Пять критических пунктов, которые необходимо проверить перед подачей заявления об амортизационных отчислениях

Как налоговый стратег в сфере недвижимости, я каждый год просматриваю тысячи налоговых деклараций. На протяжении всей своей карьеры я обнаружил общую область ошибок: обесценивание.

Амортизация является основным инструментом для инвесторов в недвижимость. Неправильная отчетность об этом в ваших налоговых отчетах может привести к уплате дополнительных налогов на тысячи долларов. Вот почему в этой статье я привожу пять важнейших элементов, которые вы должны рассмотреть в своих графиках амортизации, чтобы убедиться, что вы получаете максимальную отдачу от своей собственности.

Отчет об амортизации

Во-первых, если у вас есть какой-либо доход, полученный от долгосрочной аренды имущества, принадлежащего вам или ООО с одним участником, вы должны сообщить об этом на Приложение E формы 1040.

Все обычные и необходимые расходы, связанные с вашей собственностью, включая амортизацию, могут быть вычтены.

Но что такое амортизация?

Короче говоря, амортизация представляет собой снижение стоимости арендуемой недвижимости с течением времени. Мы знаем, что недвижимость имеет тенденцию дорожать, но амортизация по-прежнему применяется и на самом деле помогает нам платить меньше налогов. Существует несколько методов амортизации, но важно соблюдать то, что позволяет IRS. ИК предписывает длинный набор правил и положений об амортизации активов, включая стандартный срок полезного использования в 27,5 лет для большинства сдаваемых в аренду жилых помещений.

Как я уже сказал, амортизация — это здорово, потому что она компенсирует часть расходов, которые вы несете в течение года, и снижает вашу налоговую базу. Вот почему рассмотрение следующих пяти тем так важно!

Прежде чем мы начнем, посмотрите, как выглядит график амортизации:

Пять пунктов, которые следует рассмотреть в вашем графике амортизации

1. Просмотрите все перечисленные итоги

Это кажется очевидным, но первое, что вы должны сделать, это проверить общую амортизируемую стоимость имущества. По большей части вы просто следите за тем, чтобы общая сумма была меньше покупной цены. Имейте в виду, что некоторые расходы, такие как инспекции, сборы за комплексную проверку и другие, будут включены в вашу амортизируемую базу, но общая сумма никогда не должна равняться или превышать вашу покупную цену.

Например, если амортизируемая стоимость равна 200 000 долларов, а ваша покупная цена составила 150 000 долларов, вам следует проконсультироваться со своим специалистом по налогам.

Ошибки относительно амортизируемой стоимости происходят постоянно, особенно при определении стоимости земли. Поскольку земля не подлежит амортизации, решение состоит в том, чтобы использовать соотношение к общей стоимости собственности, а затем умножить на покупную цену для более низкой стоимости земли, что помогает уменьшить налоговую базу. Это тот же метод, который использует окружной налоговый инспектор.

Но скажем, например, составитель налоговой отчетности использует фактическую стоимость земли в размере 50 000 долларов США вместо применения коэффициента. С учетом здания общая налоговая база составляет 160 000 долларов.

Эта проблема? Клиент заплатил за недвижимость 120 000 долларов. Эта ошибка случайно дала клиенту дополнительные 40 000 долларов на их основе!

Ужасную ошибку, подобную этой, можно предотвратить, просто внимательно следя за цифрами, указанными в вашем графике амортизации.

2. Убедитесь, что земля учтена

Чтобы продолжить тему земли, важно, чтобы ваш график амортизации учитывал ее, несмотря на то, что она не подлежит амортизации.

Что я имею в виду?

Если вы заплатили 200 000 долларов за сдаваемое в аренду имущество, и все 200 000 долларов указаны как амортизируемая сумма, что-то не так. По сути, вы утверждаете, что фактически обесцениваете землю, поскольку покупная цена равна амортизируемой сумме.

Ты не сможешь это сделать. Как упоминалось ранее, вы должны использовать коэффициент окружных налоговых инспекторов, чтобы определить надлежащую стоимость земли с учетом амортизации.

Если вы не сделаете этого и продолжите вычитать амортизацию из года в год, вам придется столкнуться с серьезной задолженностью по оплате, когда ошибка будет обнаружена и исправлена.

3. Убедитесь, что расходы на ремонт разбиты, когда это возможно

Если у вас был капитальный ремонт, посмотрите, указана ли она в виде единовременной суммы в графике амортизации. Если вы потратили 40 000 долларов на ремонт, который включал 10 000 долларов на благоустройство территории и 5 000 долларов на новую бытовую технику, может быть более выгодный способ сообщить об этом.

Предполагается, что капитальный ремонт должен быть 27,5-летним улучшением, таким же сроком полезного использования аренды. Тем не менее, есть некоторые улучшения, которым был назначен более короткий срок службы.

Ландшафтный дизайн, например, попадает в категорию, известную как благоустройство земли, срок действия которого составляет 15 лет. Кроме того, любые активы со сроком службы менее 20 лет потенциально могут быть списаны на расходы в первый год владения с использованием амортизационной премии.

Есть много потенциальных сбережений с ремонтом. Я настоятельно рекомендую поговорить об этом со своим налоговым специалистом.

Однако остерегайтесь ошибок.

Например, у нас когда-то был клиент, который считался профессионалом в сфере недвижимости (это означает, что он мог вычитать неограниченные арендные убытки). Каждый год они покупали по 2-3 новых арендных платы на каждый капитальный ремонт. В их предыдущем графике амортизации было указано «Ремонт стоимостью 82 000 долларов США в течение 27,5 лет» для каждой собственности. Это привело к амортизационным отчислениям в размере около 2980 долларов США за год.

Однако, когда мы разобрали компоненты ремонта, на столе осталось много амортизации:

  • 8000 долларов — Ландшафтный дизайн
  • 6200 долларов — бытовая техника
  • 2000 долларов — новое ограждение
  • Итого: 16 200 долл. США – активы со сроком службы менее 20 лет, на которые распространяется годовая амортизационная премия.
  • Общая стоимость: 63 800 долларов США.

С этими цифрами клиент мог бы получить гораздо больший вычет на амортизацию в размере 18 520 долларов США за год.

4. Если вы используете методы отложенного финансирования, убедитесь, что об этом знают ваши налоговые специалисты

Если вы используете стратегию отсроченного финансирования, при которой вы размещаете свои расходы на ремонт на условное депонирование при покупке, ваш налоговый специалист может недосчитаться амортизации. Это связано с тем, что многие специалисты по налогообложению не осознают структуру этого типа транзакций. Они, вероятно, берут полную сумму ремонта и включают ее в цену покупки, а затем распределяют общую сумму между землей и зданием.

Это неправильно. Распределение должно применяться только к покупной цене. Сумма ремонта должна учитываться отдельно.

Допустим, предыдущий CPA клиента взял полную сумму своей собственности HUD — где они предварительно оплатили расходы на ремонт, чтобы обеспечить раннее рефинансирование с помощью метода BRRRR — в качестве своей покупной цены. Общая сумма будет составлять 30 000 долларов США по цене покупки и 40 000 долларов США по условному депонированию на ремонт (без учета прочих расходов на закрытие).

Их первоначальная амортизация рассчитывалась как:

70 000 долларов Цена покупки * 82% стоимости здания (в соответствии с коэффициентом налогового инспектора) = амортизируемая стоимость 57 400 долларов за 27,5 лет за вычетом 2 087 долларов в год.

Однако из-за стратегии, которую использовал клиент, амортизация должна была составить:

Покупная цена в размере 30 000 долларов США * 82% стоимости здания = амортизируемая стоимость в размере 24 600 долларов США за 27,5 лет за вычетом 895 долларов США в год и стоимость ремонта в размере 40 000 долларов США (которую, вероятно, можно было бы разбить дальше, как мы делали ранее) за 27,5 лет за вычетом 1 454 долларов США за год. год. Это составляет общий ежегодный амортизационный вычет в размере 2350 долларов США в год.

Это может показаться не таким уж большим, но у этого клиента было почти десять объектов недвижимости, которые были обесценены с использованием традиционного, но неподходящего для их стратегии метода. Как вы можете видеть, это привело к вычету амортизационных отчислений в размере около 4000 долларов США в год, который будет продолжаться в течение нескольких лет.

Хорошей новостью является то, что мы смогли исправить это, используя Форма 3115 и компенсировать вычет.

5. Будьте в курсе дат обслуживания

Ваша арендная плата имеет право на амортизацию, когда она находится «в эксплуатации», то есть готова и доступна для аренды.

Обычные вакансии или периоды незанятости для ремонта не выводят объект из эксплуатации. Если вы покупаете арендуемое помещение с арендаторами, уведомляете их об освобождении за 60 дней, а затем тратите 90 дней на ремонт, недвижимость все еще находится в эксплуатации в течение всего этого времени.

Проверьте даты, указанные для сдаваемого в аренду актива, и любые даты ремонта. Многие специалисты по подготовке просят указать дату ввода в эксплуатацию, но не будут спрашивать, была ли занята аренда при первой покупке. Они просто используют дату покупки.

Вот почему важно отметить, если недвижимость приобретается вакантной. Если вы покупаете 1 январяул. но требуют шестимесячного ремонта, имущество не будет введено в эксплуатацию до конца этих шести месяцев.

Вывод

Поскольку налоговый день быстро приближается, важно пересмотреть концепции амортизации и убедиться, что вы соответствуете требованиям к подаче документов.

Надеюсь, этот контрольный список послужил полезным руководством для вас и вашего бизнеса!

Leave a Comment