Рынок жилья вот-вот рухнет? Что нужно знать инвесторам

Кажется, каждое средство массовой информации и, возможно, каждый человек на Земле обсуждают, скоро ли рынок жилья рухнет. Хотя правда в том, что никто на самом деле не знает, что произойдет, мы можем изучить данные и попытаться определить, что, скорее всего, произойдет.

Лично я не считаю крах рынка (который я определяю как падение цен на 10% и более) наиболее вероятным сценарием на данный момент. Я думаю, что более вероятным потенциалом в ближайшие годы является значительное замедление рынка жилья с вероятностью того, что цены выровняются или даже станут умеренно отрицательными в конце 2022 или 2023 года.

Это моя интерпретация данных. Но в то же время я также признаю, что сейчас на рынке больше риска, чем было с 2007 года. Поскольку этот риск существует, я думаю, важно изучить, что должно произойти с фундаментальными факторами рынка, чтобы рынок рухнул. Таким образом, вы все можете определить, что, по вашему мнению, может произойти для вас самих.

Когда дело доходит до цен на жилье (или цен на что-либо на свободном рынке), все в конечном итоге сводится к старому доброму спросу и предложению. Конечно, другие переменные, такие как запасы, инфляция и процентные ставки, имеют значение, но они имеют значение только в той мере, в какой влияют на спрос и предложение.

Сейчас спрос гораздо больше, чем предложение. Это было динамикой в ​​течение последних нескольких лет и является причиной резкого роста цен.

Если вы думаете про себя: «из-за низких процентных ставок цены выросли», это правда! Это очень важный фактор, потому что он увеличил спрос. Когда процентные ставки падают, доступность жилья увеличивается, что увеличивает спрос. Люди могут позволить себе больше, поэтому все больше людей предпочитают выходить на рынок жилья, иначе известный как растущий спрос. Все упирается в спрос и предложение.

Чтобы произошел крах, нам нужно увидеть значительный сдвиг от среды, в которой спрос превышает предложение, к среде, в которой предложение превышает спрос. Единственный способ снизить цены — это когда предложение превышает спрос.

Это произойдет? Давайте посмотрим, что происходит как со спросом, так и со спросом.

Требовать

Несколько вещей способствовали чрезвычайно высокому спросу, который мы наблюдали в течение последних нескольких лет.

В первую очередь спрос определяется покупателями жилья. В частности, спрос со стороны покупателей жилья в основном определялся миллениалами, которые составляют самое многочисленное поколение в стране, в годы пика формирования семьи.

Многие люди считают, что спрос лидируют инвесторы или iBuyers, но это не так. Инвесторы покупают только около 19% домов. В противоположность, на покупателей жилья миллениалов приходится 43% всех покупок жилья.. Они являются самым сильным и наиболее стабильным источником спроса на рынке жилья.

Тем не менее, активность инвесторов и вторичного жилья также выросла по сравнению с допандемическим уровнем, что поддержало повышенный спрос среди первичных покупателей жилья.

Так сохранится ли этот высокий уровень спроса? На мой взгляд, нет. Уже есть ранние признаки того, что спрос начинает падать, и я полагаю, что это будет продолжаться до тех пор, пока процентные ставки продолжают расти (вероятно, в течение нескольких лет).

Процентные ставки росли невероятно быстро за последние несколько месяцев.

Фред ипотечная ставка

И хотя ставки все еще относительно низки в историческом контексте, доступность быстро падает. По словам Редфина, Ежемесячные расходы по ипотеке в марте выросли почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года..

платежи по ипотеке Редфин

Снижение доступности окажет реальное влияние на количество домохозяйств, выходящих на рынок. По оценкам Национальной ассоциации риэлторов® (NAR), 15% впервые покупающих жилье будет оценен вне рынка в этом году.

Это важно, но для краха рынка, который я определяю как падение цен на 10% и более, нам потребуется, чтобы это перешло от снижения доступности к поддающемуся количественному измерению снижению спроса. Одна точка данных, которую я внимательно отслеживаю, — это еженедельный опрос Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), который измеряет, сколько людей подают заявки на покупку. При последнем чтении, количество заявок сократилось на 11% по сравнению с прошлым годом.

Хотя -11% в годовом исчислении звучит как много, и это точно, этого пока недостаточно, чтобы замедлить рынок. Цены по-прежнему движутся вверх. Помните, что в прошлом году спрос был очень высоким, поэтому -11% с 2021 года все еще довольно солидно, особенно если учесть, как мало объектов недвижимости на рынке, которые люди могут даже купить.

Тем не менее, спрос начинает падать по мере роста цен и процентных ставок. Этого просто недостаточно, чтобы повлиять на цены или запасы, по крайней мере, с учетом данных, доступных на начало мая 2022 года.

Как я уже сказал, для того, чтобы рынок рухнул, нам нужно, чтобы спрос иссяк раньше и быстрее, а этого не произошло. Мы только что видели, как ставки росли быстрее, чем когда-либо, и спрос не испарился. Люди все еще покупают. Да, спрос падает, но не настолько, чтобы это само по себе могло привести к краху рынка жилья.

Но спрос не работает в вакууме. Вы не можете просто смотреть на сторону спроса в уравнении. Вам нужно смотреть на предложение, которое является большой проблемой в 2022 году.

Предложение (запасы)

На мой взгляд, до тех пор, пока запасы (которые я использую в качестве косвенного показателя предложения) не восстановятся до более нормального уровня, шансов на обвал рынка жилья нет. Это просто невозможно.

Подумайте об этом с точки зрения логистики. Как снижаются цены на рынке жилья (да и на любом рынке)? Когда продавцы не могут продать свои дома. Только когда дома стоят на рынке в течение нескольких недель или месяцев, продавцы рассматривают возможность снижения своих цен. Ни один продавец не собирается заранее снижать цены. Их нужно заставить снизить цену.

Дело не в том, что продавцы видят, как растут ставки, и решают: «Я сейчас просто снизлю цену на свой дом, потому что ставки выросли». Или: «Ух ты, опрос MBA показывает на 11% меньше заявок, чем в прошлом году. Я думаю, что откажусь от 50 000 долларов и выставлю свою собственность на меньшую цену».

Это никогда не произойдет.

Чтобы цены на жилье снижались, недвижимость должна оставаться на рынке в течение длительного периода времени. Только после того, как продавцы увидят, что их собственность простаивает в течение нескольких недель, они рассмотрят возможность снижения цен. Если это произойдет в течение пары месяцев, продавцы могут скорректировать свои ожидания по ценам продажи, но это займет некоторое время.

Итак, давайте посмотрим, где мы сейчас находимся по инвентарю.

инвентарь красноперки

Посмотрите на драматическую историю, которую рассказывает эта диаграмма от Redfin. В начале восстановления рынка жилья после Великой рецессии мы видели запасы (определяемые как общее количество активных предложений в последний день определенного периода) на уровне около 2 млн в напряженные летние месяцы. До пандемии мы ожидали около 1,6–1,7 млн ​​в пиковые летние месяцы продаж.

На данный момент инвентарь составляет около 600 тыс.

Подумай об этом. В 2017-2019 годах цены все еще росли, когда у нас было более 1,5 млн домов на рынке. Сейчас у нас 600 тыс. Предложение остается более чем на 1 млн объектов ниже, чем было до пандемии.

Дни на рынке (DOM), отличный показатель баланса между спросом и предложением, говорят о том же. Допандемический DOM составлял около 45 дней. Теперь? Даже при более высоких ставках это все еще меньше 20.

красноперый дом

Я знаю, что люди любят говорить, что рынок рухнет, потому что цены так сильно выросли, но этого не может произойти при такой динамике рынка. Предложение крайне низкое, и для того, чтобы рынок рухнул или даже замедлился, необходимо увеличить запасы.

Нам предстоит пройти долгий путь – я не говорю о небольшом количестве запасов. Нам нужно, чтобы запасы выросли как минимум вдвое, а то и втрое за несколько месяцев, чтобы рынок рухнул.

Могло ли это случиться? Давайте посмотрим. Запасы могут поступать из трех источников: новые списки (больше людей выставляют свои дома на продажу), потеря права выкупа или новое строительство.

Новые списки имеют тенденцию в неправильном направлении.

новые объявления

Почему? Люди не хотят продавать на этом рынке! По оценкам, 51% домовладельцев сейчас имеют ипотечную ставку ниже 4%.. Зачем им продавать на сверхдорогом рынке только для того, чтобы получить более высокую ставку по ипотеке и столкнуться с жесткой конкуренцией за свой следующий дом? На мой взгляд, маловероятно, что мы увидим избыток предложения на рынке из-за новой листинговой активности.

Что касается выкупа, многие люди говорили в течение двух лет, что будет кризис потери права выкупа.

Но этого не произойдет. Я знаю, люди продолжают говорить, что это произойдет, но это не так.

Я говорю это уже больше года. Не будет кризиса потери права выкупа из-за COVID-19 и программы терпения. Это просто не произойдет.

Просрочки по ипотечным кредитам снижаются семь кварталов подряд. Программа терпения сработала. Сейчас почти не происходит выкупа, и их не так много на горизонте. Даже если миллионы людей внезапно обанкротятся, потребуются месяцы или даже годы, чтобы этот инвентарь появился на рынке.

Сейчас не 2008 год. У людей есть акции в их домах, и люди, у которых есть долги, имеют хорошие возможности для обслуживания своего долга. 90% людей, отказавшихся от терпения, сделали это с хорошей репутацией.

fred ипотечные платежи по обслуживанию долга
ипотека по кредитному рейтингу

Что касается строительства? Может ли это привести к избытку предложения на рынке? Я так не думаю.

начинается жилищное строительство

Количество разрешений на строительство и начало строительства увеличились, но посмотрите на зеленую линию выше. Количество завершенных домов, фактически вышедших на рынок, не увеличилось. Рынок труда очень плотный, а проблемы с цепочками поставок не позволяют строителям выходить из домов.

Я думаю, что завершение строительства скоро увеличится, но помните, что нам нужно увеличить запасы примерно на 1 000 000 объектов, чтобы вернуться к допандемическим уровням, а это означает, что завершение строительства должно увеличиться примерно на 80% по сравнению с текущими уровнями. Не очень вероятно.

Может ли скромное увеличение объемов строительства, новые списки и изъятия заложенного имущества в совокупности привести к значительному увеличению запасов? Да, такое могло случиться, но это не самый вероятный сценарий.

Вывод

Судя по сегодняшним данным, я не вижу краха в качестве вероятного исхода в ближайшие годы.

Для меня единственный шанс краха рынка состоит в том, что у нас есть как значительное увеличение предложения, так и существенное снижение спроса (спрос снижается, но не настолько, чтобы вызвать крах).

Вместо этого я считаю, что спрос продолжит снижаться, что охладит рынок жилья. Инвентарь может немного увеличиться, но я не думаю, что он будет расти слишком сильно.

В целом, я думаю, что есть разумные шансы, что цены выровняются в ближайшие годы. Может быть, даже немного снизится по мере восстановления баланса спроса и предложения, возможно, в 2023 году. Но это только моя интерпретация данных.

В целом, мой доверительный интервал для цен на жилье составляет плюс-минус 10% в ближайшие два года. Цены могут и дальше расти, но не настолько. Цены могут снизиться, но не настолько. Я ожидаю гораздо более умеренных ценовых изменений по сравнению с тем, что мы видели за последние несколько лет.

Данные на данный момент просто не предполагают сильного движения в ту или иную сторону. Имейте в виду, что мой анализ относится к национальному уровню. Я думаю, что на некоторых рынках может произойти резкое падение, в то время как на других не произойдет никакого падения. Недвижимость находится на местном уровне, но я делаю все возможное, чтобы обобщить рынок жилья в одном цифре национального уровня.

Конечно, это всего лишь снимок во времени. Я буду следить за данными каждый день и держать вас в курсе по мере развития событий.

На рынке представлен Fundrise

Логотип Fundrise горизонтальный полноцветный черный

Fundrise революционизирует то, как вы инвестируете в недвижимость.

Благодаря прямому доступу к высококачественным инвестициям в недвижимость, Fundrise позволяет вам создавать, управлять и расширять портфель одним нажатием кнопки. Сочетая инновации с опытом, Fundrise максимизирует ваш потенциал долгосрочной доходности и быстро стала крупнейшей в Америке платформой для прямых инвестиций в недвижимость.

Узнать больше о Фандрайзинг

Leave a Comment