Почему ставки капитализации не имеют значения (настолько!)

Меня могут судить за ересь за эти слова…

Но я был бы не один.

Видите ли, сказать, что ставки капитализации не имеют большого значения, это почти то же самое, что сказать, что не имеет значения, сколько вы платите. Или, что еще хуже, что «на этот раз все по-другому».

Но после конкретных заявлений в моей второй книге о диапазоне ставок капитализации, которые наша фирма хочет платить за новые активы коммерческой недвижимости, я изменил свое мнение и сказал, что это не так важно, как я думал в прошлом.— если вы найдете нужный актив.

Этот краткий пост объясняет, что я имею в виду.

Как начался этот разговор?

Моя третья книга о недвижимости была опубликована издательством BiggerPockets Publishing в прошлом месяце. Это называется Накопление прибыли — извлеките выгоду из одержимости Америки вещами, инвестируя в самостоятельные склады.

Я также запустил серию видеороликов BiggerPockets одновременно с книгой. Первый эпизод недавно вышел в эфир, и это один из первых комментариев, которые я получил…

Так что я не уверен, что он имел в виду под лучшим модерированием. Может, ему что-то не понравилось в моих волосах, и я это понимаю.

Снимок экрана 2022 01 03 в 12.11.49

Или это могли быть те самые очки. Неа. Боно и я круты в этом.

Ну, что бы это ни было, я понимаю. Во всяком случае, второй комментарий — это то, на чем я хочу сосредоточиться. Он сказал, что предельные ставки самостоятельного хранения общеизвестно низки, и есть гораздо лучшие возможности для инвестиций в недвижимость.

Я не собираюсь спорить о предельных ставках. Они низкие. А это значит, что цены высокие.

Как и многодетность. И парки мобильных домов. И промышленный. И односемейный.

Большинство активов в сфере недвижимости (ну, не торговые центры и розничная торговля) имеют исторически низкие ставки капитализации и, следовательно, общеизвестно высокие цены. Давайте на мгновение рассмотрим, что это значит, а затем я скажу вам, почему я не думаю, что это так важно, как некоторые говорят.

Какова максимальная ставка?

Об этом я подробно писал в предыдущий пост. Максимальная ставка похожа на цену за фунт при покупке мяса (или овощей для веганов). Это стоимость (или цена при продаже) за доллар чистой операционной прибыли. В частности, ставка капитализации определяется следующим образом…

Ставка капитализации = чистая операционная прибыль ÷ стоимость

Таким образом, ставка капитализации — это рентабельность инвестиций без использования заемных средств. Это ожидаемый возврат инвестиций без использования заемных средств для покупателя. Так, например, если валовой доход от склада самостоятельного хранения составляет 160 000 долларов в год, а операционные расходы составляют 38,5%, чистый операционный доход (NOI) составляет 100 000 долларов. Если цена приобретения составляет 2 000 000 долларов США, предельная ставка составляет 100 000 долларов США ÷ 2 000 000 долларов США = 5%.

Ставка капитализации — это цена за доллар чистой операционной прибыли. Есть смысл?

Ставка капитализации была стандартной исторической мерой для оценки стоимости коммерческой недвижимости. Инвесторы скажут: «Я покупаю это по ставке капитализации 9%» или «Я продал ее по 6-процентной ставке». Это сокращение от фразы «Я продал актив, который имел чистую операционную прибыль без использования заемных средств в размере 6% от продажной цены». 6-кап.

Чем ниже ставка капитализации, тем выше цена. Недвижимость с ставкой капитализации 5% в два раза дороже собственности с ставкой капитализации 10%. Это связано с тем, что покупатели должны платить в два раза больше, чтобы получить такой же доход от собственности с 5 капиталами, как и с собственности с 10 капиталами.

Точнее говоря, при ставке капитализации 5% покупатель заплатит 2 миллиона долларов, чтобы получить годовой доход в 100 000 долларов. Но в мире с ставкой капитализации 10% этому покупателю нужно будет заплатить всего 1 миллион долларов, чтобы получить поток дохода в 100 000 долларов.

По мере того, как рынки нагреваются, что мы наблюдаем со времен Великого финансового кризиса, ставки капитализации сжимаются. А ставки капитализации в США сейчас сжаты до рекордных уровней. Некоторые покупатели приобретают активы по ставке капитализации 4%, некоторые даже ниже.

Что заставляет покупателей и экспертов говорить: «Ставки предельной суммы слишком низки. Я не собираюсь инвестировать в эту сделку».

Вот почему я теперь думаю, что это заблуждение

(Ошибочно, по крайней мере, в некоторых случаях. Но точно в других.)

Сама по себе ставка капитализации не учитывает операционную ситуацию или возможности добавления стоимости..

Вот что я имею в виду…

В 2016 году я опубликовал книгу со скромным названием Идеальная инвестиция. В нем описан долгосрочный взгляд на демографическую и операционную динамику, которая делает многоквартирные инвестиции отличной инвестиционной возможностью.

Я сообщил читателям, что наша компания искала крупные многоквартирные дома с капитализацией от 6% до 8%. Ставки капитализации сильно сократились за пять лет после выхода этой книги. Теперь многоквартирные инвесторы приобретают квартиры по ставке капитализации в диапазоне от 4% до 6%.

Напомним формулу стоимости коммерческой недвижимости:

Стоимость = Чистая операционная прибыль ÷ Ставка капитализации

Это существенная разница. Для сравнения: квартирный актив с чистым операционным доходом в размере 200 000 долларов США оценивается в 3,33 миллиона долларов США при ставке капитализации 6%. Но тот же самый актив с тем же доходом оценивается в 5 миллионов долларов только за счет увеличения ставки капитализации до 4%. В данном случае это 50-процентное увеличение стоимости при изменении максимальной ставки на два пункта.

Я думаю, что для большинства квартир в наши дни сделка на 5 миллионов долларов сопряжена с большим риском. Почему? Хотя есть много исключений, в наши дни большие квартиры, как правило, модернизируются. Большинство дополнительных возможностей упущено, поскольку они, как правило, принадлежат профессиональным операторам. Большинство свойств полностью модернизированы и работают хорошо.

Многоквартирные дома были любимцами классов коммерческих активов в течение последнего десятилетия. В одном исследовании говорится, что владельцам многоквартирных домов принадлежит 93% многоквартирных домов, состоящих из более чем 50 квартир. Профессионалы, которые высосали добавленную стоимость из своих активов, оставляют мало возможностей для следующего покупателя, кроме надежды на увеличение доходов от инфляции. И надеяться не является разумной бизнес-стратегией.

Если у вас нет предсказуемого способа увеличить чистую операционную прибыль, то вы, вероятно, будете зависеть от того, будут ли ставки капитализации оставаться стабильными или снижаться еще больше. Если ставки капитализации расширятся, стоимость недвижимости уменьшится.

И если кредитное плечо высокое, вы можете найти свою собственность под водой. И вы можете быть не в состоянии рефинансировать его. Это может быть началом смертельной спирали. Таким образом, в этих случаях ставка капитализации имеет решающее значение. Большинству инвесторов не следует покупать полностью стабилизированную недвижимость по сильно заниженной ставке капитализации.

Операционная неэффективность и дополнительные возможности

Я сказал, что ставка капитализации сама по себе не учитывает операционную ситуацию или возможности добавления стоимости. В случае полностью стабилизированного имущества, как и многих современных квартир, ставка капитализации может быть хорошим предиктором будущих показателей рентабельности инвестиций.

Но в случае плохо управляемых свойств или активов со значительной открытой внутренней стоимостью ставка капитализации может быть плохим индикатором будущих показателей рентабельности инвестиций. Почему?

Потому что предельная ставка при продаже собственности отражает стоимость NOI в расчете на один доллар, основанную на деятельности предыдущего владельца. Если предыдущий владелец был плохим менеджером с высокими затратами и менее чем оптимизированными доходами, то ставка капитализации может отражать только их плохую работу. Не ваши будущие операции.

BiggerPockets недавно опубликовал мой видео примерно десять способов повысить ценность собственного хранилища. Эти дополнительные преимущества включают в себя очевидные элементы, такие как повышение арендной платы до рыночного уровня, увеличение заполняемости и снижение просроченной задолженности.

Но они также включают в себя некоторые возможности для раскрытия скрытой внутренней ценности. Например, семейный оператор может ничего не делать с несколькими акрами свободной земли, в то время как местное население испытывает острую нехватку лодок и мест для хранения RV. Или они могут использовать свой офис/демонстрационный зал только для аренды помещений и продажи лотерейных билетов своих детей.

Профессиональный оператор может купить этот объект по ставке капитализации 4,5%, что может показаться неосведомленному наблюдателю завышенной ценой. Но этот профессионал приступит к работе, чтобы повысить ставки, сократить количество просрочек, увеличить заполняемость, добавить место для хранения лодок/домов на колесах и продавать розничные товары (замки, коробки, скотч и ножницы) из своего реконструированного выставочного зала. И они подписывают контракт с U-Haul на аренду грузовиков. Вскоре этот актив, если бы он был приобретен по предыдущей цене с новым NOI, был бы выше ставки капитализации в 7%.

Вот почему ставки капитализации сами по себе не должны быть окончательным показателем стоимости и конкурентоспособности коммерческой недвижимости..

Один пример

В 2019 году моя фирма инвестировала в актив для самостоятельного хранения в Техасе. Он был приобретен за 2,4 миллиона долларов наличными у приходящего в упадок семейного продавца. У предыдущего владельца не было интернет-маркетинга, раздутых расходов и арендной платы примерно на 20-30% ниже рыночной. Шестьдесят из его 600 единиц были серьезно просрочены.

Наш операционный партнер быстро развил присутствие в Интернете, поднял ставки, устранил просрочку и добавил лизинг U-Haul. Недвижимость была оценена в 4,6 миллиона долларов всего за четыре месяца, а оператор добавил долг в размере 2 миллионов долларов, в результате чего в сделке осталось только около полумиллиона долларов собственного капитала.

Оператор продал недвижимость менее чем за два года за 4,6 миллиона долларов. Это дало инвесторам более 2 миллионов долларов прибыли плюс денежный поток за период удержания, в результате чего мультипликатор инвестированного капитала составил 4,6x, а IRR – 70,5%. Это означает, что каждые 100 тысяч долларов, вложенных в проект, менее чем за два года превратились в 460 тысяч долларов.

Как насчет нулевой ставки капитализации?

Я ждал того дня, когда мы заключим сделку с нулевой ставкой капитализации. Забавно слышать это от автора, который пять лет назад провалил сделки под 6%. Нулевая ставка капитализации может быть сделкой, которая настолько плохо управляется, что вообще не приносит дохода. Высокие расходы, низкая заполняемость и низкий доход могут быть симптомами такой сделки.

Это может быть кричащей сделкой для правильного оператора, который знает, как проанализировать это и изменить ситуацию. Я знаю нескольких операторов, которые хотели бы получить в свои руки такие активы.

накопление прибыли 3d 1 1

Самостоятельное хранение может быть центром прибыли!

Вы устали переплачивать за одно- и многоквартирные дома на перегретом рынке? Инвестиции в самостоятельные склады — это упускаемая из виду альтернатива, которая может ускорить ваш доход и приумножить ваше богатство.

Какие классы активов имеют меньшую релевантность ставки капитализации?

В настоящее время я упомянул разницу между многоквартирными активами и другими типами активов. Крис Беннеттпарень, занимающийся самостоятельным хранением, провел следующий анализ:

Скриншот 2022 01 03 в 12.12.10

Обратите внимание, что 76% складских активов принадлежат независимым операторам. Около 2/3 из них принадлежат семейным операторам, у которых есть только одно учреждение. Родственники владеют еще большим процентом парков мобильных домов — до 90%.

Я нервничаю, когда смотрю на стабилизированные многоквартирные дома (или любого другого класса) со ставкой капитализации от 3% до 4%. Но когда я смотрю на нестабилизированные автономные склады или парки мобильных домов в том же диапазоне, я хочу знать историю, стоящую за максимальной ставкой. Для тех, кто плохо управляется с большим количеством разблокированной внутренней стоимости, я ищу потенциальную сделку с высокой прогнозируемой рентабельностью инвестиций.

А что насчет тебя? Ты думаешь, я еретик? Или вы хотите найти свой собственный нестабилизированный семейный коммерческий актив? Являетесь ли вы активным оператором или пассивным инвестором, я не могу придумать лучшей стратегии для обеспечения безопасности и ценности для инвесторов.

А вы? Согласны ли вы с тем, что ставка капитализации часто не имеет значения? Вы нашли ресурсы, которые поддерживают эту предпосылку, или автор ушел на обед?

Leave a Comment