Последний жилищный пузырь ФРС – Investment Watch

Марк Торнтон через Мизеса

Является ли текущий рынок жилья пузырем, который готов лопнуть? Если да, то каковы источник и величина рыночного искажения. Тема возможного пузыря на рынке жилья была предметом обсуждения в последнее время, особенно до того, как чиновники ФРС вышли на тропу войны против инфляции индекса потребительских цен (ИПЦ). Меня спросили об этой проблеме, и ниже усеченный ответ на все эти запросы.

В 2005 году меня попросили написать главу о пузырях на рынке жилья для предлагаемой книги по экономике жилья и государственному вмешательству. Большая часть книги будет посвящена таким вопросам, как государственное планирование, зонирование, выдающиеся владения и различные государственные субсидии. Моя глава будет «макро» темой, в отличие от многих «микро» жилищных тем.



Я следил и писал о нынешнем жилищном пузыре (HB1) с 2003 года, только что оставив работу в банковском департаменте Алабамы в качестве помощника суперинтенданта банковского дела в Алабаме, чтобы занять должность профессора макроэкономики в Университете штата Колумбус в Джорджии.

Я писал для LewRockwell.com и mises.org о пузыре на рынке жилья, а в 2005 году опубликовал статью «Небоскребы и бизнес-циклы» в Ежеквартальный журнал австрийской экономики который установил общую теоретическую связь между политикой ФРС и инвестициями в недвижимость и, в данном случае, связь между политикой ФРС, рекордными небоскребами и экономическим хаосом.

Хотя моя глава была представлена ​​в 2006 г., она не была опубликована в предполагаемой книге до 2009 г., когда разразился пузырь.1 Редакторы не только предложили мне включить в окончательную опубликованную версию материалы, которые они изначально удалили как слишком спорные. Они также обратили внимание на мою главу в начале предисловия к книге:

В той мере, в какой средства массовой информации знали о моей работе, особенно о проклятии небоскребов, реакция и уровень оценки были неоднозначными. С одной стороны, CNN был положительно, если не удивлен, тому, что моя работа была такой точной и конкретной:

Одним из тех, кого не удивили экономические проблемы, связанные с открытием Бурдж-Халифа (переименованного в понедельник из Бурдж-Дубай в честь шейха Абу-Даби, который недавно бросил Дубаю спасательный круг на 10 миллиардов долларов), был экономист Обернского университета Марк Торнтон.

Он предсказал тяжелые времена для эмирата два года назад в блоге, озаглавленном «Новый рекордный небоскреб (и депрессия?) в процессе создания». Он отметил, что экономическая депрессия или обвал фондового рынка обычно происходят до завершения строительства таких небоскребов.

С другой стороны, Экономист взял на вооружение мою модель «проклятия небоскреба», потому что она не противостояла чьему-то плохому пониманию задействованных данных. Журнал на самом деле не использовал мое имя в своей статье, хотя моя научная статья указана в их списке литературы, хотя мое имя там тоже отсутствовало. Мое письмо их редактору не было опубликовано, и через много месяцев я был крайне удивлен, получив от них электронное письмо, в котором говорилось, что мое письмо редактору было неуместно. Несмотря на его открытие, они не опубликовали его. Чрезвычайно странно?

Обзор графиков

Здесь я рассмотрю графики, которые использовал в своей главе за 2006/09 гг., и обновлю графики текущего пузыря на рынке жилья. Как вы увидите, ФРС явно не усвоила урок и снова сунула пальцы в банку с печеньем. Конечно, об этом пузыре на рынке жилья можно было бы сказать гораздо больше, но я упомяну здесь, что пузырь в сфере недвижимости скрывает то, что мой друг Кевин Даффи правильно называет «пузырем всего»2.

Первый график основан на ставке по федеральным фондам, которая является основной процентной ставкой ФРС. Они могут контролировать его напрямую, и поскольку это процентная ставка, которую банки взимают с других банков за очень краткосрочные кредиты, она закладывает основу для большинства других процентных ставок в экономике.

Моя глава была завершена в начале 2006 г., но я изучал и писал о первом пузыре на рынке жилья с начала 2004 г. Статья не была опубликована до 2009 г., спустя много времени после того, как пузырь лопнул, и политики в ФРС и других организациях усердно пытались охватить свои ошибки.

За этим последовали семь лет около нулевой целевой ставки и несколько раундов финансовой помощи и количественного смягчения. Ситуация изменилась в 2016 году, когда ФРС попыталась спланировать возвращение к нормальной жизни и мягкую посадку. Это не сработало, и под прикрытием кризиса covid-19 ФРС перешла в режим двойной паники с возвратом к нулевым ставкам и количественным смягчением в сочетании с фискальными стимулами федерального правительства.

В крайнем левом углу графика вы можете видеть, что ФРС снова вступила в фазу нормализации/ужесточения, которая только началась. ФРС еще предстоит поднять целевую ставку выше 1 процента. Сокращения в балансовом отчете будут небольшими до ноябрьских выборов. Пока что их реакция особенно анемична, учитывая, что инфляция ИПЦ превышает 8 процентов.

Тридцатилетняя ипотека с фиксированной процентной ставкой является основной движущей силой жилищных пузырей. Ставка в 6 процентов, вызвавшая предыдущий пузырь на рынке жилья, кажется высокой по сравнению с последними годами, но 6 процентов ниже, чем когда-либо с тех пор, как мы отказались от золотого стандарта в 1971 году.

Выдающиеся ставки наблюдались только в последние несколько лет, когда комбинация снижения процентной ставки ФРС до нуля, масштабного количественного смягчения, включая массовые покупки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS), и синхронизированная инфляция ИПЦ привели к самым низким ставкам за всю историю. часто менее 3 процентов!

Словесная война ФРС с инфляцией ИПЦ со стороны ведущих политиков, угрожающих значительным и устойчивым повышением ставок и огромным сокращением баланса, в сочетании с неконтролируемой инфляцией ИПЦ резко подняла рыночные ставки по ипотечным кредитам, которые сейчас превышают 5 процентов. Переход в последние годы к ипотечным кредитам с фиксированной ставкой и отказ от ипотечных кредитов с плавающей ставкой должен изолировать нынешних держателей, но также может раздавить потенциальных покупателей жилья и в конечном итоге нанести ущерб ипотечным инвесторам, банкам, Федеральной корпорации страхования депозитов (FDIC) и даже самой ФРС, которая крупнейший инвестор в ипотеку.

Если ИПЦ не рухнет в ближайшее время, ФРС придется поднять ставки намного выше, а это вызовет спад жилищной статистики, включая цены и количество новых разрешений — новый пузырь на рынке жилья лопнет. Недавно в Bloomberg высокопоставленного чиновника ФРС спросили, может ли его политика снизить цены на жилье и сделать его более доступным для покупателей, впервые покупающих недвижимость. Чиновник быстро кашлянул и сказал, что ФРС никогда не будет снижать цены на жилье, только темпы роста. Я рад, что это не моя работа!

За двадцать лет до написания моей статьи общая сумма кредитов на недвижимость в коммерческих банках увеличилась с 1 триллиона долларов до 3 триллионов долларов, то есть на целых 2 триллиона долларов. Та же цифра увеличилась с 3 до 5 триллионов долларов, что еще на 2 триллиона долларов за последние пятнадцать лет, несмотря на вялость или отрицательный общий рынок с 2009 по 2015 год.

Норма личных сбережений превышала 10% по золотому стандарту, и мало кто получал государственное пособие. С момента отказа от золота в 1971 году норма сбережений снижалась и была близка к нулю, когда я закончил свою главу в 2006 году. разразился кризис, и в марте 2020 года ФРС приступила к инфляционной панической реакции. Федеральное правительство также столкнулось с огромным дефицитом в сочетании с несколькими раундами «стимулирующих» акций по покупке голосов. С огромным количеством свободных денег и исторической экономической неопределенностью норма личных сбережений подскочила до более чем 25 процентов и с тех пор вернулась к прежней норме между 5 и 10 процентами.

Денежная масса, измеряемая статистикой MZM (деньги с нулевым сроком погашения), увеличилась на 50 процентов во время первого пузыря на рынке жилья и увеличилась еще на 50 процентов с тех пор, увеличившись за последние несколько лет примерно с 6 триллионов долларов до 9 триллионов долларов. Очевидно, что ФРС пытается сделать невозможное, то есть спроектировать и напечатать экономику к процветанию или любой другой цели, которую они преследуют.

Во время предыдущего жилищного пузыря реальные частные инвестиции в основной капитал существенно выросли, почти удвоившись за пятнадцать лет, предшествовавших концу пузыря. Во время второго пузыря на рынке жилья он снова почти удвоился. Во время предыдущего жилищного пузыря я отметил начало этого пузыря, отметив, что инвестиции в жилье даже увеличились во время предыдущей рецессии. Инвестиции также снова выросли во время недавней короткой рецессии в 2020 году, что может свидетельствовать о том, что нынешний пузырь еще не достиг своей финальной стадии.

Другим хорошим показателем жилищного строительства является количество строящихся индивидуальных жилых домов, измеренное здесь с помощью данных о новых единицах жилья, находящихся в частной собственности. Это число существенно увеличилось за пятнадцать лет существования предыдущего пузыря, а затем резко упало до рекордно низкого уровня. Строительство жилья шло по той же траектории с тех пор, как закончился предыдущий крах. Хотя он пока не достиг такой же высоты, как предыдущий пузырь, его абсолютный прирост примерно такой же, а количество многоквартирных домов заметно превзошло предыдущий пузырь. Кроме того, количество работников в строительной отрасли вернулось к предыдущему рекордному уровню, который наблюдался во время предыдущего пузыря на рынке жилья.

Сумма долга домохозяйств чрезвычайно увеличилась во время предыдущего жилищного пузыря и продолжала расти в течение двух лет после того, как моя статья была завершена, прежде чем произошел крах / рецессия, и он уменьшился в течение нескольких лет, прежде чем снова разгорелся и достиг своего нового максимума. С середины 2013 года задолженность домохозяйств увеличилась более чем на 30 процентов, несмотря на кризис, вызванный COVID-19, из-за увеличения сбережений домохозяйств.

Есть ряд альтернативных объяснений раскаленного жилищного и строительного секторов, но я рассматривал этот рынок как пузырь, который формировался в течение многих лет. Я ожидаю, что, хотя это может продолжаться некоторое время, в конечном итоге мы увидим, что ФРС допустила ошибки.

До последнего обвала цен на жилье чиновники ФРС говорили нам, что пузыря на рынке жилья нет, что ФРС обладает почти всезнанием и властью и что они быстро вмешаются, чтобы предотвратить пузырь или крах на рынке жилья. Они утверждают, что это была их собственная прозрачность, но оказывается, что на самом деле это был их обман нас.

Затем вдобавок к этому ФРС приобрела новые полномочия и полномочия, Конгресс ввел широкие нормативные требования и требования к отчетности, в то время как все остальные стали гораздо более скептически относиться к смене домов, множеству домовладений и очарованию «цены на жилье никогда не падают» и Принцип «Никто никогда не терял деньги на недвижимости».



Теперь мы слышим, что люди все еще отчаянно хотят купить дом, несмотря на возмутительные цены. Что цены предлагаются выше, чем запрашиваемые цены. Что дома для продажи отсутствуют на некоторых рынках, а доступные дома моментально раскупаются на других рынках. Что покупатели попали в ловушку растущих цен и ипотечных ставок. Что недавние покупатели могут получить прибыль. Для меня все это отголоски пузыря на рынке жилья, который раздувается до неизбежной точки разрыва.

  • 1. Марк Торнтон, «Экономика жилищных пузырей», в Жилищный кризис в Америке: случай провала правительства, изд. Бенджамин Пауэлл и Рэндалл Холкомб (Окленд, Калифорния: Независимый институт, 2009 г.).
  • 2. Пузыри обычно называют в честь сектора, на который больше всего повлияла монетарная инфляция ФРС и политика низких процентных ставок, но большинство классов активов достигли масштабов пузыря в этом цикле. НЕ УВЕРЕН, ЕСЛИ ОН ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ПРИДУМАЛ ЭТУ ФРАЗУ.

Автор:

Связаться с Марком Торнтоном

Марк Торнтон — старший научный сотрудник Института Мизеса и редактор рецензий на книги Ежеквартальный журнал австрийской экономики. Он является автором семи книг и является частым гостем национальных радиопередач.



Помогите поддержать независимые СМИ, сделайте пожертвование или подпишитесь: В тренде: Просмотров: 7


















Leave a Comment