роль инвесторов в жилищном кризисе | Думай о реальности

Глядя на экономику, мы видим экосистему, которая работает как хорошо смазанный механизм. Он состоит из множества деталей и колес, каждое из которых играет жизненно важную роль в его работе. Если одна часть механизма изнашивается, другие части страдают. Но вы можете исправить поврежденную часть, применив меры для обеспечения непрерывной работы.

У каждого игрока в экономике есть роль, и эти роли основаны на трех основных целях. Этими целями являются безопасность, доход и рост. Они заинтересованы во всех трех из них, но им нужно сбалансировать риск и вознаграждение таким образом, чтобы это принесло им пользу. Стремление только к одному означает, что вы отклоняетесь от других. Один побеждает, а другие страдают. Ключевым моментом является знание того, как достичь этого баланса. Понимание роли каждой детали и того, как они могут влиять на весь механизм, жизненно важно, поэтому мы рассмотрим роль, которую играют инвесторы на текущем рынке жилья.

Жилищный кризис

Колебания экономики могут повлиять на жилищный кризис. Это то, что произошло в 2008 году и во время предыдущих рецессий. С экономическим кризисом 2008 года мы поняли, какую роль сыграли субстандартные ипотечные кредиты, которые повлияли на жизнь стольких людей по всей стране и во всем мире.

Причины жилищного кризиса обсуждаются. Вы можете посмотреть, как климатический кризис создал явление, известное как модели климатической миграции. Вы можете взглянуть на индустрию ископаемого топлива и на то, какую мощь ей ​​разрешено иметь по всему миру в отношении нехватки поставок. Вы даже можете посмотреть на технологические компании, модные тенденции и политику, но в этой статье мы более подробно рассмотрим рынок недвижимости и инвесторов.

На рынке недвижимости есть разные игроки. Есть потребители или домохозяйства, поставщики или производители, а также инвесторы или землевладельцы. Потребители также могут быть инвесторами и наоборот. Мы разделим два типа игроков на домохозяйства и корпоративных арендодателей и сосредоточимся на последних, также известных как институциональные инвесторы.

Роль, которую они играют как инвесторы на рынке жилья заключается в том, чтобы использовать возможности и получать прибыль. Теперь это может означать покупку многоквартирного дома по низким ценам и сдачу его в аренду, но это также может означать строительство нескольких объектов недвижимости и сдачу их в аренду. Это может создать несбалансированный рынок для арендаторов или покупателей жилья.

Поставлять

Помимо того факта, что в США за 10 лет накопилась нехватка жилья, около 74% объектов недвижимости, купленных инвесторами в недвижимость в 2021 году, были недорогими домами на одну семью. Вдобавок ко всему, из-за местного сопротивления доступному многоквартирному жилью предложение доступного жилья остается безрадостным. Смягчение некоторых нормативных требований может сократить расходы на строительство новых домов и, соответственно, стоимость жилья. За последние годы мы увидели рост строительства, но виды строительства не соответствуют спросу. С 1990 по 2019 год было построено 13,3 млн арендных единиц. Тем не менее, количество построенного доступного жилья сократилось до 3,4 миллиона. Это позволяет некоторым из этих арендодателей увеличивать свою прибыль за счет арендаторов, повышая арендную плату, потому что арендаторам больше некуда идти.

Мы все видим, что цены на аренду растут, поскольку приказы о моратории перестали действовать, в результате чего многие из этих домохозяйств оказались в жилищной ситуации, к которой они не были готовы. В мае 2022 года средняя месячная цена аренды в США впервые в истории превысила 2000 долларов, поднявшись на 15% с мая 2021 года, что выше уровня инфляции, который составляет 8,5%. В таких городах, как Нэшвилл, Цинциннати и Сиэтл, арендная плата увеличилась на 30%, а в Остине арендная плата выросла почти на 50%. Тем не менее, арендная плата растет быстрее, чем заработная плата.

Доступность

Глядя на то, сколько домохозяйства могут позволить себе платить и сколько они должны платить, мы начинаем видеть разницу между ними. Хотя арендаторам рекомендуется не тратить более 30% своего дохода на аренду, многим приходится платить около 50%, чтобы покрыть только свои расходы на жилье. Это относится как к покупке, так и к аренде, поскольку многие арендаторы изо всех сил пытаются покрыть свою стоимость жизни, чтобы отложить что-либо на первоначальный взнос. Кроме того, поскольку в 2021 году 18% жилья было куплено инвесторами в недвижимость, а в январе 2022 года этот процент достиг 22%, у покупателей остается меньше вариантов. За тот же период покупатели приобрели 33% в январе 2021 года, а к тому же времени в этом году эта цифра упала до 27%.

Что касается повышения арендной платы, мы можем наблюдать за повышением арендной платы арендодателями. В то время как некоторые делают это по понятным причинам, другие обвиняют экономику, инфляцию или заработную плату в том, что они не растут. Тем не менее, понимание их роли важно, если мы хотим понять арендное жилье.

Роль инвесторов в недвижимость

Инвесторы должны понимать, что они не единственные игроки на рынке недвижимости, и сделать жилье правом человека в США, как это произошло во Франции, Шотландии и Южной Африке. Знаете ли вы, что 72% граждан США считают, что это так? К сожалению, это не так. Роль инвесторов в недвижимость на рынке имеет серьезный побочный эффект, заключающийся в воздействии на домохозяйства по всей стране более чем одним способом.

Бытовой против. Инвесторы

Если вы впервые покупаете жилье, вам требуется в среднем 20% первоначального взноса, и обычно вы обращаетесь к ипотечным кредитам, чтобы покрыть оставшуюся часть, так как у вас остается 30 лет платежей по ипотеке. Как инвестор в недвижимость, вы можете с большей легкостью платить в полном объеме благодаря другой собственности, которая приносит вам доход, получить более легкий доступ к кредитам, используя недвижимость, которой вы уже владеете, в качестве залога, и можете платить в среднем на 10% меньше, чем просят. цена, потому что капитал означает, что вы заслуживаете большего доверия.

Итак, это оставляет вас с инвесторами в недвижимость, владеющими больше, чем они используют, и способными влиять на цены, потому что у среднего Джо нет другого выбора, и они застряли в аренде на неопределенный срок. Тем не менее, даже когда они арендуют, у них есть ограниченная свобода действий в удержании этой аренды.

Повышение арендной платы

Когда арендодатели хотят повысить арендную плату, речь идет не только о повышении арендной платы за одну квартиру. Весь рынок идет вверх, и, поскольку арендодатели контролируют большую часть доступного рынка жилья, они контролируют и цены. Инвесторы в недвижимость покупают недвижимость для перепродажи, сдачи в аренду, доли в капитале, сдачи в аренду или в качестве краткосрочных покупателей. Тем не менее, когда 42% недвижимости, купленной инвесторами в недвижимость в 2021 году, было сдано в аренду, а их доля на рынке увеличивается, на рынке остается все меньше объектов, которые другие могут купить и жить там или арендовать в качестве второго дома.

В округах, где доля инвесторов на рынке была выше, количество доступного жилья сократилось, а цены выросли. По всей стране 28% округов имеют более высокую долю покупок инвесторов в недвижимость, чем в среднем по стране, при этом Даллас, штат Техас, имеет 43%, а Техас – 28%. Другие штаты, которые мы можем здесь отметить, это Джорджия (19%), Оклахома (18%) и Флорида (16%).

Права арендатора

По стране около 35,6% единиц жилья занято арендаторами. Это более трети населения США. Национальная жилищная коалиция с низким доходом сообщила, что «ни в одном… округе США работник, получающий… минимальную заработную плату, не может позволить себе снять скромный дом с двумя спальнями». Так что же могут сделать арендаторы, чтобы продолжать арендовать, если они не могут позволить себе покупку, а арендная плата продолжает расти?

Когда речь заходит о правах арендаторов и о том, как меры, принимаемые против них арендодателями, могут повлиять на них, мы можем выявить и другие проблемы. Одной из мер, принятых для того, чтобы помочь арендаторам избежать значительного повышения арендной платы, является стабильность арендной платы, которая применяется к старой недвижимости. Тем не менее, этот закон существует только в Калифорнии, Орегоне и Вашингтоне, округ Колумбия. Если арендаторы жилья со стабилизированной арендной платой не соглашаются на повышение арендной платы, арендодатели могут вызвать дополнительный стресс, чтобы заставить их уйти из-за ремонта или других средств.

Как упоминалось выше, более 23,4 миллиона человек платят более 50% своего дохода за аренду без федеральной жилищной помощи из-за ограничений финансирования. Эти ваучеры на выбор жилья (раздел 8) предназначены для того, чтобы позволить арендатору тратить не более 30% своего дохода на аренду, а остальное покрывает государство. Только 1 из 4 одобренных заявок получает финансирование, а те, кто его получает, сталкиваются с той или иной формой дискриминации в отношении получателей Раздела 8. Это делает домохозяйства с низким доходом уязвимыми перед процедурами выселения, поскольку они не могут позволить себе платить арендную плату.

Около половины случаев выселения решаются в жилищном суде, где мы видим наиболее существенный недостаток для арендаторов. В большинстве мест арендаторам не разрешено юридическое представительство, в то время как юрист представлял 89% арендодателей в Колорадо в 2021 году по сравнению с менее чем 1% арендаторов. В 2017 году Нью-Йорк стал первым и пока единственным местом в США, где арендаторы получили доступ к юридическому представительству. Кроме того, заявления о выселении остаются в чьем-либо реестре в течение многих лет, даже если они не будут рассматриваться в жилищном суде, что делает практически невозможным для этих съемщиков доступ к будущему жилью.

Вывод

Необходимы меры для выравнивания баланса, и помимо согласия с тем, что жилье является правом человека, мы должны проводить политику в интересах арендаторов. Массивные федеральные инвестиции в помощь в аренде жилья и увеличение количества строящегося нового доступного жилья — это две меры, которые мы можем принять. Субсидии — это еще одна проблема, и хотя субсидии доступны многим домохозяйствам, те, кто больше всего в них нуждается, остаются в затруднительном положении. Приоритизация защиты частных лиц над инвестициями уравняет правила игры, в результате чего инвесторы будут меньше влиять на цены на жилье, так что они не смогут полностью компенсировать рынок для получения прибыли.

Как мы уже говорили в начале статьи, рынок жилья является сложной частью экономики, и понять, что мы можем сделать, чтобы обеспечить его правильную работу, непросто. Мы можем спроектировать рынок, на котором ни одна сторона не сможет получить значительную власть над другими, уравнивая игровое поле для всех, чтобы повысить доступность. Доходы должны соответствовать тенденциям роста инфляции и расходов, но мы не можем смотреть только на это.

Leave a Comment