Почему специалисты по социальному жилью борются?

Несмотря на то, что основным активом является жилая недвижимость, она очень мало коррелирует с рынком жилья из-за своего использования и уникальной модели дохода.

Потребность в этом виде поддерживаемого жилья только растет. Подразделение исследования личных социальных услуг прогнозирует 30-процентный рост спроса на специализированное жилье в Англии к 2030 году и 55-процентный рост только в отношении людей с ограниченными способностями к обучению. Между тем, Госконтроль прогнозирует, что к 2038 году число взрослых в возрасте от 18 до 64 лет, нуждающихся в уходе, увеличится на 29% по сравнению с 2018 годом.

Между тем, кризис стоимости жизни только усугубит кризис бездомности в Великобритании. По данным правительства, с начала пандемии Covid-19 в общей сложности 222 360 семей остались без крова, что эквивалентно населению города Ливерпуль. По оценкам благотворительной организации Crisis, число бездомных в Англии увеличится на треть до 2024 года.

Изменения в законе в 2018 году возложили на местные органы власти юридические обязательства по размещению бездомных или тех, кто рискует стать бездомным. Острая нехватка подходящего жилья для бездомных привела к тому, что местные власти были вынуждены размещать людей в дорогом временном жилье, таком как пансионы и гостевые дома, которые в некоторых случаях на 70% дороже, чем Home REIT, 904 млн фунтов стерлингов. Фонд размещения бездомных, обеспечивает.

Заражение Chrysalis: аналитики предупреждают, что восприятие трастов PE может пострадать

Существенная экономия также доступна для местных властей, если они могут переселить человека, нуждающегося в поддержке со стороны специалиста (например, людей с ограниченными возможностями обучения, аутизмом, проблемами психического здоровья или физическими недостатками) из больницы в недвижимость, адаптированную к их потребностям.

Пособие на жилье, выплачиваемое местными властями поставщикам услуг по уходу, жилищным ассоциациям или благотворительным организациям, обычно обеспечивает 100% финансирования арендной платы за социальное жилье, что делает доход фактически на 100% поддерживаемым государством.

Этот доход также обычно связан с инфляцией. Аренда Civitas Social Housing (крупнейший инвестор в специализированное поддерживаемое жилье), например, ежегодно увеличивает арендную плату, большая часть связана с индексом потребительских цен и меньшая доля с индексом потребительских цен плюс 1%, в то время как доход Home REIT, привязанный к инфляции, ограничен. под 4% годовых.

Социальное влияние

Положительный социальный эффект предоставления крыши над головой наиболее уязвимым слоям общества очевиден. В денежном выражении партнерство The Good Economy подсчитало, что портфель Civitas приносит 127 млн ​​фунтов стерлингов социальной ценности в год, что делится на 51,2 млн фунтов стерлингов социального воздействия (это стоимость улучшения личных результатов для жителей) и 75,9 млн фунтов стерлингов бюджетных сбережений для общественный кошелек, равный 3,51 фунта стерлингов социальной ценности на каждый фунт стерлингов инвестиций. Главная REIT планирует опубликовать свой отчет о социальном воздействии в конце этого года.

Согласно отчету Королевского колледжа Лондона, бездомные, сданные в аренду специализированным жилищным ассоциациям, в отличие от частных домовладельцев, имеют значительно меньшую вероятность вернуться к бездомности.

Гарантия владения недвижимостью, которую Home REIT будет предоставлять жилищным ассоциациям и зарегистрированным благотворительным организациям, позволяет им оказывать устойчивое влияние на жизнь отдельных арендаторов. Вместо того, чтобы метаться между улицами и/или приютами для бездомных, он предоставляет людям долгосрочную программу обучения и реабилитации, которая проводится на объектах недвижимости, а также навыки и уверенность в том, чтобы найти долгосрочное жилье и реинтегрироваться обратно в общество. .

Исследования также показали, что у арендаторов социального жилья улучшилось качество жизни и улучшились медицинские показатели.

Социальные жилищные фонды с широкими скидками

Учитывая сильное инвестиционное и социальное обоснование, почему же тогда некоторые специалисты по социальному жилью испытывают трудности? Цена акций Civitas упала на 37% по сравнению с пиком в августе прошлого года, в то время как стоимость REIT социального жилья Triple Point упала на 21% за тот же период. Цены на обе акции падают из-за больших дисконтов к NAV.

Большая часть динамики цен на акции может быть связана с унаследованными проблемами с Регулирующим органом социального жилья, который неоднократно выражал озабоченность по поводу модели социального жилья, основанной на аренде, а именно: финансовая слабость арендаторов жилищной ассоциации и несоответствие долгосрочных обязательств по аренде. и краткосрочные потоки доходов.

Платформа Fidelity ограничивает фонд инвестиционных трастов после изменений в раскрытии информации о платежах

Все жилищные ассоциации должны подготовить долгосрочный бизнес-план, и регулирующий орган проводит их стресс-тесты, чтобы увидеть, что может пойти не так. Одним из его критических замечаний было то, что доходы, поступающие в жилищные товарищества от местных властей, и обязательства по уплате арендной платы не совпадали: договор аренды длительный, а платежи, производимые местными властями, согласовываются только каждый год.

Чтобы помочь добиться нормативного применения, Civitas стремится ввести пункт, который более точно соответствует обоим вместе, добавляя новый пункт в договоры аренды, который позволит жилищной ассоциации временно прекратить платить арендную плату при определенных обстоятельствах, например, если она не получила жилье. пользу от местной власти.

Сектор размещения бездомных не подвергался такому же регулированию, как специализированное поддерживаемое жилье, из-за меньших требований к уходу. Цена акций Home REIT показала хорошие результаты, и фонд недавно привлек 263 миллиона фунтов стерлингов в результате существенно превышающего подписку увеличения капитала. По мере того, как он приступает к работе, направляя капитал на приобретение большего количества объектов недвижимости, чтобы помочь людям уйти с улиц (его портфель в настоящее время составляет 9 554 койки в 1951 объекте), очень жаль, что фонды социального жилья не могут привлечь капитал для финансирования жилищного строительства. приобретение столь необходимого имущества для уязвимых слоев населения.

Учитывая, что фундаментальные факторы, поддерживающие рост в секторе, остаются сильными, очевидное социальное влияние и изоляция от более широких экономических проблем, дисконт к чистой стоимости активов, на котором торгуется Civitas, кажется неоправданным и выглядит как реальная возможность.

Ричард Уильямс — аналитик по недвижимости в QuotedData.

.

Leave a Comment