Недвижимость против. Акции и облигации в периоды инфляции

Несколько десятилетий назад казначейские облигации приносили более 15% годовых. Сегодня вам повезет, если вы сможете получить 2-3%.

Тем не менее, облигации остаются основным принципом пенсионное планирование православие. Попробуйте сказать инвестиционному консультанту, что вам не нужны облигации в вашем портфеле, и они лопнут кровеносный сосуд.

Однако я открыто признаю, что вообще не инвестирую в облигации. Я также не планирую начинать, когда стану старше.

Вместо этого я заполняю эту нишу в своем портфолио частными заметками и комбинацией инвестиций, которые включают краудфандинговые пассивные инвестиции в недвижимость и сдаваемую в аренду недвижимость.

Почему инфляция снижает доходность ваших облигаций

По большинству облигаций выплачивается фиксированная процентная ставка. Вы получаете процентные платежи до погашения облигации, а затем возвращаете свои первоначальные инвестиции.

Представьте, что вы покупаете годовой казначейский вексель (краткосрочную облигацию), по которому выплачивается 2% годовых. В конце этого года вы получите свою первоначальную основную сумму плюс 2%.

Но если инфляция бушует на уровне 8,5%, как это было в прошлом году, вы фактически потеряли 6,5% своих инвестиций. Конечно, вы заработали 2% годовых, но потеряли 8,5% покупательной способности.

Конечно, вы можете купить облигации с процентной ставкой 10%, 15% или 20%. Но они сопряжены с высоким риском дефолта, что сводит на нет всю цель облигаций для большинства инвесторов.

Роль облигаций в вашем портфеле

Облигации предлагают несколько видов защиты для инвесторов, поскольку они приближаются к выходу на пенсию.

Начнем с того, что облигации имеют гораздо меньшую волатильность, чем акции. Фондовые рынки склонны к внезапным падениям и падает, что хорошо для рабочих, которые могут покупать со скидкой, но пенсионеры обычно продают свои акции, чтобы покрыть свои расходы на проживание. Пенсионерам приходится продавать их больше, когда акции падают в цене, чтобы покрыть свои счета и быстрее опустошить свои заначки.

И хотя стоимость облигаций на вторичном рынке может колебаться, пенсионеры могут покупать и держать их постоянно. пассивный доход. Доход, на который пенсионеры могут рассчитывать из месяца в месяц.

Наконец, облигации предлагают диверсификацию фондового рынка. Фондовый рынок может рухнуть, но облигации часто растут в цене, когда это происходит. Отсутствие корреляции между акции и облигации делает их полезными изгородями друг против друга.

Может ли недвижимость заменить облигации в вашем портфеле?

Чем больше вы знаете об инвестициях в недвижимость, тем ниже риск ваших инвестиций в недвижимость. Но даже в этом случае у вас есть несколько вариантов, которые не требуют от вас никаких знаний, навыков или труда.

Это здорово, потому что пожилые работники особенно отстают от пенсионных сбережений. Согласно исследованию Clever Real Estate, средний бэби-бумер имеет всего 30% рекомендуемых пенсионных сбережений — и не так много времени, чтобы наверстать упущенное.

Это означает, что им понадобится помощь от более высокой доходности их инвестиций, а не полагаться на низкодоходные облигации, чтобы добраться до финиша.

Инвестиции в недвижимость бывают разных видов, поэтому вот несколько широких категорий, которые можно заменить облигациями.

Прямое владение

Конечно, вы можете покупать доходную недвижимость напрямую. Они генерируют постоянный денежный поток, не требуют от вас продажи каких-либо активов для продолжения сбора и позволяют владельцам корректировать арендную плату с учетом инфляции.

Вы также не ограничены ванильной арендной недвижимостью. Вы также можете создавать пассивный доход с мобильными домами, парками мобильных домов, самостоятельным хранением и любой другой нишей под солнцем.

Но прямое владение имеет и свои недостатки. Требуется труд и умение, чтобы найти хорошие предложения. Каждая недвижимость требует крупного первоначального взноса, что затрудняет диверсификацию ваших инвестиций в недвижимость. Недвижимость также требует постоянного управления, от ремонта до выселения и заполнения вакансий.

Таким образом, хотя недвижимость предлагает пассивный доход, диверсификацию фондового рынка и более стабильные цены и арендную плату, она сопряжена с риском и работает для среднего неопытного инвестора. Это делает их практичной заменой облигаций, но только для опытных инвесторов.

Краудфандинговые кредиты на недвижимость

В современном мире вы можете инвестировать деньги в твердые денежные кредиты, обеспеченные недвижимостью. Некоторые платформы позволяют сделать это всего за 1 доллар.

Например, Бетон выплачивает 5,5% годовых дивидендов, выплачиваемых еженедельно, и вы можете снять свои деньги в любое время. В основе инвестиций лежит пул краткосрочных кредитов, обеспеченных недвижимостью. Вы можете инвестировать с шагом в 1 доллар.

Или рассмотреть Первый этаж, который позволяет вам выбирать отдельные займы твердыми деньгами для финансирования. Вы можете положить всего 10 долларов на каждый кредит, и кредиты обычно подлежат погашению в течение 3-12 месяцев. Эти кредиты платить между 6,5-14% годовых.

Эти пассивные инвестиции в недвижимость не требуют навыков или труда для инвестирования, и они обеспечены кредитами с низким LTV. Если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор лишает права выкупа вернуть ваши (и их) деньги.

Подобные примеры предлагают жизнеспособную альтернативу облигациям для среднего инвестора. Они имеют риск от низкого до умеренного, но приносят доход от умеренного до высокого.

Лучше всего то, что они не приходят ни с чем управление арендаторами.

Фондовый краудфандинг

Другие краудфандинговые платформы позволяют вам инвестировать в объединенные фонды, которые напрямую владеют недвижимостью. Или, в некоторых случаях, сочетание собственных и заемных средств.

Например, Сбор средств владеет многоквартирными домами по всей стране, а также долгами, обеспеченными недвижимостью. Уличный владеет несколькими крупными офисными комплексами и выплачивает 8,4% годовых дивидендов.

Другие платформы позволяют покупать дробные доли отдельных объектов аренды. Например, Прибывшие дома позволяет приобретать доли в аренде всего за 100 долларов за недвижимость. Они занимаются приобретением и управлением (за плату), оставляя вам полностью пассивные инвестиции в недвижимость.

Они мало коррелируют с фондовым рынком, приносят постоянный доход и не связаны с волатильностью акций. Опять же, эти инвестиции сопряжены с риском от низкого до умеренного, но приносят доход от умеренного до высокого. В прошлом году Fundrise в среднем приносил 22,99% прибыли по своим активам, и вы можете инвестировать всего 10 долларов.

Чего следует избегать

Какими бы ни были их достоинства, публично торгуемые REIT не являются отличной заменой облигаций.

Поскольку они торгуют на публичных фондовых биржах, они слишком сильно коррелируют с фондовыми рынками. Это лишает их ценности диверсификации.

Кроме того, публичные REIT предлагают небольшой потенциал роста. REIT подпадают под уникальные правила SEC которые требуют, чтобы они ежегодно выплачивали не менее 90% своей прибыли инвесторам в виде дивидендов. Хотя на бумаге это звучит великолепно, это ограничивает их способность реинвестировать прибыль в расширение своих портфелей.

И если цены на их акции падают, что случается слишком часто, то же самое происходит и с их дивидендными выплатами. Это делает их ненадежными источниками пассивного дохода.

Последние мысли

Я не инвестирую в облигации. Вместо этого я заполняю их нишу в своем портфолио комбинацией сдаваемой в аренду недвижимости, краудфандинговых инвестиций в недвижимость и частных заметок.

Одна критика, которую я иногда слышу от традиционных инвесторов, заключается в том, что облигации предлагают ликвидность, которой не может дать недвижимость. Хотя это правда, некоторые инвестиции в недвижимость намного короче, чем другие. Арендная недвижимость и большинство краудфандинговых платформ в сфере недвижимости предоставляются с минимальными временными рамками в пять лет или около того, но кредиты на недвижимость часто выдаются с временными рамками, измеряемыми месяцами, а не годами. Я могу вывести свои деньги из Concreit в любое время без каких-либо штрафов для моей основной суммы. Каждую неделю мне возвращают кредиты на первый этаж, которые я сделал несколько месяцев назад.

И, конечно же, акции предлагают мгновенную ликвидность, если в этом возникнет необходимость.

Традиционный подход говорит, что облигации снижают ваш риск. Но они снижают только один тип риска: дефолт. Между тем, они делают вас полностью уязвимыми к риску инфляции — в чем слишком многие инвесторы убеждаются сегодня на собственном опыте.

Leave a Comment