Остин и 30 других рынков находятся под угрозой снижения цен. Ваш рынок попал в список?

Поскольку рост процентных ставок и снижение доступности привели к снижению спроса на рынке жилья, коррекция (умеренное снижение цен на жилье) намечалась в течение нескольких месяцев. В национальном масштабе, Цены на жилье по-прежнему выросли почти на 11% по сравнению с прошлым годомно другие индикаторы указывают на то, что рынок жилья начинает корректироваться.

В этой статье я расскажу о нескольких методах измерения состояния рынка жилья, определяю показатели, за которыми нужно следить, и выделяю конкретные рынки, подверженные наибольшему риску снижения цен в ближайшие месяцы.

Рыночные данные

Рассматривая состояние рынка жилья, мы могли бы изучить множество наборов данных и методологий. Для целей этой статьи я рассмотрю три набора данных:

  • Данные в годовом исчислении (г/г) (что произошло в июле 2022 г. по сравнению с июлем 2021 г.)
  • Месячные (MoM) данные (что произошло в июле 2022 г. по сравнению с июнем 2022 г.)
  • Инвентаризация (сколько объектов активно выставлено на продажу в данный момент времени).

Они обеспечивают хороший баланс долгосрочных тенденций, краткосрочных изменений и перспективных данных.

Годовые данные

В обычное время данные в годовом исчислении являются лучшим способом измерения роста цен на жилье, потому что, во-первых, данные о жилье носят сезонный характер, а во-вторых, они отражают долгосрочные тенденции. Цены на жилье из года в год следуют одной и той же схеме: они достигают максимума летом и снижаются зимой, а это означает, что сравнение данных за январь с данными за июнь бесполезно.

Средняя цена дома (2014–2019 гг.)

Диаграмма выше хорошо демонстрирует эту концепцию. Очевидно, что цены на жилье постоянно росли с 2014 по 2019 год, хотя каждый год цены на жилье падали с мая по февраль. Если бы мы посмотрели на цены с мая 2016 года по январь 2017 года, то увидели бы падение цен, хотя рынок двигался вверх.

Опять же, именно поэтому мы смотрим на данные в годовом исчислении, потому что то, что произошло в период с июля 2022 года по июль 2021 года, показывает долгосрочные тенденции. И, как упоминалось выше, цены в годовом исчислении на национальном уровне по-прежнему +11%. Из 250 крупнейших рынков США ни на одном не наблюдалось снижения цен в годовом исчислении. Не один!

средний рост цены реализации
Изменение медианной цены продажи в годовом исчислении (2012–2022 гг.) – Redfin

Средний рост цен на жилье на 11% в годовом исчислении является огромным числом в историческом контексте, но представляет собой значительное охлаждение по сравнению с абсурдными темпами роста, которые мы наблюдали в 2020 и 2021 годах. Для контекста, во время Великой рецессии цены на жилье падали в годовом исчислении в течение нескольких лет. подряд, при этом цены упали более чем на 10% в годовом исчислении в 2009 году.

Итак, на сегодняшнем рынке темпы роста цен на жилье в США возвращаются к норме, но, как видно из графика выше, они по-прежнему значительно превышают исторические нормы. И хотя цены по-прежнему растут в годовом исчислении, мы можем кое-что узнать из динамики данных в годовом исчислении. На некоторых из самых горячих рынков страны темпы роста в годовом исчислении упали очень быстро, причем лидирует Остин, штат Техас.

изменение средней цены продажи в Остине
Изменение медианной цены продажи в годовом исчислении (Остин, Техас, 2012–2022 гг.) – красноперка

Прошлым летом Остин вырос примерно на 45% в годовом исчислении, а сейчас упал примерно до 11%. Он по-прежнему растет в годовом исчислении, но для меня быстрые темпы замедления представляют риск для рынка жилья в Остине. В Остине темпы роста падают быстрее, чем на любом другом рынке.

Другие рынки, на которых наблюдаются аналогичные модели, — это Сиэтл, Сакраменто, Феникс, Сан-Хосе, Бойсе и Сан-Диего, и это лишь некоторые из них. Проверка скорости изменения темпов роста в годовом исчислении — полезная вещь, которую вы можете сделать, чтобы лучше понять свой рынок.

Месячные данные

Как я уже сказал выше, во время стабильного рынка жилья я лично считаю данные за год наиболее важными и не трачу слишком много времени на данные за месяц. Но на рынках с переходной экономикой, например на том, на котором мы сейчас находимся, может быть полезно взглянуть на данные MoM.

При изучении 250 крупнейших рынков подавляющее большинство по-прежнему наблюдает рост, но на 31 из них действительно наблюдается спад. В Сан-Хосе, штат Калифорния, произошло самое резкое падение на уровне -2,7%, но среднее значение среди 31 рынка, переживающего спад, было скромным и составило всего -0,64% за месяц. Вот список из 31 рынка из 250 крупнейших, на которых наблюдалось снижение:

Рынок % изменения за месяц
Сан-Хосе, Калифорния -2,70%
Остин, Техас -1,62%
Рено, Невада -1,26%
Сан-Диего, Калифорния -1,23%
Санта-Крус, Калифорния -1,06%
Сан-Франциско, Калифорния -0,93%
Боулдер, Колорадо -0,91%
Сиэтл, Вашингтон -0,90%
Прово, Юта -0,89%
Солт-Лейк-Сити, Юта -0,83%
Огден, Юта -0,81%
Портленд, Орегон -0,78%
Денвер, Колорадо -0,65%
Бойсе Сити, Айдахо -0,61%
Атлантик-Сити, Нью-Джерси -0,57%
Вентура, Калифорния -0,50%
Вальехо, Калифорния -0,50%
Феникс, Аризона -0,42%
Спокан, Вашингтон -0,35%
Стоктон, Калифорния -0,34%
Лос-Анджелес-Лонг-Бич-Анахайм, Калифорния -0,33%
Медфорд, Орегон -0,32%
Питтсбург, Пенсильвания -0,30%
Колорадо-Спрингс, Колорадо -0,27%
Висалия, Калифорния -0,16%
Санта-Роза, Калифорния -0,13%
Линкольн, Небраска -0,12%
Грили, Колорадо -0,12%
Сакраменто, Калифорния -0,09%
Риверсайд, Калифорния -0,08%
Вустер, Массачусетс -0,06%

С другой стороны, некоторые рынки продолжают расти! Например, Майами вырос на 2,35% м/м. Как я уже говорил в течение нескольких месяцев, я считаю, что наиболее вероятным сценарием в ближайшие месяцы будет то, что некоторые рынки будут продолжать расти, а некоторые будут падать. Пока, кажется, это так.

Глядя на данные MoM, помните, что это всего лишь один месяц и, следовательно, это не делает его тенденцией. Цены, как правило, достигают пика в начале лета и начинают снижаться, и еще слишком рано говорить о том, означает ли это, что мы увидим снижение в годовом исчислении на любом из этих рынков (или больше) в ближайшие месяцы. Это одна точка краткосрочных данных, которую необходимо рассматривать вместе с другими данными.

Инвентарь

Два набора данных, которые мы рассмотрели до сих пор, «Год за годом» и «Месяц за месяцем», относятся к прошлому. Полезно, конечно, но многие из нас хотят знать, что может произойти дальше. Для этого нам нужно обратиться к набору данных, который имеет тенденцию предсказывать будущую динамику цен на жилье: запасы.

Инвентаризация измеряет, сколько домов выставлено на продажу в данный момент времени, и является хорошей мерой соотношения между спросом и предложением. Когда запасов мало, это рынок продавца, и цены имеют тенденцию расти. Когда запасы высоки, это рынок покупателя, и цены, как правило, остаются неизменными или снижаются.

Как вы можете видеть на диаграмме ниже, запасы в историческом контексте чрезвычайно низки. Обычно мы ожидаем более 1,5 млн объявлений, но мы все еще ниже 1 млн.

инвентаризация национальная
Все дома на продажу (2012-2022) – Redfin

Это важно, потому что, как я много писал ранее, если цены на жилье собираются снизиться, запасы должны, по крайней мере, приблизиться к историческим уровням. Судя по этой диаграмме, это еще не происходит на национальном уровне. Но тенденция, кажется, движется в этом направлении.

Посмотрите на эту диаграмму, которая показывает рост запасов в годовом исчислении. На протяжении большей части пандемии запасы постоянно сокращались, но теперь мы наблюдаем их быстрый рост из года в год.

все дома на продажу изменить
Изменение всех домов на продажу в годовом исчислении (2012–2022 гг.) – Redfin

Опять же, мы все еще далеки от нормы, но запасы имеют тенденцию к увеличению. Это ключевой показатель, за которым нужно следить, чтобы понять направление рынка жилья в ближайшие месяцы как на национальном, так и на региональном уровне.

Примечательно, что на некоторых рынках уровень запасов восстанавливается до допандемического уровня. Это указывает на то, что эти рынки подвержены высокому риску снижения цен в годовом исчислении (чего, опять же, мы еще не видели ни на одном рынке) в ближайшие месяцы или годы.

Недавно Сан-Франциско стал первым рынком, который официально вернулся к допандемическому уровню. Сан-Хосе отстает и всего на 1% ниже допандемического уровня, Лас-Вегас, Феникс и Остин также движутся в том же направлении. Ниже вы можете увидеть пример Феникса, штат Аризона.

все дома на продажу феникс
Все дома на продажу (Феникс, Аризона, 2012–2022 гг.) – Redfin

Для меня, если вы хотите знать, что произойдет на вашем рынке жилья в ближайшие месяцы, проверьте инвентарь и дни на рынке. Если они начнут приближаться к допандемическим уровням, риск снижения цен в годовом исчислении значительно возрастет.

Что это все значит

Конечно, мы не знаем, какие рынки будут снижаться, но, надеюсь, приведенные выше данные помогут вам понять, что происходит. Чтобы предоставить больше контекста, мы можем взглянуть на прогнозы, созданные Moody’s Analytics, которые предсказывают рост цен с настоящего момента до конца 2023 года.

По данным Moody’s, три города во Флориде готовы к наибольшему спаду: The Villages, Punta Gorda и Cape Coral. Из них Moody’s прогнозирует снижение The Villages на 13%. Это большое число! Но помните, это для самого опасного города. Помните, во время Великой рецессии цены по всей стране упали на 20%!

Moody’s также прогнозирует относительно большое падение в Рино (-8%), Остине (-7%), Сан-Диего (-6,5%) и Бойсе (-6,2%).

С другой стороны, прогноз Moody’s предполагает, что некоторые города будут расти. Возглавляют этот список Олбани, штат Джорджия (+10%), Каспер, штат Вайоминг (+8%), Нью-Берн, Северная Каролина (+7,6%), Огаста, штат Джорджия (+7,2%), и Хартфорд, штат Коннектикут (+ 7%).

Когда я смотрю на все эти данные в совокупности, я считаю, что основные выводы таковы:

  • Я по-прежнему считаю, что наиболее вероятным сценарием является падение некоторых рынков в ближайший год или около того, в то время как другие продолжают расти, но более скромно, чем в последние несколько лет.
  • Несмотря на то, что некоторые рынки демонстрируют слабость, я все еще не верю в вероятность «краха», а на национальном уровне снижение цен более чем на 10% маловероятно.
  • Рынки, которые подвергаются наибольшему риску, кажутся:
    • В западной половине страны
    • Видел огромное признание за последние два года
    • Растущие запасы и количество дней на рынке
    • Были ли большие миграционные горячие точки во время пандемии
    • Иметь самую низкую доступность.

Рынки, которые продолжают появляться и, как мне кажется, несут наибольший риск:

  • Остин, Техас
  • Бойсе, Айдахо
  • Феникс, Аризона
  • Лас-Вегас, Невада
  • Рино, Невада
  • Форт-Майерс, Флорида
  • Денвер, Колорадо
  • Солт-Лейк-Сити/Прово, Юта
  • Спокан и Сиэтл, Вашингтон

С другой стороны, города, которые продолжают демонстрировать силу:

  • Хартфорд, Коннектикут
  • Батон-Руж, Луизиана
  • Вирджиния-Бич, Вирджиния
  • Чикаго, Иллинойс
  • Олбани, Нью-Йорк
  • Гонолулу, Гавайи
  • Филадельфия, Пенсильвания

Итак, ориентируясь на переходном рынке, помните об этом. Вы, вероятно, увидите много сенсационных заголовков в ближайшие месяцы, но вам следует следить за этими данными для себя. Вы можете сделать это на различных веб-сайтах, таких как Redfin и Realtor.com, и, конечно же, я буду регулярно публиковать свои исследования и подобные статьи в блоге BiggerPockets.

Большое спасибо Пудже Джиндал за помощь в подготовке этой статьи!

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.

Leave a Comment