Почему арендная недвижимость по-прежнему является хорошей инвестицией, когда процентные ставки растут

Одним из наиболее ценных инструментов для инвесторов в недвижимость в США является 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой. Удивительно, но этот стиль ипотеки сильно отличается от того, что обычно предлагается в других странах. Большинство стран, как правило, предлагают ипотечные кредиты с регулируемой, переменной, гибкой или пересмотренной процентной ставкой, и все они сопряжены с риском, связанным с возможностью неожиданного повышения процентной ставки во время владения недвижимостью.

Мало того, что ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой отлично подходят для того, чтобы позволить инвесторам избежать этих неожиданных повышений ставок в будущем, но были заметные периоды, когда процентные ставки по этим ипотечным кредитам были удивительно низкими, что делало стоимость заимствования денег почти тривиальной.

Но что произойдет, когда эти процентные ставки вырастут, возможно, до уровней, к которым мы не привыкли? Внезапно ежемесячные платежи по ипотеке заметно выросли, что ударило по нашим доходам от денежного потока. Означает ли это, что пришло время замедлить или прекратить инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость? Как вы противостоите более высоким процентным ставкам по ипотеке, чтобы оставаться прибыльным при аренде недвижимости?

Лучший способ решить это — понять, как сдаваемая в аренду недвижимость приносит деньги, факторы, которые вы можете контролировать в сдаваемой в аренду недвижимости, и ее прибыль, а также зная, что искать в потенциальной сдаваемой в аренду недвижимости, чтобы помочь вам получить наибольшие шансы на успех. возвращается, несмотря на более высокий платеж по ипотеке.

Арендная недвижимость – это долгосрочные инвестиции

Одна из самых важных вещей, которые вы должны помнить об аренде недвижимости, заключается в том, что это, по сути, долгосрочные инвестиции. Конечно, некоторые люди могут увидеть быструю прибыль от собственного капитала за счет улучшений или добавленной стоимости, а некоторые могут с самого начала заключать сделки со значительным денежным потоком. Тем не менее, как правило, вы должны помнить, что недвижимость, сдаваемая в аренду, приносит наибольшую прибыль в долгосрочной перспективе.

Часто, когда мы анализируем финансы сдаваемой в аренду недвижимости, мы видим только число денежных потоков, которое находится прямо перед нами. Легко забыть, что прогнозируемый денежный поток — это просто то, что прогнозируется сегодня. Это число не учитывает увеличение арендной платы с течением времени (при сохранении фиксированного платежа по ипотеке), повышение стоимости, спрос и инфляцию. Все эти факторы будут постоянно меняться, надеюсь, к лучшему.

Как сдаваемая в аренду недвижимость зарабатывает деньги

Прежде чем узнать об инвестировании в недвижимость, вы, возможно, знали, что сдаваемая в аренду недвижимость может быть очень прибыльной, но не обязательно понимали, как именно она может быть такой прибыльной.

Пять способов заработать на аренде недвижимости:

  1. поток наличных денег
  2. Заявление
  3. Налоговые льготы
  4. Собственный капитал, созданный за счет погашения ипотечного кредита
  5. Хеджирование от инфляции

Когда вы понимаете сведения о каждом из этих центров прибыливы не только станете более сообразительны в том, что касается владения арендованной недвижимостью в долгосрочной, а не краткосрочной перспективе, но также начнете понимать, что расходы на процентную ставку, которая на пару пунктов выше, чем Вы привыкли, скорее всего, не рассчитывать на потенциальную прибыль в течение всего срока аренды имущества.

Возможно, вы уже говорите: «Но эти другие центры прибыли являются спекулятивными, а денежный поток по-прежнему важен, а более высокие расходы по ипотеке увеличивают мой риск, снижая мой денежный поток». Да, и это вполне может быть правдой. Но то, что вы хотите сделать в этой ситуации, это две вещи:

  1. Научитесь балансировать центры прибыли. Если денежный поток снижается, что происходит при более высокой процентной ставке, ищите другие потенциальные центры прибыли. Может быть, вы покупаете в облагораживающем районе с высоким спросом, поэтому вы можете предположить, что потенциал оценки очень высок. Или, возможно, вы инвестируете во время чрезвычайно высокой инфляции. Что вы могли бы сделать в такой ситуации? Думайте об этом как о гистограмме с полосой для каждого центра прибыли. Если один упал, остальные поднялись? Если они все упали, это проблема. Если некоторые из них выше, чем обычно, уравновешивают ли они их? Все зависит от вашей уникальной ситуации.
  2. Уделите большое внимание местоположению и спросу. Как и в этом примере, одним из ключевых моментов является инвестирование в недвижимость, которая будет оказывать влияние на планку оценки, особенно, а также на инфляцию и спрос на аренду. Пока люди желают иметь собственность, которой они владеют, тем больше будет потенциальная прибыль от центров прибыли, и тем больше они будут продолжать увеличиваться с течением времени.

Когда вы поймете, как сдаваемая в аренду недвижимость приносит деньги, вы можете начать носить шляпу инвестора, а не потребителя. Именно потребительская шляпа заставляет людей думать, что повышенные процентные ставки нарушают условия сделки, в то время как люди, которые действительно понимают, как доходная недвижимость от сдачи в аренду, не только научатся видеть, как не обращать внимания на процентные ставки, но и дадут им представление о том, как компенсировать Это.

Повышение арендной платы

Как уже отмечалось, прогнозируемый денежный поток от аренды недвижимости основан на сегодняшней арендной плате, а не на завтрашней. Арендная плата увеличивается по двум причинам: удорожание и инфляция.

Угадайте, что не увеличивается с течением времени и не подвержено влиянию повышения курса или инфляции? Ваш ипотечный платеж, когда у вас есть ипотека с фиксированной процентной ставкой.

Это означает, что спред вашего денежного потока будет продолжать расти в течение всего срока аренды вашего имущества, поскольку вы продолжаете увеличивать арендную плату.

Ваши расходы, такие как налог на имущество и страховку, могут со временем увеличиваться, но вряд ли они будут увеличиваться со скоростью, близкой к увеличению арендной платы. В целом, вы увидите, что арендная плата будет все дальше и дальше отходить от ваших расходов по ипотеке с фиксированной ставкой, а ваша прибыль должна продолжать расти в геометрической прогрессии.

Принуждение к увеличению прибыли и снижению расходов

Хотя я подчеркивал долгосрочную перспективу, есть упреждающие действия, которые вы можете предпринять, чтобы быстрее создать больше капитала. Давайте рассмотрим их.

Улучшение собственности

Чем желательнее ваша недвижимость, тем большую ценность она будет генерировать и тем больший спрос она вызовет. В то время как многие центры прибыли со временем сработают сами по себе и увеличат стоимость собственности и арендную плату, вы также можете сделать что-то со своей собственностью, чтобы повысить привлекательность и ускорить рост этой прибыли.

Самый простой способ улучшить недвижимость — это восстановить ее. Когда вы улучшаете недвижимость, делая ее лучше и привлекательнее, вы не только увеличиваете общую стоимость этой собственности, но и можете запрашивать более высокую арендную плату. Вы просто ускоряете получение прибыли сверх того, во что вам обходится более высокая процентная ставка.

Рефинансирование вашей ипотеки

Не забывайте, что вы, возможно, не навсегда привязаны к этой более высокой процентной ставке. Процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются так же, как недвижимость и арендная плата. Если процентная ставка упадет ниже той, на которую вы изначально подписались, вы можете рефинансировать недвижимость по этой более низкой процентной ставке. Конечно, это не гарантия того, что ставки упадут, но если они когда-нибудь упадут, вы можете сделать этот шаг и увеличить свой денежный поток.

Выбор правильного местоположения

Если вы заметили, это не первый раз, когда упоминается местонахождение сдаваемой в аренду недвижимости. Как упоминалось ранее о покупке на пути спроса для обеспечения потенциальной оценки, вы также можете сделать еще больше стратегических шагов, когда научитесь анализировать районы и определять области с чрезвычайно высокой вероятностью оценки. Такие силы, как джентрификация, рост населения и рост числа рабочих мест, могут увеличивать стоимость.

Конечно, делать ставку именно на джентрификацию, как и на любую оценку, — это спекуляция. Вы не только хотите узнать, как определить районы, которые могут подвергаться джентрификации, но вы также должны иметь план действий на случай, если джентрификация не произойдет. Вы не хотели бы, чтобы все ваши яйца были в одной корзине центра прибыли, если бы эта корзина опрокинулась. Но если вы покупаете в нужное время (что часто означает, что вы должны действовать быстро и не тратить вечное время на колебания, иначе вы можете потерять сделку), джентрификация, безусловно, может принести больше прибыли.

Рост против инфляции

Хотя инфляция негативно влияет на большинство областей нашей жизни, единственное, где она может помочь, — это аренда недвижимости. Ваши расходы по ипотеке с фиксированной процентной ставкой остаются неизменными на протяжении всего срока кредита, независимо от того, что происходит со стоимостью доллара. Вы возвращаете кредит во вчерашних долларах, а не в завтрашних.

Посмотрите на инфляцию по сравнению с процентной ставкой по ипотеке. Многие эксперты утверждают, что проценты по ипотеке, которые вы платите в течение срока действия 30-летней фиксированной ипотеки, меньше, чем расходы на оплату того же имущества наличными в сегодняшних долларах из-за инфляции.

Когда уровень инфляции выше процентной ставки по ипотечному кредиту, ваша прибыль будет продолжать превышать расходы по ипотечному кредиту.

Ключи для запоминания

Было бы легко читать эту статью и верить, что если вы надолго задержитесь на аренде недвижимости, это будет очень выгодно, потому что независимо от того, каковы ваши сегодняшние расходы, все наверстает упущенное и перейдет в прибыль.

Это не будет верно для всех свойств. Не вся сдаваемая в аренду недвижимость будет прибыльной, и многие факторы могут бросить вызов различным центрам прибыли. Особенно важно помнить, что спекуляции не всегда оправдываются, и вам следует чаще избегать спекуляций.

Цель этой статьи не в том, чтобы ввести вас в заблуждение, заставив думать, что любое имущество будет прибыльным, а в том, чтобы показать вам, как смотреть и анализировать потенциальные объекты для сдачи в аренду, понимая, что более высокая процентная ставка не съест. столько из вашего дохода, как вы думаете.

Также важно быть образованным. Например, то, что вы считаете высокой процентной ставкой, может быть «нормальным». Мы привыкли видеть исторически низкие процентные ставки. Мы были избалованы, и это вводит нас в заблуждение, думая, что мы можем быть прибыльными, только если у нас будут глупо низкие процентные ставки по нашим ипотечным кредитам.

Наконец, если процентная ставка по-прежнему вызывает у вас стресс, подумайте о том, чтобы вложить больше денег в кредит, чтобы ваш платеж был уменьшен. Кроме того, вы можете даже получить немного более низкую процентную ставку при увеличении первоначального взноса.

Если вы инвестировали в периоды более высоких процентных ставок, какую наиболее креативную структуру финансирования вы использовали для сдачи в аренду недвижимости с такими ставками, и как это оказалось через 10 или 20 лет после владения вашей недвижимостью? Дайте нам знать об этом в комментариях!

Создайте стабильный финансовый фундамент

Вы привязаны к рабочей неделе с девяти до пяти? Хотели бы вы «уйти на пенсию» с оплачиваемой работы в течение десяти лет? Вам 20 или 30 лет, и вы хотели бы быть финансово свободными, чтобы вы проводили лучшую часть дня, недели и лучшие годы своей жизни, делая то, что хотите?

Leave a Comment