Проектирование лучшего арендного кредита | Думай о реальности

Серия статей о том, как ориентироваться в мире частного кредитования.

Многие инвесторы в недвижимость упускают из виду доступные инструменты, которые помогут настроить арендный кредит и достичь своих инвестиционных целей. Убедитесь, что вы не один из них.

Основы долгосрочной арендной ссуды аналогичны соответствующей потребительской ипотеке. Большинство инвесторов могут получать фиксированную ставку на определенное количество месяцев вместе с ежемесячными платежными обязательствами.

Но давайте погрузимся за рамки основ, чтобы изучить, как вы можете адаптировать кредит в соответствии с вашими планами. Ниже обсуждаются инвестиционные стратегии и функции, доступные для оптимизации вашего кредита.

Кредит к стоимости

При принятии решения о сумме кредита у кредитора есть рекомендации по максимальной стоимости кредита (LTV) для вашего конкретного типа недвижимости и профиля заемщика. В сегодняшнем мире частного кредитования это обычно составляет 80% LTV для покупок без рефинансирования наличными и 75%-80% для рефинансирования наличными. Иногда инвесторы рассматривают баланс между сохранением своего капитала в собственности и суммой положительного денежного потока, который они будут получать ежемесячно.

Пример: Недвижимость за 200 000 долларов

Рассмотрим кредит в размере 150 000 долларов США под 5,25% с ежемесячной выплатой основной суммы и процентов в размере 828,00 долларов США или кредит в размере 120 000 долларов США под 4,75% с ежемесячной выплатой основной суммы и процентов в размере 626,00 долларов США.

Вот ваше решение: вы фиксируете 202 доллара в месяц в виде улучшенного денежного потока на 30 лет или получаете дополнительные 30 000 долларов в виде наличных?

Вот расчет безубыточности: 30 000 долларов / 202 доллара = 148,5 месяцев, чтобы окупить 30 000 долларов за счет более низких ежемесячных платежей.

Регулируемая ставка (ARM) по сравнению с ипотекой с фиксированной ставкой (FRM)

Большинство кредиторов по аренде кредита предлагают продукт с регулируемой ставкой, а также вариант с фиксированной ставкой на 30 лет. В нынешних условиях низких ставок очень важно знать, когда следует рассматривать ипотеку с регулируемой ставкой, а не ссуду с фиксированной ставкой. Вот некоторые соображения:

  • Краткосрочная и среднесрочная фиксация. Когда вы будете владеть недвижимостью в течение нескольких лет, имеет смысл взять немного более низкую процентную ставку, предлагаемую продуктами ARM.
  • Вы планируете рефинансировать снова. Если вы уверены, что скоро снова рефинансируете, кредит ARM может быть лучшим вариантом. Например, если ваш кредитный рейтинг ниже, чем вы хотели бы, и вы не получаете лучшую ставку, ARM дает вам время, чтобы улучшить свой балл и рефинансировать в будущем. Другим случаем может быть, если вы планируете вносить улучшения в собственность. Это может позволить вам зафиксировать долгосрочное финансирование после завершения улучшений и увеличения стоимости имущества.
  • Разница в скорости существенная. В настоящее время разница в ставках составляет около 0,25% между 30-летней фиксированной ставкой и ипотекой с регулируемой ставкой 5/1 (ARM). ARM 5/1 фиксируется на первые пять лет, а затем корректируется один раз в год. С нашими нынешними исторически низкими ставками большинство инвесторов предпочитают зафиксировать ставку на 30 лет, если они не планируют продавать или рефинансировать в следующие пять лет.

Варианты тарифов и комиссий

Частные кредиторы обычно предлагают базовую ставку, которая может включать или не включать комиссию за открытие. Эти сборы за создание обычно варьируются от 0% до 2%, прежде чем заемщик сможет заплатить больше или меньше, чтобы скорректировать ставку выше или ниже.

Например, предположим, что заемщик доплачивает, чтобы выкупить ставку с 5,375% до 4,875% для кредита в размере 150 000 долларов США. Общая стоимость выкупа ставки составляет 1,375% от суммы кредита или 2062,50 долларов США. Разница в оплате составляет 56 долларов в месяц. Расчет безубыточности выглядит следующим образом:

2062,50 доллара США (стоимость выкупа) / 56 долларов США (улучшение ежемесячных платежей) = 36,83 месяца или около трех лет до безубыточности. Заемщики должны будут учитывать период владения недвижимостью, чтобы определить, имеет ли смысл выкуп ставки.

Длиннее против. Более короткие штрафы за досрочное погашение

Ваш период удержания является важным фактором при определении периода штрафа за досрочное погашение, который устраивает заемщика. Штраф за досрочное погашение рассчитывается на основе процента от непогашенного остатка кредита.

Штрафы за досрочное погашение обычно составляют от трех до пяти лет. Выбор заемщика может улучшить или ухудшить процентную ставку или плату за арендный кредит. Наиболее часто упоминаемые штрафы за досрочное погашение составляют 5% в течение пяти лет и пятилетний штраф за досрочное погашение. Пошаговая предоплата, или «54321», представляет собой штраф, который начинается с 5% в течение первого года, а затем снижается на 1% каждый последующий год, пока не истечет в начале шестого года кредита.

Большинство кредиторов предлагают варианты сокращения, продления или изменения периода штрафа за досрочное погашение в соответствии с вашей инвестиционной стратегией. Это позволяет вам платить более высокую ставку или комиссию, чтобы сократить штрафной период досрочного погашения до одного года. Инвесторы могут рассмотреть этот вариант вместо краткосрочного промежуточного кредита на недвижимость, которую они планируют продать в течение следующих одного-трех лет. Во многих случаях ставки по долгосрочному кредиту с сокращением штрафа за досрочное погашение превосходят стандартные промежуточные кредиты.

Кроме того, некоторые кредиторы предлагают варианты штрафа за досрочное погашение на семь лет. Эти варианты могут снизить ставку или комиссию за кредит и имеют смысл, если вы планируете удержание на очень длительный срок.

Только проценты или амортизирующий кредит

«Только проценты» означает, что ежемесячный платеж представляет собой только проценты, начисленные за кредит. Кредиторы часто предлагают пяти- или 10-летнюю фазу выплаты процентов, за которой следует сокращенный амортизируемый период.

Инвесторы с краткосрочным горизонтом удержания могут рассмотреть этот вариант. Поскольку в течение первых пяти лет 30-летней амортизируемой ссуды не возникает крупной выплаты основной суммы долга, эта стратегия может максимизировать денежные потоки и обеспечить повышение стоимости имущества в течение периода удержания.

Многие заемщики с долгосрочным горизонтом удержания выбирают структуру амортизируемого кредита с намерением позволить ежемесячным арендным платежам своих арендаторов погасить за них остаток кредита.

Единичный или портфельный арендный кредит

Когда у заемщика есть несколько сдаваемых в аренду объектов, ему может потребоваться определить, лучше ли финансировать их все как ссуды на одну собственность или сгруппировать их в единый портфельный кредит.

Landers, предлагающие общие или портфельные ссуды, обычно предусматривают положения об освобождении для погашения одной арендованной собственности из пула. Это позволяет освободить имущество от кредитных обязательств. Как правило, кредиторы требуют 120% от суммы кредита, связанного с этим имуществом, в рамках пула, чтобы погасить его из группы.

Пример: Стоимость недвижимости: 100 000 долларов США

Сумма кредита, связанного с недвижимостью: 70% LTV = 70 000 долларов США.

Стоимость, необходимая для выпуска (120% x 70 000 долларов США) = 84 000 долларов США.

Таким образом, из выручки от продажи имущества вычитаются дополнительные 14 000 долларов, которые кредитор будет использовать для уменьшения основного остатка существующего кредита. Важно отметить, что это не штраф за досрочное погашение, поскольку дополнительные средства используются для погашения текущего кредита.

Альтернативным вариантом является использование индивидуальных кредитов на каждый объект недвижимости. Кредиторы могут взимать плату за андеррайтинг в размере от 500 до 1500 долларов за недвижимость. Если у вас есть пять или меньше объектов недвижимости для финансирования, может иметь смысл получить индивидуальные кредиты и договориться о снижении платы за андеррайтинг.

При разработке кредита на аренду важно изучить варианты кредита и лучше поддерживать свои инвестиционные стратегии. Будьте осторожны, чтобы связаться с надежным брокером или кредитором, у которого есть эти возможности. Хороший финансовый партнер поможет вам сэкономить время и деньги и повысить прибыльность.


Дэймон Рил — основатель и генеральный директор Биржи займов на инвестиционную недвижимость. Он имеет более чем 35-летний опыт кредитования в широком спектре классов активов, включая кредитование коммерческой и жилой недвижимости, малого бизнеса и строительства.

Рил занимал руководящие должности в качестве главы отдела коммерческого кредитования в Ocwen Mortgage, главы отдела необеспеченного кредитования в Citibank, глобального лидера в области ипотечного кредитования в GE Capital и руководителя отдела строительных продуктов в Fannie Mae. Он является членом Гарвардского объединенного центра жилищных исследований.

Riehl создала шесть кредитных платформ de novo и использовала эти знания для создания и развития инвестиционной кредитной биржи недвижимости и финтех-платформы LoanBidz.com.


Leave a Comment