Почему предельные ставки для некоторых сделок с добавленной стоимостью ниже, чем для стабилизированных сделок

Вы когда-нибудь путались в чем-то, что должно быть совершенно ясно?

Как и непрекращающаяся загадка полубескостной ветчины: есть в ней кость… или нет?

Я думаю, что многие инвесторы не понимают, почему ставки капитализации для некоторых сделок с добавленной стоимостью ниже, чем ставки капитализации для аналогичных стабилизированных сделок. С помощью моего друга и коллеги по BP Брайана Берка я попытаюсь разгадать эту загадку в этом посте.

Обратите внимание, что этот вопрос гораздо глубже, чем просто разгадывание загадки. Это говорит о всей стратегии покупки с добавленной стоимостью по сравнению с дешевизной. стабилизированные свойства. Он углубляется в тезис о покупке и оптимизации свойств со скрытой внутренней стоимостью.

Как я уже говорил во многих постах, этот тезис имеет решающее значение в такие времена, когда рынок недвижимости взлетел до новых высот, а некоторые инвесторы переплачивают. Следуя совету Брайана, вы сможете получить прибыль и разбогатеть в любых рыночных условиях.

Что такое предельная ставка?

Это смущало меня в первые годы моей работы инвестором в недвижимость. Ставка капитализации является мерой настроений рынка. Обычно он рассчитывается как норма прибыли без использования заемных средств на приносящей доход собственности. Вот формула:

Ставка капитализации = чистая операционная прибыль ÷ стоимость

Ставка капитализации, как правило, находится вне контроля коммерческого синдикатора. Это как цена за фунт при покупке мяса. Это цена за доллар чистого операционного дохода (NOI).

Некоторые спрашивают, как рассчитать ставку капитализации для недвижимости, в которую они хотят инвестировать. Вы можете оценить это как доход без использования заемных средств для такого имущества в таком месте, как это, в это время и в этом состоянии. Вы можете узнать больше о ставке кепки в этом посте.

Более низкая ставка капитализации за тот же актив означает более высокую стоимость недвижимости. И наоборот для более высокой ставки капитализации. Таким образом, при сравнении различных активов можно подумать, что ставка капитализации для стабилизированной собственности ниже, чем для собственности с добавленной стоимостью. Вот пример с аргументацией:

Апартаменты Tanglewood полностью стабилизированы и работают как часы. Арендные ставки находятся на рыночном уровне, заполняемость близка к 100%, маркетинг оптимизирован, а управление — хорошо отлаженный механизм. Чистая операционная прибыль составляет 1 миллион долларов.

Институциональные инвесторы хотят низких рисков и стабильной прибыли. Они не хотят хлопот и неопределенности, связанных с модернизацией, выселением жильцов и заменой руководства. Фонд прямых инвестиций приобретает эту недвижимость за 25 000 000 долларов. Это ставка капитализации 4% (1 млн долларов США ÷ 25 млн долларов США = 0,04).

Вниз по улице в апартаментах Pebblebrook царит беспорядок. У них много вакансий, арендная плата низкая, и у них проблемы с удержанием персонала. У них больше единиц, чем у Tanglewood, поэтому их годовой NOI также составляет 1 миллион долларов.

Частная инвестиционная компания отказалась от этой сделки, поскольку они стремились к стабильности, предсказуемому доходу и отсутствию хлопот. Эту сделку за 20 миллионов долларов купил агрессивный региональный оператор с планом реструктуризации. Это ставка капитализации 5% (1 млн долларов США ÷ 20 млн долларов США = 0,05).

Теперь частная инвестиционная компания должна получать предсказуемый ежегодный денежный поток в размере 1 миллиона долларов (за вычетом платежей по ипотеке) от Тэнглвуда, не беспокоясь. Региональный оператор может столкнуться с трудностями при эксплуатации Pebblebrook, но он может увеличить доход за счет тяжелой работы.

Это было предсказуемо. Стабилизированный актив имел более низкую ставку капитализации (более высокую цену), чем нестабилизированный актив. И это обеспечивает правило для расчета ставок капитализации для других сделок, верно?

Неправильный.

Почему нестабилизированные активы иногда имеют более низкую ставку капитализации, чем стабилизированные?

В моем предыдущем посте BiggerPockets я пошел на риск и обсудил, почему ставки капитализации не так важны, как я когда-то думал. Я даже написал, что актив может быть хорошей сделкой по ставке с нулевой капитализацией. Возможно, вы захотите обдумать эти мысли, поскольку ниже мы видим, как Брайан Берк красноречиво решает эту проблему.

Недавно Деннис Квон опубликовал замечательный вопрос на этом форуме BP. Он сказал:

Я читаю книгу Брайана Берка «Рука прочь от инвестора». В разделе, посвященном предельным ставкам, я никак не могу понять, почему это утверждение верно: «Ставки капитализации на стабилизированных объектах, как правило, выше, чем ставки капитализации на объектах, требующих добавленной стоимости».

Мой поиск в Интернете и на форумах BP приводит меня к выводу, что стабилизированные объекты должны иметь более низкие ставки капитализации…

Объяснив свой вопрос, он заключает:

Что я здесь упускаю и какие концепции я неправильно понимаю?

Прежде всего, этот вопрос и последующие ответы напоминают мне о большой ценности сообщества BiggerPockets. Деннис, самопровозглашенный «новичок», выставил себя напоказ. И он получает консультации мирового класса от нескольких инвесторов, включая Брайана, писателя и одного из самых успешных операторов в сфере многоквартирных домов.

Я не могу перефразировать ответ Брайана, так что вот он…

Несоответствие здесь в том, что вы пытаетесь сравнить яблоки с апельсинами: предельные ставки для «добавленной стоимости» по сравнению с «классом А». Это все равно, что сказать: «Что быстрее, самолет или самолет». Самолет есть самолет, но самолет не обязательно должен быть самолетом, это может быть и вертолет, планер или воздушный шар. То же самое и здесь. «Класс А» может быть добавленной стоимостью. Или не. И добавленная стоимость может быть класса А. Или нет.

Вместо этого давайте сравним подобное с подобным:

Сделка №1: Класс А, который полностью стабилизирован, а арендная плата примерно эквивалентна ценам (это означает, что здесь нет потенциала добавленной стоимости), по сравнению с

Сделка №2: Класс А, который не так хорошо благоустроен, как его сверстники, руководство дезорганизовано и не поспевает за повышением арендной платы, интерьеры, хотя и приятные и, безусловно, соответствуют стандартам класса А, не имеют некоторых основ, таких как приборы из нержавеющей стали (это имеет белый цвет) и красивый фартук из плитки на кухне.

Ясно, что они оба относятся к классу А, и ясно, что сделка № 1 НЕ является добавленной стоимостью. Сделка № 2 является добавленной стоимостью: заменив бытовую технику, добавив плитку на фартук, улучшив тренажерный зал, добавив парк для собак, модернизировав вывески и наняв профессиональное руководство, которое следит за мячом, новый владелец может добиться значительно более высокой арендной платы, чем недвижимость получает в настоящее время. Не выше сделки №1, но равна ей.

Теперь давайте рассмотрим покупку.

Сделка № 1 имеет NOI в размере 1 000 000 долларов и продается по ставке капитализации 4%, поэтому цена составляет 25 миллионов долларов. Сделка № 2 имеет NOI в размере 750 000 долларов и продается по ставке капитализации 3,5%, поэтому мы назовем ее 21,5 миллиона долларов. ДА… видите, что сделка с добавленной стоимостью — это МЕНЬШАЯ ставка капитализации?! Теперь давайте поработаем над покупкой, чтобы понять, почему.

NOI года 2 сделки № 1 по-прежнему составляет 1 000 000 долларов, потому что арендная плата была на пике рынка, и больше некуда было пойти.

NOI года 2 по сделке № 2 составляет 1 000 000 долларов, поскольку новый владелец внес улучшения и изменения, перечисленные выше. (Мы говорим здесь о теории, на это, вероятно, уйдет 2-3 года, но это не меняет логики, лежащей в основе концепции.) Предположим, что все это обошлось им в 1 миллион долларов.

Теперь давайте посмотрим, где находятся оба владельца.

Сделка № 1 приносит 1 миллион долларов дохода на 25 миллионов долларов, что дает доходность на себестоимость 4%. (Для простоты я не добавляю затраты на закрытие и финансирование, потому что они будут примерно одинаковыми для обоих и слишком усложняют и без того сложное обсуждение).

Сделка № 2 приносит 1 млн долларов дохода на 22,5 млн долларов (покупка на 21,5 млн долларов плюс улучшения на 1 млн долларов) с доходностью на себестоимость 4,44%. Так кто вышел на первое место? Да, сделка № 2, несмотря на более низкую ставку капитализации за недвижимость с добавленной стоимостью. Тот же доход, более низкая база и более высокая доходность по себестоимости, несмотря на более низкую ставку капитализации.

Ответ на вопрос, почему добавленная стоимость торгуется с более низкой ставкой капитализации, чем стабилизированные сделки, заключается в том, что покупатели готовы платить надбавку за поток дохода, который они могут увеличить.

Это конец комментариев Брайана. И, как я уже сказал, кроме выделения жирным шрифтом его последнего абзаца, я не мог улучшить его ответ. Обратите внимание, что его мудрость была порождена опытом в течение десятилетий напряженной работы.

Самостоятельное хранение может быть центром прибыли!

Вы устали переплачивать за одно- и многоквартирные дома на перегретом рынке? Инвестиции в самостоятельные склады — это упускаемая из виду альтернатива, которая может ускорить ваш доход и приумножить ваше богатство.

Последние мысли

Имеет ли это смысл?

Так что в следующий раз, когда вы услышите, как кто-то скажет: «Сделка А лучше сделки Б из-за максимальной ставки», не соглашайтесь автоматически. Задавайте больше вопросов. Заберитесь под капот.

И не забудь взять книгу Брайана по БП, Инвестор невмешательства. Пока вы ждете его прибытия, вот еще один блестящий пост о мифах о капитализации от Брайана.

Удачных инвестиций!

Вы согласны с Брайаном и Полом? Как вы сталкивались с неправильным пониманием или неправильным применением ставки капитализации при анализе и инвестировании в коммерческую недвижимость?

Leave a Comment