Сдать в аренду свое основное место жительства или продать и купить аренду?

Вопрос этой недели исходит от Брэнди через прямые сообщения Эшли в Instagram. Бренди спрашивает: Наш нынешний дом может принести нам около 260 000 долларов чистой выручки, если он будет продан.. Мы планируем купить аренду на эти деньги. Но наш дом находится в хорошем месте с хорошей оценкой. Должны ли мы продать нашу основную недвижимость, чтобы купить недвижимость, или переоборудовать ее и сдать в аренду?

продавать по сравнению с ссылка аргумент вернулся еще раз! На этом горячем рынке жилья неудивительно, что домовладельцы хотят воспользоваться их растущим капиталом путем продажи своей собственности. Но это может привести к тому, что вы потеряете одну собственность только для того, чтобы пойти и найти другую. Хотя продажа против. refi ответ специфичен для ситуации каждого инвестора, есть несколько быстрые способы, которыми вы можете установить, что является хорошим ходом для вас.

Если вы хотите, чтобы Эшли и Тони ответили на вопрос о недвижимости, вы можете опубликовать сообщение в группе Real Estate Rookie на Facebook! Или позвоните нам по линии запросов новичков (1-888-5-ROOKIE).

Эшли Кер:
Это «Новичок в сфере недвижимости», серия 182. Меня зовут Эшли Кер, и я здесь с моим соведущим Тони Робинсоном.

Тони Робинсон:
И добро пожаловать на подкаст Real Estate Rookie. И если вы присоединяетесь к нам впервые, наш подкаст ориентирован на тех инвесторов, которые только начинают свой инвестиционный путь. И поэтому, если у вас нет сделки или, может быть, у вас есть пара, и вы хотите масштабироваться. Это подкаст для вас. Эшли Кер, моя замечательная соведущая, что происходит? Как обстоят дела на вашей стороне?

Эшли Кер:
Не так много, у нас была напряженная неделя записи подкаста. И так это грустно, это наш последний на этой неделе.

Тони Робинсон:
Я знаю.

Эшли Кер:
Но мы только что узнали, что Тони приедет ко мне через пару недель.

Тони Робинсон:
Ага.

Эшли Кер:
Так что будет здорово провести день, пока Тони потенциально присматривается к недвижимости.

Тони Робинсон:
Да, я очень взволнован этим. Мы получили красивый дом по контракту в Западном Нью-Йорке. Так взволнован, чтобы увидеть, что один собрался вместе. И, очевидно, счастлив, что могу потусить со своим соведущим, потому что я никогда раньше не был в этой части Нью-Йорка. Так что я вижу, о чем вся эта шумиха.

Эшли Кер:
Я знаю. Мне интересно, как я смогу убедить вас сократить экскурсию по недвижимости и посетить некоторые из моих объектов.

Тони Робинсон:
Приходите посмотреть на Баффало? Ага.

Эшли Кер:
Ага. Но да, я так рада, что вы с Сарой тоже придете. Верно?

Тони Робинсон:
Ага.

Эшли Кер:
Хорошо.

Тони Робинсон:
Сара идет, Наоми идет. Так что это будет вся команда Alpha Geek Capital.

Эшли Кер:
О, хорошо. Хорошо, хорошо-

Тони Робинсон:
Ага.

Эшли Кер:
… Я буду рад видеть вас здесь, ребята. Я уже записал это в свой календарь и-

Тони Робинсон:
Ну вот.

Эшли Кер:
…надеюсь, что мой шофер возит меня, но, надеюсь, к тому времени у меня будет машина.

Тони Робинсон:
Ага, скрестил пальцы.

Эшли Кер:
Ага. Итак, сегодня у нас есть вопрос от моих личных сообщений @wealthfromrentals в Instagram. Вы, ребята, всегда можете отправить Тони и мне сообщение. Он @tonyjrobinson, я @wealthfromrentals, или вы можете позвонить и оставить нам голосовое сообщение 18885-новичок. Итак, сегодняшний вопрос от Брэнди Смит. Привет, Эшли. Я слушаю ваш подкаст Real Estate Rookie и люблю его. У нас с мужем к вам вопрос. Мы только начинаем путешествие по инвестициям в недвижимость и надеемся, что вы хорошо разберетесь в этом вопросе. Продам рефи за наличные, чтобы сохранить наш нынешний дом и превратить его в нашу первую арендуемую недвижимость. Наш нынешний дом мог бы дать нам около 260 тысяч выручки, если бы мы продали его. Наш план состоит в том, чтобы приобрести арендуемую недвижимость на наши денежные средства, а также использовать часть этой суммы для первоначального взноса за наш новый дом, новое строительство, которое должно быть завершено в мае.
Нам нужно от 46 до 93 тысяч для первоначального взноса, в зависимости от того, делаем ли мы аванс 10% или 20%. Однако, если мы сохраним его, имейте в виду, что это хороший район, хорошая оценка и хорошие арендные ставки. Основываясь на нашей текущей ежемесячной ипотеке, мы могли бы получать около 1000 долларов в месяц исключительно за счет арендной платы по сравнению с расходами на ипотеку. Не уверен, насколько наши ежемесячные расходы по ипотеке изменятся с опцией рефи обналичивания. Предполагая, что мы могли бы получить столько, сколько мы получили бы прибыль от продажи.
Итак, учитывая всю эту предысторию, главный вопрос, что бы вы сделали в нашей ситуации? Если вы считаете, что держаться за это было бы лучше, как вы можете оправдать это перед кем-то, когда потребуется около 20 лет, чтобы получить сумму прибыли, продавая только за арендную плату, не приспосабливаясь к повышению арендных ставок, просто сохраняя ту же погоню за 1000 долларов? на денежный поток в месяц для быстрого сценария, сравнительных целей? Надеюсь, это имеет смысл. Большое спасибо за ваше время. Тони, каковы твои первые мысли?

Тони Робинсон:
Да, там много всего, Брэнди. Так что я просто хочу подвести итоги для слушателей, чтобы убедиться, что мы все сделали правильно. Итак, главный вопрос заключается в том, должна ли она продать эту собственность и реинвестировать вырученные средства в другую собственность? Или она должна рефинансировать, а затем сохранить это имущество в качестве арендной платы? Теперь, проблемы, я думаю, ключевые отличия здесь в том, что если вы продаете собственность, вы получаете большую оплату наличными. Поэтому она сказала, что получит около 260 000 долларов прибыли, если пойдет и продаст собственность. Теперь, если бы она рефинансировала, я не думаю, что она говорит, сколько бы она получила, если бы она рефинансировала. Вы видели там этот номер?

Эшли Кер:
Нет, этого числа там не было, но если предположить, что она могла бы вытащить 80%, это, вероятно, было бы меньше, чем если бы она его продала. Потому что говорят, что он продается за то, за что его оценили бы. Так что это будет меньше, чем то, что она получит прямо сейчас, я полагаю.

Тони Робинсон:
Ага. Так что я бы подошел к этому, я думаю, я бы рассмотрел две вещи. Итак, сначала Брэнди заявила, что потребуется 20 лет, чтобы получить те же 260 000 долларов, если она сохранит их в качестве арендной платы. Но я думаю, что это почти неправильный взгляд на это, потому что она не собирается просто сидеть на этом капитале. Она собирается пойти и реинвестировать это во что-то другое. Поэтому я думаю, что я бы обратил внимание на то, что даст вам лучшую отдачу от ваших инвестиций?
Вы берете наличные, берете эти полные 260, выходите и вкладываете часть из них в новый дом, а другую часть в арендуете недвижимость, и вы выясняете, что такое возврат наличными? Или вы можете посмотреть на капитал, который вы оставляете в собственности, и понять, какова ваша рентабельность капитала для того, что вы оставляете в качестве арендной платы? И я думаю, что когда вы посмотрите на эти две цифры, доход на вложенный капитал и доход на собственный капитал в собственности, это даст вам лучшее понимание того, какой из них может быть лучшим решением для вас.

Эшли Кер:
И к тому же эта собственность, вероятно, тоже будет расти в цене.

Тони Робинсон:
М-м-м, да.

Эшли Кер:
Таким образом, эта стоимость будет продолжать расти в этом свойстве. Таким образом, через 20 лет у вас будет эта стоимость недвижимости. Если вы решите продать его, то вы вернули эти 260 000, а затем вы также вложили, или у вас также есть другая сумма капитала X-

Тони Робинсон:
Верно.

Эшли Кер:
… в собственности тоже. Так что по моему личному мнению, я думаю, что вы можете получить самый дешевый долг по первичной ипотеке. Итак, что вы могли бы сделать вместо того, чтобы идти и рефинансировать, вы могли бы пойти и получить кредитную линию на недвижимость, пока она все еще является вашим основным местом жительства. И вы можете получить очень низкую ставку. Таким образом, ваш платеж по ипотеке не изменится. Таким образом, ваш денежный поток будет даже выше, чем если бы вы увеличили ипотечный кредит, и вы можете использовать линию собственного капитала, чтобы пойти и купить недвижимость, отремонтировать ее, рефинансировать ее, реализовать стратегию рождения, а затем погасить эту кредитную линию. . Таким образом, вы платите проценты только тогда, когда заставляете эти деньги работать на вас.
Итак, недавно у нас был Тайлер Мэдден, и он прослушал самый первый выпуск, в котором участвовал. Именно это он и сделал со своим основным местом жительства. Прежде чем он сдал его в аренду и купил свой новый или следующий основной дом, он пошел и получил кредитную линию, которая соответствовала существующему капиталу. Кроме того, во многих случаях с кредитной линией многие банки ссудят вам до 85% стоимости дома. Иногда я видел даже 90%, которые достались моему единственному деловому партнеру. Так что обычно, если вы собираетесь рефинансировать ипотечный кредит, они, как правило, дают вам только до 80%. Так что это тоже преимущество. Хорошо. Что еще добавить, Тони?

Тони Робинсон:
Да, надеюсь, это укажет вам правильное направление.

Эшли Кер:
Ага.

Тони Робинсон:
Нет, я думаю, это все. Верно? И много вопросов, которые возникают, столько нюансов и деталей, которых у нас нет. И я думаю, что в конечном итоге это будет личное решение за вами. Но что касается меня, я всегда стараюсь, чтобы цифры помогли мне принять решение. И что бы ни оказалось лучшим возвращением, это обычно путь, по которому я пойду.

Эшли Кер:
Ага. И я также думаю, что она упомянула об этом там, это то, что это в хорошем районе, в хорошей школе. И поэтому я думаю, что тот факт, что это не произойдет, скорее всего, не будет головной болью, потому что звучит так, как будто он находится в районе класса А. Я думаю, это тоже преимущество. Когда кто-то входит и пытается купить недвижимость с целью сдачи ее в аренду в этом районе, будет выше или, извините меня, будет сложнее, если они собираются и покупают ее в качестве инвестиционной собственности. Чем, если кто-то использовал его в качестве основного, пусть эта оценка будет расти, и этот капитал будет накапливаться в этой собственности. Так что, если бы я сказал, я бы сказал, оставьте его и поместите на него HELOC, и используйте эти средства от этого HELOC, чтобы вы могли использовать их для своего первоначального взноса, а затем также использовать их для покупки другого имущества. [inaudible 00:08:23].

Тони Робинсон:
Ага, полностью согласен.

Эшли Кер:
Хорошо, большое спасибо, ребята, за то, что выслушали. Очевидно, я спотыкаюсь на своих словах, потому что у нас был долгий день записи. Да, это наша последняя встреча на этой неделе, но мы вернемся в среду с другим гостем. Дайте нам знать, нравится ли вам шоу, и оставьте нам отзыв на вашей любимой платформе подкастов. Я Эшли, @wealthfromrentals, а он Тони @tonyjrobinson. И увидимся, ребята, в следующий раз.

Leave a Comment