Почему лопнул жилищный пузырь?

Чарльз Хью-Смит

Собрав все это вместе, становится ясно, что источником нынешнего пузыря на рынке жилья является взрыв финансовых спекуляций, подпитываемый политикой центрального банка.

У тех, кто извлекает выгоду из спекулятивных пузырей, есть мощные стимулы отрицать, что пузырь может лопнуть. Рационализации изобилуют по мере того, как пузыри надуваются, и продолжающийся подъем спекулятивных ставок, кажется, «доказывает», что рационализации верны.



Но пузыри возникают из-за спекулятивных эксцессов, и как только они достигают крайности и разворачиваются, пузыри лопаются. И все корыстные рационализации раскрываются как рационализации.

Давайте начнем с некоторых предостережений, о которых я уже говорил в статье «Жилищный пузырь, который вот-вот лопнет?». (2 мая 2022 г.):

1. Жилье является местным, поэтому могут быть места, где цены все еще растут из-за неутолимого спроса и низкого предложения, и другие места, где спрос низок, а предложение достаточно, где цены резко падают.

2. Самый богатый 1% в глобальном масштабе — это очень большое число, и богатые покупатели, ищущие безопасное убежище в Северной Америке, приезжают с наличными и не заботятся о ставках по ипотечным кредитам. Желательные анклавы могут стать свидетелями роста цен на жилье, даже если национальный пузырь лопнет. (Население мира: 7,8 миллиарда X 1% = 78 000 000 или примерно 30 000 000 домохозяйств.)

3. Состоятельные инвесторы удерживают большое количество жилья вне рынка в качестве инвестиций. Эти пустующие единицы, как следствие, сокращают предложение в желаемых местах и ​​создают искусственный дефицит, которого не было бы, если бы центральные банки не раздули цены. все пузырь.

4. Количество домов, купленных корпорациями. Это стимулировало спрос на многих рынках, но если арендная плата падает из-за рецессии, корпоративные покупатели становятся корпоративными продавцами.

Отбросив эти оговорки, давайте посмотрим на основу домовладения для беднейших 95%: доход и ставки по ипотечным кредитам. По мере роста ставок по ипотечным кредитам на ежемесячные платежи необходимо направлять больше доходов. Если доход домохозяйства отстает от роста цен на жилье, цена в конечном итоге превысит то, что могут позволить себе 95% беднейших слоев населения после повышения ставок по ипотечным кредитам.

Первая диаграмма ниже — это национальный индекс Кейса-Шиллера. Обратите внимание, что цены на жилье выросли на 63,6% с момента предыдущего пика жилищного пузыря в 2007 году, опережая инфляцию (рост на 41%) и средний доход домохозяйства (рост на 34%), второй график.

Третий график показывает, что ставки по ипотечным кредитам вышли из 37-летнего нисходящего тренда. Примечательно, что во время предыдущих экономических бумов (конец 1960-х, 1990-е годы) ставки по ипотечным кредитам находились в диапазоне от 7% до 8%, но сейчас 6%-ные ипотечные кредиты считаются концом света. Это говорит о том, что зависимость от дешевых денег/низких ставок является основной опорой нынешнего пузыря, а не органического экономического роста, каким мы наслаждались в 1990-х годах.

Предоставленные моим коллегой CH из Econimica, следующие три графика проливают свет на основы жилищного строительства. Первая диаграмма Economica показывает темпы роста населения, занятости и жилья. Население США увеличилось всего на 1,5 миллиона человек с 2019 года, количество занятых не изменилось, а количество единиц жилья увеличилось на 2,8 миллиона.

Второй график Econimica показывает ставку по федеральным фондам (FFR), ошеломляющий рост ипотечных ценных бумаг, купленных Федеральной резервной системой для поддержания низких ипотечных ставок (с нуля до 2,7 триллиона долларов), снижение темпов роста населения по сравнению с прошлым годом и значительный рост числа строящихся жилых домов.

Третий график Econimica показывает единицы жилья на душу населения (на человека), которые достигли того же уровня, что и предыдущий пик жилищного пузыря в 2007–2008 годах.

Как заметил Ч.Х.: «Единицы жилья (на душу населения) по сравнению с населением США должны указывать не на нехватку единиц жилья, а на избыток долларов, на которые их можно купить».

Собрав все это вместе, становится ясно, что источником нынешнего пузыря на рынке жилья является взрыв финансовых спекуляций, подпитываемый политикой центрального банка. Цены на жилье, которые намного превышают рост доходов домохозяйств, не являются устойчивыми, как и цены на жилье, которые росли на основе всегда низких ставок по ипотечным кредитам.

Также ясно, что те, у кого есть доступ к (временному) богатству, созданному триллионами новых кредитов центральных банков, вложили многие из этих триллионов «свободных денег» в жилье по всему миру в качестве страховки от инфляции, инвестиций-убежищ или для корпораций. на доход от аренды. Все эти факторы усугубляют искусственный спрос и столь же искусственный дефицит.

Как я уже отмечал ранее, пузыри обычно проявляют симметрию в своем подъеме и спаде. Все достижения в конечном итоге сводятся на нет, и если система дестабилизируется лопнувшим пузырем, цены падают намного ниже предыдущих минимумов.

Если оставить в стороне рационализации в пользу фундаментальных принципов, крах пузыря на рынке жилья уже испечен.

Самые роскошные жилищные пузыри в Америке, июньское обновление: «Замедление» и «переломный момент» бушующей мании

Стоимость жизни на самом деле все о жилье: Места, где арендная плата действительно чертовски высока.

Последние подкасты/видео:

Переоценка тектонического сдвига меркантилизма (Гордон Лонг, макроаналитика, 42 мин.)

Моя новая книга теперь доступна со скидкой 10% в этом месяце: Когда вы не можете продолжать: выгорание, расплата и обновление.

Если вы нашли ценность в этом контенте, присоединяйтесь ко мне в поисках решений, став покровителем моей работы за 1 доллар в месяц через patreon.com..

Мои последние книги:

Глобальный кризис, национальное обновление: великая (революционная) стратегия для Соединенных Штатов (Kindle 9,95 долл. США, печатная версия 24 долл. США, аудиокнига). Прочитайте первую главу бесплатно (PDF).

Телеология хакера: совместное использование богатства нашей сокращающейся планеты (Kindle 8,95 долл. США, печатная версия 20 долл. США, аудиокнига 17,46 долл. США). Прочитайте первый раздел бесплатно (PDF).

Станете ли вы богаче или беднее?: Прибыль, власть и ИИ в травмированном мире
(Разжечь 5 долларов, распечатать 10 долларов, аудиокнига) Прочитайте первый раздел бесплатно (PDF).

В поисках нашей судьбы: Предотвращение окончательного падения нашей Демократической Республики (5 долларов, Kindle, 10 долларов, печатная версия, (аудиокнига): прочтите первый раздел бесплатно (PDF).



Приключения философа-консультанта: Исчезновение Дрейка Kindle за 1,29 доллара, печать за 8,95 доллара); прочитать первые главы бесплатно (PDF)

Money and Work Unchained Kindle за 6,95 долл. США, печатная версия за 15 долл. США) Прочтите первый раздел бесплатно

Станьте покровителем моей работы за 1 доллар в месяц через patreon.com.




Помогите поддержать независимые СМИ, сделайте пожертвование или подпишитесь: В тренде: Просмотров: 8























Leave a Comment