Самая большая экономическая опасность прямо сейчас? Это не фондовый пузырь или инфляция – Investment Watch

Самая большая экономическая опасность прямо сейчас?  Не фондовый пузырь или инфляция

От Питера Рейгана из Birch Gold Group

Возможно, исторический пузырь на рынке жилья готовится лопнуть. Но если бы старший экономист Zillow Джефф Такер добился своего, вы бы об этом не знали.

Это потому, что, согласно этой платной статье на Inman, издании по торговле недвижимостью:



Первое правило жилищных пузырей? Не говорите о них.

Вот что думает Такер: «Он скептически относится к надвигающемуся пузырю на рынке жилья, но он опасается, что такие разговоры могут навредить будущим покупателям нуждаются в домостроителях, чтобы продолжать производить новый инвентарь».

Это справедливое замечание, и на самом деле никто не владеет домом любит, когда ему говорят, что его инвестиции могут стоить меньше, чем они думают. Сам лауреат Нобелевской премии по экономике Роберт Шиллер подвергся резкой критике со стороны домовладельцев за предупреждение об «иррациональном изобилии» цен на жилье. Несколько моих друзей, инвестировавших в недвижимость, просмотрели и проверили эту статью для меня, а затем умолял меня не публиковать его.

Все это плохие признаки. Когда любой актив оценивается и оценивается на основе его основы, никому нет дела до того, что вы об этом говорите. Иногда владельцы действительно ценить негативная пресса, потому что это может снизить цену актива и дать им возможность купить больше со скидкой.

Однако, когда актив больше не оценивается и не оценивается на основе его основных принципов, потом уверенность начинает играть более важную роль, чем данные. Вот почему домовладельцы, риелторы и инвесторы в недвижимость получают сердитый о таких статьях. Если я скажу вам факты о состоянии рынка жилья, вы можете потерять ту волшебную уверенность, которая заставляет цены продолжать расти.

Сегодня я взламываю код омерта. В этой статье мы собираемся исследовать текущий пузырь на рынке жилья и то, как долго он может продлиться.

Есть более чем несколько предупреждающих знаков, которые я просто не могу игнорировать.

Возвращение опоры Великой рецессии

В период исторически низких процентных ставок вы не ожидаете, что домовладельцы будут интересоваться экзотическими ипотечными кредитами, не так ли? Только после того, как цены на жилье выросли намного выше того, что могла себе позволить типичная американская семья. Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM) легче претендовать на получение и дешевле, чем стандартная ипотека с фиксированной ставкой – по крайней мере, в течение первых нескольких лет.

Рост финансирования домовладельцев с помощью ARM — плохая новость по нескольким причинам:

  • Цены на жилье могут быть неоправданно высокими
  • Заемщики могут быть недостаточно квалифицированы
  • Заемщики могут покупать, чтобы «перевернуть» дом до повышения процентной ставки
  • Заемщикам грозит рост процентных ставок

В любом случае рост этого типа спекулятивной ипотеки — плохая новость для рынка жилья.

Ассоциация ипотечных банкиров недавно обратила внимание на новый ARM:

На прошлой неделе более 9% новых ипотечных кредитов были кредитами с регулируемой ставкой, в то время как в долларовом выражении ARM составляли 17% всех новых ипотечных долгов.

ARM приобрели печальную известность во время Великой рецессии 2008–2009 годов, когда лопнул огромный глобальный пузырь на рынке жилья. Вы, вероятно, помните самые ужасные потери права выкупа и банкротства банков, которые предвещали экономический спад со времен Великой депрессии.

Помимо роста ARM, на текущем рынке жилья наблюдаются и другие заметные тенденции.

Первый, Согласно недавнему отчету Wolf Street:

В ноябре и декабре прошлого года средний 30-летняя фиксированная ставка колебалась на уровне около 3,2%.по данным Ассоциации ипотечных банкиров, когда покупатели жилья получили блокировку ставок по большинству этих сделок в сегодняшних данных (зеленый кружок на графике).

График, иллюстрирующий период, когда ставки по ипотечным кредитам подскочили «до луны», приведен ниже:

Рост ипотечных ставок в США

Источник

Это важно, потому что (и вы узнаете об этом, если купили дом), закрытие сделки занимает месяцы. Рихтер указывает, что мы только сейчас начинаем измерять влияние транзакций, которые начались так давно. По этой причине рынок жилья имеет тенденцию отставать от фондового рынка. В сделках с недвижимостью, все длится вечно.

Ипотека сейчас намного дороже, и мы не увидим, как это отразится на рынке жилья еще три-шесть месяцев.

В то же время ставки по ипотечным кредитам растут, цены на жилье растут еще быстрее. Это согласно последнему индексу цен на жилье Case-Shiller.

Как вы можете видеть на линейном графике ниже, цены на жилье по всей стране подскочили. в среднем почти на 20% всего за 12 месяцев:

Индекс цен на жилье Кейса Шиллера 2021-2022 гг.

Источник

это безумный рост средних цен на жилье за ​​один год.

Рихтер отметил, что некоторые крупные города видели еще более абсурдно цена увеличивается. Например:

  • Сан Диего цены на жилье в метро увеличился на 29,1% по сравнению с прошлым годоми ошеломляющим 301% с 2000 года.
  • Сиэтл цены на жилье подскочил на 26,6% в годовом исчислениии колоссальный 281% с января 2000 года.
  • Майами цены на жилье выросли на 29,7% по сравнению с прошлым годомчто, как отметил Вольф, является «самым быстрым с января 2006 года, накануне эпического жилищного краха в Майами, который здесь никогда не может произойти».

Вот основная проблема: цены на жилье, похоже, следуют той же модели спекулятивных пузырей, о которой я писал на прошлой неделе.

И это плохая новость, потому что для большинства семей жилье гораздо важнее, чем акции.

«Двойной удар» для более чем половины страны

Согласно отчету Motley Fool: 56% всех американцев (145 миллионов) инвестируют в акции. Это число Все еще по сравнению с уровнями, которые мы наблюдали до Великого финансового кризиса в 2008 году. В среднемостатки на счетах домохозяйств составляют всего 40 000 долларов и хранятся косвенно, обычно через пенсионный счет, такой как 401 (k) или IRA.

Не поймите меня неправильно – я не хочу приуменьшать трудолюбие и бережливость, необходимые для того, чтобы Любые сумма денег на пенсию. Тем не менее, я искренне надеюсь, что большинство из вас, читающих эту статью, смогли отложить больше для себя и финансового будущего своей семьи.

С учетом этого, когда запас пузырь лопнет и рынки упадут на 50%, было бы тревожный для многих американцев. Этого может быть достаточно, чтобы полностью вытеснить их с рынка. Судя по всему, так было и раньше — вот почему сегодня меньше американцев владеют акциями по сравнению с годами, предшествовавшими Великому финансовому кризису. Каким бы болезненным ни был крах рынка для типичной американской семьи, он не катастрофический; По крайней мере, не напрямую.

Однако дома — это отдельная история.

Еще больше американцев (65,5%) владеют домом. Есть много исторических причин, по которым домовладение традиционно было более популярным, чем инвестирование в акции. Многие семьи считают, что владение домом — это не только место для проживания, но и солидная долгосрочная инвестиция.

Средняя цена продажи дома составляет 453 000 долларов. Для домовладельцев в США, которые также владеют акциями, это означает, что их дом, скорее всего, в десять раз дороже чем их вложения в акции. Для тех кто не есть другие инвестиции, ну, их собственный капитал в значительной степени их вся чистая стоимость.

Если пузырь на рынке жилья и фондовый пузырь лопнут вместе, это будет худший вариант развития событий для десятков миллионов американских семей, особенно если они заимствовали против любого актива.

Все это вызывает важный вопрос…

Этот жилищный пузырь вот-вот лопнет?

Если вы спросите Национальную ассоциацию риелторов, они скажут: «Что за пузырь?»

Если вы спросите своего соседа, который только что въехал (и заплатил более чем в два раза больше, чем вы заплатили в 2013 году за тот же план этажа), он ответит: «Надеюсь, что нет».

Если вы спросите Роберта Шиллера, человека, чье имя фигурирует в индексе цен на жилье Кейса-Шиллера, он скажет:

Цены на жилье в США выросли рекордными темпами на 19,7% [2020-2021], и сейчас выглядят очень нестабильно. Некоторое время они могут расти дальше, но за этим может последовать серьезный спад… Инвестиции в жилье в быстро развивающихся районах могут быть не такими безопасными в долгосрочной перспективе, как многие думают.

Мнения — это единственное, в чем у нас нет недостатка.

Один аналитик, за которым я внимательно следил, Вольф Рихтер, считает, что пузырь на рынке жилья «готовится» лопнуть, потому что продажи жилья падают:

В своем отчете Ассоциация ипотечных банкиров сегодня добавила, что «потенциальных покупателей жилья отпугнули более высокие ставки и повышение условий доступности», а именно нелепый скачок цен на жилье за ​​последние 18 месяцев, помимо скачка в предыдущие годы, в совокупности. ставки по ипотечным кредитам возвращаются к тому, что было бы еще очень низкими пару десятилетий назад.

Он также отметил, что предложение жилья продолжает расти, что является еще одним плохим сигналом для общего состояния рынка.

Мы не зря назвали это «пузырем всего». Если вы думаете, что спекулятивные мании ограничиваются акциями мемов и NFT, что ваш собственный капитал «безопасен, как дома», это может стать настоящим шоком.

Я призываю вас не игнорировать это. Вместо этого убедитесь, что вы и ваша семья финансово готовы ко всему. (Поскольку мы не можем предсказать будущее, лучшее, что мы можем сделать, — это быть к нему готовым.)

Способы защитить себя от конца «пузыря всего»

Сегодня, Сейчас, это хорошее время, чтобы рассмотреть вопрос о пересмотре вашей подверженности риску. Еще в 2008–2009 годах довольно много людей потеряли большую часть своих пенсионных сбережений из-за ненужных азартных игр на спекулятивных рынках. Очень многие из них сочли, что домовладение — это путь к финансовому краху, а не к американской мечте.

Не забывайте что ваш дом может быть более рискованным активом, чем вы думали.

Спроси себя:

Ваш подверженность личному риску в соответствии с вашими целями и временным горизонтом? Жестокий медвежий рынок, разоряющий сбережения пенсионеров, может стать воплощением мечты для молодой семьи, у которой впереди десятилетия заработка и сбережений.



Ваши сбережения диверсифицированы соответствующим образомили они сверхконцентрированный в определенных классах активов (акции, недвижимость), стоимость которых может расти и падать одновременно?

Многие выбирают физические драгоценные металлы, особенно золото и серебро, как средство диверсификации своих сбережений или как «страхование портфеля», чтобы сбалансировать их общий профиль риска. Владение физическими драгоценными металлами имеет и другую привлекательность. Они простые. Их стоимость не зависит от прихоти главы центрального банка или генерального директора. Они сохраняли свою ценность на протяжении тысячелетий, в то время как многие пузыри спекулятивных активов раздувались и лопались.

Наконец, можно многое сказать об уверенности и уверенности, которые вы получаете, владея реальными физическими активами. Многие клиенты Birch Gold Group говорили мне, что стали уделять меньше внимания финансовым новостям и больше внимания тому, что действительно важно в их жизни. Они не чувствуют, что должны так сильно беспокоиться о своем будущем. И хотя трудно оценить хороший ночной сон в долларах (особенно в трудные экономические времена), мы все знаем, что это стоит довольно дорого.

Пожалуйста, найдите несколько минут, чтобы узнать о драгоценных металлах и их преимуществах — вам определенно понадобится диверсификация ваших сбережений на случай, если ваш дом станет «рисковым активом».



Помогите поддержать независимые СМИ, сделайте пожертвование или подпишитесь: В тренде: Просмотры: 40


















Leave a Comment