Нехватка запасов может продолжаться, поскольку процентные ставки растут, а домовладельцы чувствуют себя «запертыми»

Поскольку Федеральная резервная система агрессивно повышает процентные ставки и доходность облигаций, мы отстаем от эры сверхнизких ипотечных ставок, преобладавших с 2020 по конец 2021 года.

За последние несколько лет мы привыкли к ставкам по ипотечным кредитам ниже 4%, при этом средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой (для жильца) упала до 2,65% в январе 2021 года. крайне низко в историческом контексте. На момент написания статьи средняя ставка по тому же кредиту составляет около 5,3%.

Средняя 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой в ​​США — St. Федеральный резерв Луи

По крайней мере, в ближайшие несколько месяцев и, возможно, в ближайшие годы мы будем сталкиваться с более высокими процентными ставками. Тем не менее, затянувшееся влияние этих лет сверхнизких процентных ставок может ощущаться в течение следующих нескольких лет или даже десятилетий из-за того, что недавно было придумано «эффектом блокировки».

В краткосрочной перспективе процентные ставки сделают то, что всегда делают со спросом, — сократят его. За последние несколько месяцев мы наблюдали, как это происходит, как количество заявок на покупку ипотеки снизилось примерно на 15% до 13 мая по сравнению с тем же периодом 2021 года.. Растущие ставки снижают доступность, вытесняя потенциальных покупателей жилья с рынка. Пока процентные ставки продолжают расти, они будут продолжать оказывать понижательное давление на спрос — здесь нет ничего нового.

Однако потенциально новым является то, как рост процентных ставок может негативно повлиять на запасы.

Последние данные Redfin показывает, что 51% домовладельцев с ипотекой имеют процентную ставку ниже 4%. Поскольку так много домовладельцев привязаны к сверхнизким ставкам, у домовладельцев может быть сдерживающий стимул к продаже.

Подумайте, если у вас есть дом со ставкой по ипотеке менее 4%, почему вы решили продать этот дом и выйти на сверхконкурентный рынок жилья с высокими ценами только для того, чтобы платить больше процентов по следующему кредиту? Это не очень привлекательное предложение.

Чтобы представить это в перспективе, рассмотрим дом за 425 тысяч долларов. Если бы у вас была ставка по ипотеке 3,5%, ваш ежемесячный платеж составил бы около 1910 долларов. Если вы перекупите дом по той же цене с процентной ставкой 5,3%, ваш ежемесячный платеж составит около 2360 долларов. Получается примерно на 450 долларов больше в месяц или 5400 долларов в год.

Или рассмотрим кого-то, кто хочет сократить штат. Возможно, пожилая пара хочет продать дом, в котором они создали семью, получить немного денег для инвестиций и сократить свои ежемесячные расходы.

Если эта пара уменьшит размер дома с 425 000 долларов до дома стоимостью 350 000 долларов, они будут экономить примерно 0 долларов в месяц. Правильно, они могли бы купить более дешевый дом меньшего размера и при этом платить ту же сумму. Конечно, они получат некоторую прибыль от сделки, но их ежемесячные расходы останутся прежними, что очень важно для пенсионеров. Опять же, не супер привлекательное предложение.

Именно по этой причине был придуман термин «эффект блокировки». Многие экономисты и аналитики считают, что количество новых предложений может оставаться низким в течение нескольких лет, в то время как домовладельцы чувствуют себя «привязанными» к своим необычно низким ставкам по ипотечным кредитам.

Стоит отметить, что количество домовладельцев, которые могут быть «заперты», значительно варьируется. Согласно тому же отчету Redfin, в штатах Юта, Колорадо и Вашингтон, округ Колумбия, самая высокая доля домовладельцев с низкими ставками. Меньше всего в Оклахоме и Миссисипи.

Хотя мы не знаем, произойдет ли этот эффект блокировки, логика подтверждается. Если это действительно произойдет, это может оказать глубокое влияние на рынок жилья на годы, если не на десятилетия вперед.

Все упирается в инвентарь. Если меньше домовладельцев выставят свои дома на продажу, это может помешать восстановлению запасов до более нормального уровня, существовавшего до пандемии, когда рынок жилья был более сбалансированным.

Как я писал недавнозапасы должны увеличиться, чтобы цены умерили или понизились (или что-то еще, что, по вашему мнению, произойдет).

Существует множество различных показателей, связанных с запасами, поэтому позвольте мне объяснить.

Запас определяется как общее количество домов на рынке в конце данного месяца. Это очень полезный показатель, поскольку он сочетает в себе как спрос, так и предложение. Он влияет на то, сколько людей выставляют свой дом на рынок (известный как «Новые объявления»), а также на то, сколько и как быстро эти дома продаются (спрос).

Вот где запасы по состоянию на март 2022 года.

все дома на продажу
Все дома на продажу (март 2022 г.) – Redfin

На этой диаграмме изображена довольно драматическая история. До пандемии мы ожидали около 1,8 млн единиц запасов в напряженные летние месяцы. Сейчас у нас 600 тыс.

Как и я, и другие аналитики рынка жилья, это число должно увеличиться, чтобы рынок жилья вернулся к более здоровому и нормальному уровню (или рухнул). Цены все еще росли, когда запасы составляли 1,8 млн, поэтому можно поспорить, что они вырастут при меньшем предложении.

По мере снижения спроса запасы могут начать расти, но нам, вероятно, потребуется больше новых объявлений. На данный момент этого не происходит, так как количество новых объявлений снижается с учетом сезонных колебаний.

новые объявления
Новые листинги (март 2022 г.) – Redfin

Но новые списки могут увеличиться с трех мест: продажа домовладельцев, новое строительство или потеря права выкупа.

Новое строительство может пополнить запасы, но проблемы с цепочкой поставок препятствуют завершению работ, и количество новых разрешений начало снижаться с апреля 2022 года.

новое строительство
Новое жилое строительство (апрель 2022 г.) – Бюро переписи населения США, Департамент жилищного строительства и городского развития.

Многие люди считают, что грядет волна изъятий права выкупа заложенного имущества, что приведет к увеличению запасов, но этого не произойдет. Вы можете посмотреть мои другие интервью и видео об этом, но короче говоря, просроченные платежи по ипотечным кредитам снижались семь кварталов подряд. Домовладельцы не дефолтные. Может ли рецессия изменить это? Несомненно, но инвентаризация от потенциального увеличения потерь права выкупа будет постепенной, и потребуются годы, чтобы разыграться.

Последним и самым важным источником новых объявлений являются домовладельцы. Обычно, когда COVID-19 становится частью нашей жизни, я думаю, что количество новых предложений от существующих домовладельцев увеличится. Но именно здесь может вступить в игру эффект блокировки. Если более 50% домовладельцев с ипотекой имеют сверхнизкие ставки по ипотеке, мы можем не увидеть, что многие домовладельцы выставляют свои дома на продажу.

Если меньше домовладельцев выставят свои дома на продажу, это окажет повышательное давление на цены на жилье. Конечно, часть или, может быть, все это повышательное давление может быть компенсировано понижательной силой роста процентных ставок, но влияние многолетних сверхнизких ставок будет очень важным фактором на рынке жилья, вероятно, в течение многих лет. .

Я даже вижу сценарий, в котором этот эффект блокировки будет влиять на рынок десятилетиями. Опять же, процентные ставки во время пандемии были самыми низкими из когда-либо существовавших, и неясно, станут ли они когда-либо такими же низкими, какими они были только что. Всегда. И даже если это произойдет, может пройти много времени, прежде чем это произойдет.

Лично я думаю, что ставки будут расти еще год или около того, но затем мы увидим постепенное снижение процентных ставок. В конце концов, ФРС проводила политику легких денег около 15 лет при четырех разных администрациях. Хотя ФРС временно повышает ставки, я не думаю, что мы возвращаемся в эпоху двузначных ставок по ипотечным кредитам. В то же время я также не знаю, увидим ли мы снова ипотеку с фиксированной процентной ставкой 2,7% в нашей жизни. Это произошло только один раз, и для этого потребовалось очень уникальное стечение обстоятельств.

Конечно, никто не знает, что будет дальше. Но если вы похожи на меня и хотите понять, куда движется рынок жилья, следите за эффектом блокировки. Будет очень интересно посмотреть, сбудутся ли прогнозы о снижении запасов. Чтобы отслеживать, просто просматривайте новые списки и инвентарные номера каждый месяц.

Если вы хотите получить больше основанной на данных информации о рынке жилья, инвестициях и экономике, ознакомьтесь с В продаже, новейший подкаст BiggerPockets, ведущим которого я являюсь. Каждый понедельник вы можете найти новые серии на Яблоко, Спотифайили же YouTube.

На рынке представлен Fundrise

Логотип Fundrise горизонтальный полноцветный черный

Fundrise революционизирует то, как вы инвестируете в недвижимость.

Благодаря прямому доступу к высококачественным инвестициям в недвижимость, Fundrise позволяет вам создавать, управлять и расширять портфель одним нажатием кнопки. Сочетая инновации с опытом, Fundrise максимизирует ваш потенциал долгосрочной доходности и быстро стала крупнейшей в Америке платформой для прямых инвестиций в недвижимость.

Узнать больше о Фандрайзинг

Leave a Comment