Почему это важно и что это значит для инвесторов в недвижимость

В среду, 16 марта 2022 г., Федеральная резервная система объявила о повышении процентных ставок впервые с 2018 г. Хотя повышение на 25 базисных пунктов (один базисный пункт = 0,01%) в целом было ожидаемым, основной сдвиг в политике ФРС будет Влияние на рынок жилья, и инвесторы в недвижимость должны понимать и обращать на это внимание.

В этой статье я представлю краткий обзор того, что делает ФРС, почему она это делает и как это может повлиять на инвесторов в недвижимость.

По завершении мартовского заседания ФРС было объявлено, что цель ФРС по ставке по федеральным фондам повысится на 25 базисных пунктов. Целевая ставка по федеральным фондам — это процентная ставка, по которой банки заимствуют остатки резервов друг у друга. На самом деле это не влияет на потребителей напрямую.

Однако, когда целевая ставка повышается, возникает эффект домино, который в конечном итоге поражает потребителей. Повышение ставки по федеральным фондам делает кредиты для банков более дорогими; Это, в свою очередь, удорожает для банков кредитование потребителей, стоимость которого перекладывается на потребителей.

На этой неделе для банков стало немного дороже брать взаймы и кредитовать. Это большой отход от стимулирующей политики, которую ФРС проводит с начала 2020 года.

Ставка по федеральным фондам является одним из основных инструментов Федерального резерва для управления экономикой. В трудные экономические времена она снижается, чтобы стимулировать экономический рост. Мы видели это после Великой рецессии, а затем снова в начале пандемии COVID-19.

Снижая процентные ставки, ФРС стимулирует бизнес и потребителей финансировать свои расходы, занимая деньги. Для предприятий это может означать найм новых сотрудников или выход на новые рынки. Для потребителей это может означать покупку нового автомобиля или дома, когда ставки низкие, а долг дешевый. Воздействие дешевого долга заключается в увеличении количества денег, обращающихся в экономике, также известном как денежная масса. Увеличение денежной массы обычно стимулирует расходы и экономический рост.

У такого количества денег, протекающих через экономику, есть обратная сторона: инфляция. Инфляцию обычно описывают как «слишком много денег в погоне за слишком малым количеством товаров». Поэтому для борьбы с инфляцией и сокращения денежной массы ФРС повышает ставки. По мере роста процентных ставок предприятия и частные лица менее склонны занимать деньги для совершения крупных покупок, а это означает, что больше денег остается на обочине, помогая обуздать инфляцию.

Повышение процентных ставок — это что-то вроде танца. Ставки должны повышаться, чтобы бороться с инфляцией, но повышение ставок также подвергает экономику риску снижения роста ВВП или даже рецессии. Опять же, потенциал сокращения заимствований и расходов, связанный с повышением процентных ставок, может повредить экономическому росту.

Вот почему такие люди, как я, так внимательно следят за действиями ФРС; Мы хотим знать, как они будут совмещать свои двойные обязанности по борьбе с инфляцией и содействию экономическому росту. Это прогулка по канату.

То, что произошло на этой неделе, было ожидаемо. Поскольку они сигнализировали в течение нескольких недель, ФРС повысила ставки на 25 базисных пунктов. Ничего особенно интересного в этом объявлении, на мой взгляд, нет.

Однако данные, которые интересуют меня больше всего — и данные, которые больше всего повлияют на инвесторов в недвижимость, — содержатся в точечной диаграмме.

Источник: Сводка экономических проектов Федеральной резервной системы, 16 марта 2022 г.

Этот график показывает, что люди, которые фактически принимают решения о процентных ставках, думают о том, как будет развиваться ставка по федеральным фондам. Каждая точка представляет собой мнение одного участника Федерального комитета по открытым рынкам (FOMC).

Другой способ взглянуть на эти данные представлен здесь:

Прогнозы неопределенности FOMC
Источник: Сводка экономических проектов Федеральной резервной системы, 16 марта 2022 г.

Из этого вы можете видеть, что медианный прогноз участников FOMC в настоящее время составляет около 1,875% на 2022 год — очень резкое увеличение по сравнению с тем, что мы имеем сегодня. Это показывает четкую позицию ФРС. Они намерены агрессивно повышать процентные ставки до 2022 года и ожидают, что ставки продолжат расти до 2,8% в 2023 году, а затем выровняются в 2024 году. В долгосрочной перспективе FOMC хотел бы видеть ставки на уровне около 2,4%.

Для контекста, самый высокий верхний предел целевой ставки, достигнутый со времен Великой рецессии, составлял 2,5%, и именно на этом уровне он оставался на протяжении большей части 2019 года. Он немного снизится, предположительно, когда инфляция окажется в диапазоне 2-3% в годовом исчислении, на который ориентируется ФРС.

Для инвесторов в недвижимость процентные ставки чрезвычайно важны. Как я уже говорил, они влияют на всю экономику. Важно отметить, что ставки также более непосредственно влияют на инвесторов в недвижимость и на рынок жилья — через ставки по ипотечным кредитам.

Реальность такова: хотя объявления ФРС вызывают много новостей, целевая ставка ФРС не так сильно влияет на ипотеку. Посмотрите на этот график:

фредграф 47

Зеленая линия — это ставка по федеральным фондам (диаграмма не обновлялась, чтобы отразить объявленное повышение ставки), синяя линия — это средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой (занимает владелец), а красная линия доходность 10-летних казначейских облигаций США.

Если вы посмотрите на взаимосвязь между зеленой линией (ставка по федеральным фондам) и синей линией (ставки по ипотечным кредитам), вы увидите, что между двумя переменными не было особенно сильной корреляции, по крайней мере, со времен Великой рецессии.

Вместо этого посмотрите на соотношение между красной линией (доходность 10-летних казначейских облигаций) и синей линией. Есть крепкие отношения. Если вы хотите знать, куда идут ставки по ипотечным кредитам, вам нужно изучить доходность 10-летних казначейских облигаций США, а не целевую ставку ФРС.

Да, на доходность облигаций влияет ставка по федеральным фондам, но на нее также влияют геополитические события, фондовый рынок и многие другие переменные. Я не эксперт по доходности облигаций, но доходность облигаций быстро росла в этом году, и, учитывая недавние события, я не удивлюсь, если в этом году доходность достигнет 2,5% или выше.

Если это произойдет, я думаю, что к концу года ставки по ипотечным кредитам на 30-летнюю фиксированную собственность, занимаемую владельцем, могут составить около 4,50%–4,75%. Это был бы значительный рост по сравнению с тем, что было в последние несколько лет, хотя все еще очень низкий в историческом контексте.

Фредграф 48

До Великой рецессии ставки никогда не были ниже 5%, насколько у меня есть данные. Помните об этом, ориентируясь в текущей инвестиционной среде.

Ипотечные ставки вырастут, и это окажет понижательное давление на рынок жилья. Рост ставок по ипотечным кредитам снижает доступность, что, в свою очередь, снижает спрос. На более типичном рынке жилья это оказало бы немедленное влияние на цены на жилье. Но текущий рынок жилья отличается, и «понижающее давление» на цены на жилье не обязательно означает «отрицательный рост цен».

Помните, что прямо сейчас на рынке жилья действуют другие силы, многие из которых ставят вверх давление на цены. Спрос по-прежнему высок из-за того, что миллениалы достигают пикового возраста покупки жилья, возросшей инвестиционной активности и более высокого спроса на вторичное жилье. Кроме того, предложение остается сильно ограниченным, и пока это так, цены на жилье будут повышаться.

Что будет дальше, трудно предсказать. С одной стороны, у нас растут ставки, что оказывает понижательное давление на рынок жилья. С другой стороны, у нас есть спрос и предложение, оказывающие повышательное давление. Без хрустального шара еще предстоит увидеть, как все это закончится.

Если бы мне пришлось угадывать, я полагаю, что цены продолжат расти со скоростью выше средней в течение лета, а затем вернутся к нормальному уровню (увеличение на 2–5% в годовом исчислении) или даже к устойчивому росту осенью. После этого я даже не рискну предположить.

Хотя мне нравится делать прогнозы, чтобы помочь другим инвесторам понять экономический климат, в такие неопределенные времена, как сейчас, мой личный подход к инвестированию заключается не в том, чтобы пытаться угадать рынок. Вместо этого я пытаюсь смотреть сквозь неопределенность. На мой взгляд, потенциал рынка жилья для долгосрочного роста остается незатронутым сегодняшним экономическим климатом. Краткосрочные инвестиции для меня сейчас рискованны. (Полное раскрытие, я не продаю дома даже в более благоприятные экономические времена.) Но долгосрочное инвестирование в аренду недвижимости остается отличным вариантом, чтобы застраховаться от инфляции и подготовить себя к надежному финансовому будущему через пять или более лет. Я все еще инвестирую, потому что инфляция съест мои сбережения, если я ничего не буду делать. И я знаю, что даже если цены временно упадут в следующем году, инвестиции сейчас все равно помогут мне достичь моих долгосрочных финансовых целей.

Leave a Comment