Рынки недвижимости сегодня не такие, как в 2008 году

Филип Мэтьюз, менеджер фонда Wise Multi-Asset Income, зашел так далеко, что сказал: «Мы считаем, что любые сравнения с показателями сектора в 2007–2008 годах неуместны».

Он объяснил, что в начале 2008 года сектор был поддержан за пять лет значительного роста стоимости активов, в то время как акции были с премией к этим завышенным уровням.

Параллельно с этим доля заемных средств в секторе достигла «потрясающих уровней, которые не обеспечивали защиты от падения», при этом некоторые портфели недвижимости приносили такую ​​​​же сумму, что и государственные облигации Великобритании.

Банк Англии прогнозирует рецессию, поскольку он принимает самое большое повышение ставок за 27 лет

Сегодня это не так, поскольку многие из этих высоких доходностей снижаются до более устойчивого уровня вследствие Brexit, Covid и встречных ветров в розничной торговле.

Мэтьюз был не одинок в этой позиции, поскольку Тим Манн, директор по инвестициям Mayfair Capital, повторил свою уверенность в том, что сектор недвижимости не несет тех же рисков, что и до 2008 года.

По его словам, в настоящее время в этой области гораздо меньше заемных средств, и гораздо меньше ежедневно торгуемых розничных фондов могут быть погашены инвесторами.

«Мы не увидим вынужденных продавцов, которые были в прошлом», — сказал он.

Недвижимость сегодня

Изучая недвижимость на сегодняшнем макроэкономическом фоне 27-летней высокой инфляции и социальных и экономических последствий Covid, Манн сказал, что в неопределенные времена «легко стать чрезмерно напуганным и игнорировать основные принципы».

Ценообразование на недвижимость определяется двумя компонентами – арендной платой и доходностью.

Манн объяснил, что теоретически последний должен давать представление об ожидаемых перспективах арендной платы от инвестиций, хотя, по его опыту, это не всегда так.

Каждый класс активов страдает от оттока во второй худший месяц в истории

Первое, по сути, представляет собой перспективу роста и определяется такими факторами, как физическое предложение и спрос со стороны арендаторов.

«В прошлом было много случаев, когда арендная плата и доходность были не в порядке, часто по уважительной причине. Инвесторы в недвижимость не работают в вакууме — они должны помнить о макроэкономических и финансовых условиях, а также о том, как цены на недвижимость находятся относительно друг друга. … к другим классам активов».

Победители и проигравшие

Принимая во внимание текущую картину сверху вниз, в конечном итоге в сфере собственности будут победители и проигравшие, даже если она не будет такой интенсивной, как в 2008 году.

Гай Моррелл, глава отдела инвестиций в недвижимость в HSBC Asset Management, сказал, что «прямые рынки недвижимости стали убежищем во время потрясений, которые затронули более широкие рынки акций и инструментов с фиксированным доходом.

Опасения по поводу инфляции и повышения процентных ставок в сочетании со слабыми перспективами экономического роста привели к двузначному снижению стоимости акций на большинстве рынков государственных облигаций в первой половине 2022 года.

В отличие от этого, индекс ежемесячной совокупной доходности MSCI UK, служащий показателем прямой собственности в Великобритании, вырос на 9,6% за шесть месяцев, закончившихся в июне 2022 г., благодаря высокому продолжающемуся спросу со стороны арендаторов и инвесторов на логистическую недвижимость. видели положительные результаты».

FCA ужесточает правила назначенных представителей, чтобы снизить риск неправильной продажи

Моррелл сказал, что в результате он загрузил сегменты жилья для престарелых и складов в США.

Еще одним важным аргументом в пользу продажи недвижимости на данный момент была диверсифицирующая роль, которую она могла играть по отношению к акциям вместо инструментов с фиксированным доходом.

С начала года сектор недвижимости превзошел долгосрочные облигации Великобритании, привязанные к инфляции, и Мэтьюз сказал, что более защищенные части сектора с арендной платой, напрямую связанной с инфляцией, были особенно сильными.

Моррелл добавил, что он ожидает, что повышение процентной ставки ослабит спрос со стороны инвесторов, полагающихся на долг для финансирования приобретений, хотя потребуется время, чтобы это отразилось на прямых индексах недвижимости, которые обычно отстают от рынка транзакций.

«Основываясь на текущей доходности, которая уже была на историческом минимуме или близка к нему на многих ключевых рынках, мы считаем, что предполагаемая долгосрочная доходность от прямой собственности будет ниже, чем средние исторические показатели, но все же подразумевает разумную премию по сравнению с доходностью государственных облигаций на большинстве рынков. он сказал.

Отношения между компаниями и собственностью также изменились, поскольку предприятия сократили свои холдинги по производству кирпича и строительных растворов, чтобы разместить больше сотрудников, работающих из дома.

Хотя эта тенденция к сокращению офисов продолжается с 2008 года, по словам Манна, занятость в офисе значительно увеличилась, что создает определенную устойчивость к негативным последствиям, ожидаемым от моделей работы после COVID.

«Обнадеживает то, что, несмотря на растущую экономическую неопределенность, арендаторы занимают новые площади, поддерживаемые сильным рынком труда и последующей войной за таланты».

Он добавил: «Хотя это легко понять на фоне возросшего и терпеливого подхода к выбору акций, экономической и рыночной неопределенности, сильные профессиональные основы сектора должны утешить долгосрочных инвесторов.

«Учитывая это, мы считаем, что любая коррекция цен будет недолгой, и ожидаемые масштабы снижения цен, вызывающие беспокойство у многих инвесторов, не осуществятся, особенно в отношении высококачественных активов».

Но, как и в любой области рынка, некоторые области столкнулись с более серьезными проблемами, чем другие.

Что держать

По словам Мэтьюза, промышленные, жилые, студенческие и медицинские учреждения столкнулись со структурными попутными ветрами и сократили историческую концентрацию сектора до более цикличных и офисных рынков. Проникновение онлайн-торговли плюс рост спроса на работу на дому добавили новых проблем.

Также были опасения по поводу неликвидности в некоторых областях, особенно в отношении прямой собственности, что Оли Кризи, аналитик по исследованиям в области недвижимости в Quilter Cheviot, не считал необоснованным.

«Мы не сбрасываем со счетов эти опасения, но отмечаем, что они не должны влиять на производительность, которая обеспечивается без волатильности закрытых структур.

«Фонд L&G UK Property — лучший в своем классе, если не обращать внимания на связанную с ним неликвидность».

Он также порекомендовал некоторым гибридным фондам, в том числе BMO Property Growth and Income или TIME Property Long Income & Growth, предлагать «лучшее из обоих миров», предоставляя прямой доступ к недвижимости с помощью портфеля REIT, что позволяет фондам поддерживать ликвидность в большинстве случаев. сценариев.

Вышеупомянутые портфели были идеальными для получения доступа к подотраслям Великобритании, но Кризи сказал, что было бы полезно иметь больше специализированных имен, включая Segro, британскую REIT с логистическими объектами по всей Европе.

«Он работал фантастически до недавнего времени, когда небрежные комментарии от Amazon вызвали волну, которая повлияла на все промышленные REIT.

«Воздействие не имеет для нас особого смысла — эта отрасль все еще находится в фазе роста и с исторически высоким уровнем спроса на активы. Мы изо всех сил пытаемся понять, почему такая компания торгуется ниже NAV».

.

Leave a Comment