Пенсионные счета против. Инвестиции в недвижимость | Думай о реальности

Инвестиции в недвижимость, как и сбережения на пенсию, — это долгосрочная игра; Тем не менее, это может настроить вас на прибыльное будущее.

Мы все слышали вопрос: вы бы предпочли иметь 1 000 000 долларов сегодня или иметь пенни удвоение каждый день в течение 30 дней?

Что, если мы изменим вопрос так: вы бы предпочли откладывать 200 долларов в месяц в течение 30 лет на пенсионный счет или 200 долларов в месяц на недвижимость?

Изменится ли ваш ответ, если мы также скажем, что вам потребуется более восьми лет, чтобы получить свою первую сдаваемую в аренду недвижимость (то есть недвижимость, приносящую денежные потоки), экономя всего 200 долларов в месяц?

Люди знают, что им нужно копить на пенсию, но многие не начинают, когда должны. Многие откладывают начало по ряду причин: они выплачивают долги, ждут, когда создадут семью, чтобы обеспечить себе стабильную работу. Или они просто думают, что у них есть время, чтобы начать.

Инвестиции в пенсионный счет

Существует множество различных способов пополнения пенсионных счетов, но ради этого примера давайте сосредоточимся на пенсионных счетах Roth. Если мы будем вносить 200 долларов в месяц на IRA Roth в возрасте от 35 до 65 лет (при средней норме прибыли 8%), мы получим около 271 879,71 доллара. В этом примере мы можем увидеть силу компаундирования. Наш собственный вклад составил всего 72 000 долларов, но проценты, которые мы получили, составили 199 879 долларов. Довольно замечательно!

Многие люди сосредотачивают внимание на пенсионных счетах и ​​на том, что может дать выход на пенсию. Если бы это был наш основной метод выхода на пенсию, используя правило 4%, мы бы имели годовой доход в размере 10 875,16 долларов США на пенсии или 906,26 долларов США в месяц. (Правило 4% является общим правилом при рассмотрении того, сколько пенсионеры могут снять с уровнем комфорта, которого хватит на более чем 30 лет.)

Инвестиции в недвижимость

Теперь давайте рассмотрим альтернативную стратегию накопления на пенсию: инвестиции в недвижимость.

Инвестирование в недвижимость (REI) может включать в себя множество начинаний, но в рамках этого обсуждения давайте сосредоточимся исключительно на аренде на одну семью. Когда мы говорим о REI, мы говорим о покупке недвижимости и сдаче ее в аренду кому-то другому. При этом мы получаем доход от аренды, который должен покрыть ипотеку дома, возможное обслуживание и ремонт, крупные расходы (капитальные затраты) и потенциально управляющую компанию (при желании).

Если сделка оформлена правильно, наш доход от аренды должен быть больше, чем все наши расходы. Итак, как инвестор, мы ежемесячно создаем пассивный доход, известный как «денежный поток». Полученный денежный поток — это дополнительный доход, который можно использовать для оплаты счетов, развлечений, сбережений или покупки недвижимости!

Давайте вернемся к предыдущему примеру, в котором мы экономили 200 долларов в месяц в течение 30 лет. На этот раз вместо этого мы купим недвижимость. Таким образом, мы экономим 200 долларов в месяц, пока не соберем достаточно для первоначального взноса за нашу собственность. Мы объединим денежный поток, который мы получаем от ежемесячной арендной платы за недвижимость, с нашим текущим ежемесячным взносом в размере 200 долларов США, чтобы позволить нам приобретать больше недвижимости более своевременно.

Посмотрим, как это сыграет!

Мы предполагаем, что все свойства с денежным потоком 200 долларов в месяц, первоначальный взнос в размере 20 000 долларов (20%) на имущество стоимостью 100 000 долларов.

  • Свойство 1 занимает 8,3 года, чтобы накопить 20 000 долларов. Ежемесячно мы получаем 200 долларов дополнительного денежного потока.
  • Свойство 2 требует дополнительных 4,2 года. Теперь наш денежный поток составляет до 600 долларов в месяц (первоначальная экономия 200 долларов, 200 долларов от свойства 1, 200 долларов от свойства 2).
  • Свойство 3 занимает 2,8 года, и у нас есть ежемесячный денежный поток в размере 800 долларов.
  • Свойство 4 …

Я избавлю вас от агонии математики и просто покажу вам итог за 30 лет.

Через 30 лет у нас будет денежный поток от аренды в размере 4000 долларов в месяц, и мы будем владеть 20 объектами недвижимости.

Давайте просто обдумаем это: денежный поток в размере 4000 долларов в месяц, даже несмотря на то, что мы не могли купить нашу первую недвижимость до тех пор, пока наши сбережения не достигли 8,5 лет.

Сложные проценты могут экспоненциально увеличивать ваши пенсионные счета. Но инвестиции в недвижимость могут превзойти сложные проценты.

Что мы не учли

В этих примерах мы сделали несколько очевидных допущений как за, так и против инвестиций в недвижимость:

Денежный поток всей сдаваемой в аренду недвижимости

за 200 долларов, а цена покупки составила всего 100 000 долларов. Во что мы даже не погрузились, так это в наличные деньги или увеличение дохода от аренды. Помните, что доход от аренды может увеличиваться примерно на 2-3% каждый год.

Средняя норма прибыли на пенсионном счете составила «всего» 8%. Даже если бы мы допускали доходность в 12%, что, вероятно, нереально, наш пенсионный счет составил бы 579 198 долларов. Используя правило 4%, это приведет к 23 167 долларов в год или чуть менее 2000 долларов в месяц. Это по-прежнему значительно меньше, чем доходы от недвижимости.

Мы не учитывали каких-либо крупных расходов на нашу недвижимость, которую мы покупаем и держим, что, вероятно, произошло бы, если бы мы удерживали ее более 30 лет. Хотя мы учитываем капитальные затраты на крупные вопросы (например, крыша, ОВКВ, бытовая техника), владение недвижимостью в течение такого длительного времени, вероятно, повлияет на наш денежный поток. Мы также не оценили, к чему приведет продажа нашей недвижимости (используя собственный капитал, созданный за счет погашения долга и повышения стоимости) и покупка более крупной недвижимости с более высокой арендной платой.

Мы не рассматривали все налоговые льготы и потенциальные ценные бумаги, связанные с инвестициями в недвижимость.

Мы не учитывали нашу чистую стоимость, если мы собирались продать недвижимость. Мы также не оценивали налоги на продажу недвижимости.

Несмотря на то, что мы получаем доход от сдачи в аренду всех 20 объектов недвижимости, мы не владеем большинством из них напрямую и будем иметь ипотеку на подавляющее большинство, но мы по-прежнему получаем этот доход.

Хотя невозможно учесть все потенциальные переменные, связанные с недвижимостью, очевидно, что потенциальная прибыль от инвестиций в недвижимость намного превосходит инвестиции в ваши типичные пенсионные счета.

Недвижимость, как и сбережения на пенсию, — это долгосрочная игра. Тем не менее, это может настроить вас на будущее, которое вы не могли себе представить.

Лучше всего узнать об инвестировании в недвижимость, чтобы выяснить, является ли это подходящей стратегией для достижения вашей финансовой мечты.


Зак Лемастер — основатель и генеральный директор Rent To Retirement. Лемастер — опытный инвестор в недвижимость, накопивший большой портфель сдаваемых в аренду объектов на различных рынках, включая односемейные, многоквартирные, коммерческие и новостройки. Он увлечен обучением других многочисленным преимуществам инвестирования в недвижимость и тому, как использовать недвижимость как средство для создания образа жизни, который желает каждый человек.


Leave a Comment