Рынок аренды нового строительства на юго-западе Флориды | Думай о реальности

Юго-западная Флорида раскалена докрасна, а финансирование сдачи в аренду новостроек создает еще больше возможностей.

Возможно, вы думали о своих инвестициях в недвижимость и задавались вопросом о состоянии экономики, где вам следует искать следующую покупку.

За последние два года наблюдалась миграция из всех районов Соединенных Штатов во Флориду, причем эта тенденция лидирует на юго-западном побережье Мексиканского залива. Многие изменения в экономике и образе жизни — личные свободы, прекрасная погода, рабочие места и низкая стоимость недвижимости — стимулируют миграцию и будут продолжать делать это в ближайшем будущем. (Это делает Тампу — крупнейший городской район и самое сердце региона — идеальным местом для следующей конференции и выставки Think Realty 21-22 июля 2022 года!)

Есть много причин, по которым юго-западная Флорида является районом с огромными инвестиционными возможностями. Вопрос в том, как их найти и определить, стоят ли они нашего времени, энергии и денег? Кроме того, когда мы находим эти высокоэффективные активы, как нам наиболее эффективно их финансировать?

Начните с основ

Придерживайтесь основ, которые привели к вашим текущим успехам — причин, по которым вы выбрали недвижимость в других районах, где вы уже владеете. Сильный приток арендаторов, рабочие места, желательное место для жизни и аренда жилья по разумным ценам, вероятно, являются одними из этих причин.

Юго-западная Флорида, независимо от того, живете ли вы в этом районе или нет, ставит все галочки перед невероятными возможностями сдачи в аренду недвижимости. Вы ищете высокие показатели арендной платы, которые идут в ногу с инфляцией? Во Флориде есть такое. Вы ищете район с низкой общей стоимостью жизни и низкими налогами на прибыль (это означает, что арендаторы будут более подготовлены, чтобы позволить себе арендную плату)? Во многих местах Флориды это тоже есть, особенно на юго-западе и в центре Флориды. Штат готов продолжить модель роста во многих привлекательных прибрежных районах и по-прежнему имеет невероятную доступность по сравнению с большей частью страны.

Возможности строительства для сдачи в аренду

Если Флорида доступна по цене и предлагает арендаторам разумную стоимость жизни, что еще следует учитывать при покупке недвижимости?

Вы можете купить арендную недвижимость под ключ, но другой подход, который стал более популярным в последние годы, — это строительство для сдачи в аренду. Новое строительство предлагает мудрому инвестору возможность принять разумное долгосрочное инвестиционное решение с низким риском краткосрочного обслуживания. Когда вы покупаете новостройку с намерением немедленно сдать ее в аренду, вы получаете все новое, например, технику, кондиционер, освещение, водонагреватели и т. д. Кроме того, вы автоматически получаете гарантию строителя на имущество, покрывающую большую часть первоначальных ремонтных работ, которые могут возникнуть. Инвестируя в новое строительство, вы принимаете мудрое решение, чтобы снизить риск непредвиденных расходов.

Варианты финансирования

Допустим, вы решили инвестировать в юго-западную Флориду и знаете, что хотите купить новое здание. Ну а что с финансированием?

Имеет ли все еще смысл брать 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой, когда ставки растут, как в последнее время? На момент написания этой статьи ставки на инвестиционную недвижимость составляли около 6%, а инфляция в США превышала 8%. Проще говоря, это означает, что каждый ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, который вы берете прямо сейчас под 6%, по-прежнему является проигрышной сделкой для кредитора. По сути, вы продаете доллар США, который платится за владение этим имуществом, поскольку его стоимость растет быстрее, чем скорость, необходимая для его финансирования. И не забывайте, постоянно растущий спрос на аренду во Флориде толкает арендную плату вверх.

Эта ситуация по-прежнему гарантирует, что даже при повышении ставок вы получаете положительный денежный поток от новых строительных объектов. И это обсуждение является лишь отправной точкой. Многие инвесторы и другие лица, занимающиеся строительством в привлекательных прибрежных районах, используют недвижимость в качестве краткосрочной, а не годовой аренды, что многократно увеличивает доход от уже и без того приносящего положительный денежный поток актива.

Вы, вероятно, часто слышали термин OPM или деньги других людей. Осторожное использование чужих денег для финансирования вашей инвестиционной недвижимости в правильном месте повысит эффективность собственности. Кредитное плечо позволяет расширить использование каждого доллара. Используя деньги банка для покупки недвижимости, вы можете купить больше недвижимости, создавая более долгосрочный потенциал благосостояния.

Единственное финансирование, которое по-прежнему выходит из вашего кармана, — это первоначальный взнос и расходы на закрытие. Когда это переходит в собственность, это создает нечто, известное как «мертвый капитал». Мёртвый капитал в свойствах стоит дорого. Что это зарабатывает для вас? Ничего такого! Это мертвый капитал, который ничего не может для вас сделать, пока находится в вашей собственности. Представьте, если бы ваш лучший друг одолжил вам свои деньги под 0% для первоначального взноса. В этом случае вы могли бы использовать свои средства в другой инвестиции, чтобы заработать деньги. Точно так же ваш первоначальный взнос приносит вам 0% — это мертвый капитал.

Что, если бы вы также могли финансировать авансовый платеж с помощью OPM? Вы можете!

Частный (персональный) банковский подход используется более 150 лет в США богатыми инвесторами. Вы можете знать это как «бесконечный банкинг». Используя уникальное страхование жизни, бесконечный банкинг, по сути, позволяет вам стать вашим собственным семейным банком. Ваши доллары непрерывно зарабатывают сложные проценты на частном счете с налоговыми льготами, в несколько раз превышающем текущие банковские ставки, и служат залогом для кредитной линии, такой как HELOC, но это безопаснее и эффективнее. Вы можете использовать деньги компании по страхованию жизни или традиционного банка в качестве кредита с условиями и графиками погашения, которые вы диктуете.

Бесконечный банкинг — это просто хранение наличных в полисе страхования жизни, а не в банке или в арендованной собственности, чтобы они приносили высокий доход, не облагаясь налогом. Это подход, который обеспечивает исторически доказанную защиту, рост и налоговые льготы для ваших долларов. После того, как ваши деньги будут храниться там, вы можете взять кредит под свою сберегательную корзину, чтобы покрыть свои авансовые платежи за высокопроизводительную недвижимость на юго-западе Флориды или что-либо еще в этом отношении! Это означает, что вы финансируете свою недвижимость, используя 100% OPM.

Юго-Западная Флорида готова обеспечить значительную прибыль владельцам сдаваемой в аренду недвижимости на долгие годы, особенно тем, кто использует 100% OPM. Переехать сюда в 2020 году и переориентировать свое портфолио на регион было невероятно. По моему мнению, эта тенденция только начинается.

Я рад поделиться с вами более подробной информацией на конференции и выставке Tampa Think Realty в июле. Независимо от того, работаете ли вы с краткосрочной арендой или с годовой арендой, у этого региона очень светлое будущее. Привлекательный продукт на рынке продавцов 2022 года с очень ограниченным запасом и нехваткой жилья в стране будет строиться для сдачи в аренду. Новые строительные объекты во Флориде соответствуют последним стандартам защиты от ураганов и снижают затраты на техническое обслуживание, что повышает чистую прибыль. Проведите независимое исследование и комплексную проверку. Свяжитесь со мной, если вы хотите получить более подробную информацию о том, где я строю. Увидимся в Тампе!


Гэри Пинкертон — стратег по управлению капиталом, ветеран, автор бестселлеров и инвестор в недвижимость. Он увлечен свободой, малым бизнесом, созданием богатства, наследием и снижением налогов. Он выпускник Военно-морской академии США, командовал атомной подводной лодкой USS TUCSON, был директором подразделения Пентагона в Объединенном комитете начальников штабов и старшим профессором этики, прежде чем уйти в отставку с должности капитана. Пинкертон владеет и помогает другим сочетать страхование жизни с высокой денежной стоимостью с недвижимостью и альтернативными инвестициями.

Leave a Comment