 года процентные ставки выросли, и, как ожидается, они продолжат расти, пока наше правительство борется за контроль над инфляцией.

Эти процентные ставки напрямую влияют на способность потребителя купить дом, особенно на то, сколько дома он может купить. Большинство потребителей, желающих совершить покупку, в первую очередь заинтересованы в регулярном ежемесячном платеже, а более высокие процентные ставки означают более высокие ежемесячные платежи.

По данным Redfin, в марте/апреле 2022 года средняя цена дома по стране составляла примерно 408 000 долларов. Типичная ставка по 30-летней ипотеке в то время составляла 5,27% (Федеральный резервный банк Сент-Луиса). Если вы примените средний первоначальный взнос в размере 6% (ATTOM Data Solutions) к этому дому стоимостью 408 000 долларов, ваш ежемесячный платеж составит 2 122 доллара в месяц. Напротив, четырьмя месяцами ранее, в декабре. В 2021 году типичная 30-летняя ипотека составляла 3,11%. Если вы примените эту ставку к тому же дому с тем же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит 1640 долларов в месяц — разница в 482 доллара в месяц (или 29%).

Вот к чему нам нужно подготовиться. Меньшая доступность означает меньше покупателей; Меньшее количество покупателей свидетельствует о том, что рынок сжимается. Для некоторых это развитие может быть причиной для беспокойства. Для других это может принести возможность. Но многие из нас задаются вопросом: «Что за ход?»

Недвижимость в целом, особенно новый инвентарь, стабильна. На самом деле, по оценкам, в нашей стране существует дефицит инвентаря, равный примерно 3,8 миллионам домов (Freddie Mac, апрель 2021 г.). Это означает, что сегодня покупательского спроса (не связанного со ставками) достаточно, чтобы поглотить 3,8 миллиона новых домов. Это часть положительной стороны потенциала и, вероятно, замедления: люди по-прежнему будут нуждаться в домах, а когда людям нужны дома, инвесторы в недвижимость процветают.

Но если доступность является проблемой, как вы продолжаете использовать стратегию инвестирования в недвижимость, если последние 10 или около того лет были (во всех смыслах и целях) легкими? Ответ может заключаться в типах активов, в которые мы инвестируем.

3 совета

Как частный кредитор, мы видим все виды сделок и располагаем большим количеством данных, которые помогают обосновывать наши решения и нашу стратегию. Предыдущие рыночные спады также помогли внести ясность в то, что рынки делают во времена неопределенности. Пока мы ориентируемся на этом дивном новом рынке недвижимости, помните о трех стратегиях, приведенных ниже, чтобы сосредоточить свое время, деньги и энергию.

1. Сосредоточьтесь на доступности.

Это не означает, что дома стоимостью более миллиона долларов будут менее привлекательными для покупателей или менее прибыльными для инвесторов. Это просто означает, что пул покупателей стал меньше.

Сосредоточив внимание на доступности (что бы это ни значило для вас), вы можете привлечь покупателей, которые больше не могут претендовать (т. е. позволить себе) более дорогие дома, которые они рассматривали в течение последних нескольких месяцев. По всем параметрам пул покупателей сместился и будет снижаться во всех сегментах недвижимости (от стартового до элитного жилья). Сосредоточение внимания на домах по «средней цене дома» на вашем соответствующем рынке или около нее, безусловно, позволит вам роскошь более крупного пула покупателей и может привести к более быстрым продажам – ключ к инвестированию с добавленной стоимостью, когда затраты на содержание могут занимать так много в вашей прибыли. выгода.

2. Если они не покупают, они арендуют.

Если меньше людей покупают, но все еще нуждаются в жилье, что они, естественно, делают? Они арендуют. Сосредоточившись на стратегии сдачи в аренду, вы можете обнаружить, что можете противостоять буре экономического спада (будь то легкий, умеренный или серьезный), поскольку доходная недвижимость «окупает сама себя».

Здесь тоже играет роль экономика (более высокие процентные ставки также означают более высокие платежи для арендодателей), но недвижимость с доходом всегда лучше во времена неопределенности, чем недвижимость без дохода. В качестве дополнительного преимущества стоимость недвижимости должна снижаться в любом виде, вы также можете обнаружить, что «покупаете правильно» в период охлаждения.

3. Сделка по-прежнему решает.

В случае сомнений инвесторы могут найти некоторое утешение в том, что одним из последствий бычьего рынка последних 10 с лишним лет является изобилие капитала — больше, чем когда-либо в истории страны. Сделок, однако, немного, что делает их призом. Помните тот дефицит жилья в 3,8 миллиона?

Когда-то это было не так, и «капитал был королем». Поскольку это уже не та ситуация (и может не быть в течение некоторого времени), если вы окажетесь в положении, когда вы хотите извлечь выгоду из сделки, но процентные ставки и кредитные стандарты слишком высоки, чтобы воспользоваться возможностью, не делайте этого. Забудьте о партнерах по капиталу. Вместо того, чтобы покупать дом с традиционной ипотекой или частным кредитом, подумайте о партнере, будь то разовый инвестор, группа инвесторов или учреждение. Потенциальные партнеры располагают большим капиталом, чем когда-либо, и, вероятно, будут рады поделиться, потому что у них нет такого же доступа к сделкам, как у вас.


Ромни Наварро — генеральный директор Streamline Funding. Работая в фирме на различных должностях с 2008 года, сегодня Ромни концентрируется на инициативах долгосрочного роста компании, уделяя особое внимание повторяемости, отношениям и найму.

Ромни также является партнером Noble Capital, материнской компании Streamline, где он прошел путь от наблюдения за происхождением кредита кредитной компании до наблюдения за маркетинговыми инициативами материнской компании. Гордый член Американской ассоциации частных кредиторов, Ромни на протяжении всей своей карьеры участвовал в выдаче непотребительских инвестиционных кредитов на сумму более 1 миллиарда долларов.

В 2015 году Ромни запустил «Круглый стол по инвестициям в недвижимость» (инвестиционный клуб в Техасе, насчитывающий более 5000 членов), а в 2018 году был ведущим широко известного подкаста Firestarters, известного среди инвесторов в недвижимость и застройщиков как главный источник для тех, кто хотят масштабировать свой бизнес.

В свободное время Ромни ценит активный образ жизни на свежем воздухе со своей семьей и друзьями. Кроме того, Ромни является заядлым коллекционером виски, который однажды собирается уйти на пенсию на пляж и, наконец, насладиться плодами своей коллекции.

Помимо всего прочего, Ромни считает, что мастерства можно достичь путем повторения, и постоянно стремится привести свою команду к мастерству в своем ремесле. Это позволяет всем участникам предоставлять наилучшие условия для заемщиков. В 2019 году эта философия принесла ему и фирме престижную награду «Think Realty — частный кредитор года».


Leave a Comment