Недвижимость все еще вариант?

Это ни в коем случае не худшая экономика, которую мы когда-либо видели. Но за исключением первых нескольких месяцев после начала COVID-19, он почти наверняка самый странный и нестабильный.

Инфляция является самой высокой с начала 1980-х годов и, вероятно, останется такой обозримое будущее. недвижимость цены выросли со скоростью, превышающей крах до 2008 года. Есть масштабный жилищный кризисразличные дефициты предложения, рост процентных ставок, перевернутая кривая доходности и экономический рост в первом квартале 2022 г. был отрицательным.

Действительно, рецессия может быть на нас. Некоторые думают Возможно, грядет очередной обвал рынка жилья скоро.

Куда бы мы ни направлялись, ясно одно: мы живем в условиях очень нестабильной экономики, где инвесторы должны проявлять осторожность. Интересно, они должны продолжаться.

Я не любитель сидеть на боку и «ожидание коррекции рынка». Я думал, что рынок скорректируется примерно в 2018 году. Я ошибался. Если бы я перестал покупать, я бы сожалел об этом. Если бы я продал наш портфель, то сожалел бы еще больше.

Действительно, я знаю людей, которые говорят это с 2015 года. Излишне говорить, что они все еще ждут.

Подготовьтесь к изменению рынка

Измените свою тактику инвестирования не только для того, чтобы пережить экономический спад, но и для процветания! Воспринимайте любую рецессию спокойно и никогда больше не пугайтесь изменений на рынке с Устойчивое к рецессии инвестирование в недвижимость.

20-мильный марш

Джим Коллинз наиболее известен своим классическим От хорошего к великомуно я верю его книге о том, как инвестировать в нестабильной экономике, Отлично по выбору, даже лучше. Одним из ключевых моментов Коллинза является важность последовательного подхода как в хорошие, так и в плохие времена. Он называет это «20-мильным маршем», по аналогии со знаменитым исследователем Руалем Амундсеном.

В 1911 году Амундсен и его команда встретились с Робертом Фальконом Скоттом в соревновании, кто первым достигнет Южного полюса. В хорошие дни команда Скотта шла так далеко, как могла, а в плохие дни опускалась на корточки. Это кажется интуитивно понятным, но это не сработало. К сожалению, Скотт и его команда не только не достигли Южного полюса, но и не вернулись живыми.

С другой стороны, Амундсен догматически верил в подготовку и последовательность. Как пишет Коллинз в Отлично по выбору,

«Амундсен придерживался режима последовательного прогресса, никогда не заходя слишком далеко в хорошую погоду, стараясь держаться подальше от красной линии истощения, которая могла оставить его команду незащищенной, и в то же время продвигаясь вперед в плохую погоду, чтобы оставаться в темпе. Амундсен заставил свою хорошо настроенную команду преодолевать от 15 до 20 миль в день… Когда член команды Амундсена предположил, что они могут двигаться быстрее, до 25 миль в день, Амундсен сказал «нет».

Отношение к бизнесу простое: «20-мильный марш создает два типа добровольного дискомфорта: (1) дискомфорт от непоколебимой приверженности высокой производительности в сложных условиях и (2) дискомфорт от сдерживания в хороших условиях».

Коллинз нашел семь компаний, которые превзошли индекс Доу-Джонса и свою отрасль как минимум в 10 раз за 15 лет в неспокойной среде. Все семь компаний, включая Southwest Airlines, Microsoft и Intel, следовали философии 20-мильного марша.

Приседание разрушает импульс и порождает апатию и, возможно, даже паранойю в отношении будущего. Никакое волнение не приходит с сидением и ожиданием. Если у вас есть персонал, лучшие сотрудники, вероятно, поверят, что возможностей для роста не так уж и много, и пойдут дальше.

С другой стороны, безумное расширение может создать дополнительные проблемы, от перерастания ваших систем до чрезмерного использования ресурсов и совершения ошибок по невнимательности, поскольку количество ваших обязательств превышает время, необходимое для их надлежащей проверки.

Рост должен быть последовательным, в хорошие и плохие времена. Более или менее, это мысль позади усреднение долларовой стоимости. Конечно, не стоит воспринимать это как догму. Бывают моменты, когда необходимо прекратить расширение (например, если несколько сотрудников увольняются или ваш банк не продлит крупный кредит) или быстро расшириться (заключается убийственная сделка). Тем не менее, план должен предусматривать последовательный и качественный рост.

Не время достигать

Однако 20-мильный марш не определяет конкретную стратегию. Это не говорит о том, что вы не должны продавать недвижимость или две сейчас, если у вас мало денег или низкий денежный поток. И это, конечно, не говорит о том, что вы должны достичь, если вы не можете найти сделку на таком горячем рынке, как этот.

Действительно, когда рынок кажется немного иррациональным (в данном случае слишком горячим), самое время наточить карандаш и заключать только те сделки, которые наверняка имеют смысл. Это может уменьшить количество покупаемой недвижимости. Возможно, вы даже не сможете найти его какое-то время.

Но не найти недвижимость — это не то же самое, что сидеть на корточках. Ведь ты все еще ищешь, и рано или поздно ты его найдешь.

Наличные — король

Еще один ключевой момент, на который обращает внимание Коллинз, заключается в том, что компании, имевшие большие резервы наличности, работали значительно лучше, чем те, у которых их не было. Это потому, что у этих компаний достаточно средств на черный день и достаточно денег, чтобы воспользоваться золотыми возможностями, когда они появятся.

Я сделал то же самое, рецензируя великую книгу Николаса Нассима Талеба. антихрупкий в предыдущая статья,

«Талеб считает, что попытки предсказать такие редкие события — по большей части пустая затея. Вместо этого следует попытаться стать «антихрупким». Антихрупкость не описывает то, что может пережить беспорядок или даже экономический спад. Для этого он использует термин «надежный». Наоборот, антихрупкость — это то, что выигрывает от беспорядка».

«Поэтому, в то время как большинство компаний борются с рецессией, компания, которая процветает во время спада, будет антихрупкой… те, кто «процветает за счет беспорядка», часто могут расти экспоненциально, в то время как другие объявляют о банкротстве».

Наличие денег для покупки активов, когда они дешевы, может сделать инвестора в недвижимость антихрупким.

Конечно, «иметь деньги» — не самый полезный совет. Общеизвестно, что трудно поддерживать значительные денежные резервы, особенно в отношении недвижимости. Я часто шутил, что вы не инвестор в недвижимость, если у вас нет денег.

Тем не менее, в нестабильных экономических условиях сейчас не время ездить по линии. Если рефинансирование или продажа недвижимости даст вам некоторую передышку, которой у вас в настоящее время нет, это следует серьезно рассмотреть.

Точно так же, если вы подумываете бросить работу и заняться недвижимостью на полную ставку, я бы позаботился о том, чтобы вы накопили солидный фонд на черный день. Если нет, возможно, стоит пока отложить это решение.

Борьба с инфляцией

Конечно, мы в среда с высокой инфляциейтак что вы не хотите держать слишком много денег или, по крайней мере, вы не хотите держать слишком много денег как наличные. Сейчас самое время изучить инвестиционные инструменты, которые предлагают хотя бы небольшую прибыль, чтобы помочь компенсировать инфляцию.

К сожалению, их трудно найти. Например, 3-месячная казначейская облигация по-прежнему обеспечивает ничтожную 0,95% возврата на момент написания этой статьи.

При этом приятной стороной владения недвижимостью является то, что инфляция разрушает долги, в то время как активы продолжают (обычно) расти в цене. Пока большая часть вашего богатства находится в твердых активах, таких как недвижимость, инфляция не должна сильно вам навредить.

Но инфляция затрудняет приток наличности. Цены на материалы, заработную плату, страхование и налоги растут, поэтому для арендодателей становится все более важным не отставать от повышения арендной платы (по крайней мере, пока рынок не остынет).

Действительно, в прошлом году арендная плата вырос примерно на 15%.

Аренда в годовом исчислении с начала пандемии
Аренда в годовом исчислении с начала пандемии — realtor.com

Да, это трудные времена. Если вы можете позволить своим арендаторам отдохнуть, сделайте это. Но только если вы уверены, что можете себе это позволить.

В противном случае вам нужно быть более агрессивным с увеличениями. Большинство договоров аренды продлевается ежегодно, и фиксация аренды по цене ниже рыночной может серьезно повлиять на ваш денежный поток, поскольку цены на все остальное продолжают расти из месяца в месяц.

Точно так же вам необходимо сделать проверку арендаторов приоритетной задачей. Так должно быть всегда, но в нестабильные времена именно арендаторы, находящиеся на грани, перестанут платить первыми, если мы столкнемся с рецессией. Таким образом, это еще более важно сейчас тщательно проверять перспективы.

Настоящий против. Номинальное отличие

В условиях низкой инфляции вы можете получать прибыль по номинальной стоимости. 8% процентов это 8% процентов.

В периоды высокой инфляции это не так. При высокой инфляции необходимо учитывать настоящий против. номинальные цены. Например, если ваш годовой доход составляет 8%, а инфляция — 9%, то вы действительно потеряли 1% в реальном выражении.

Это одна из причин, по которой я считаю маловероятным крах рынка недвижимости. Я верю, что в реальном выражении он, скорее всего, снизится, поскольку рост стоимости недвижимости будет отставать от инфляции цен. Но если вы посмотрите на то, что произошло в прошлый раз, когда была высокая инфляция и низкий рост, недвижимость примерно в ногу с инфляцией:

инфляция в 1970-х
Таблица представлена Эдвард Томас Автор

Но хотя это показывает, что недвижимость не рухнула во время стагфляции 1970-х и начала 1980-х годов, это также показывает, что недвижимость тоже не особенно преуспела. Однако, если бы вы смотрели исключительно на темпы роста стоимости, не принимая во внимание инфляцию, это выглядело бы так, как будто недвижимость преуспела.

Таким образом, важно начать думать реальными терминами, а не номинальными.

Фиксированные процентные ставки

Процентные ставки могут показаться высокими сейчас, поскольку 30-летняя фиксированная ипотека только что пересек 5% после того, как за весь 2021 год он колебался около абсурдно низких 3%.

график процентной ставки по ипотеке
Процентные ставки по ипотеке с июля 2021 года – NerdWallet

Но только потому, что он чувствует себя высоко, не означает, что это так. Помните, нам нужно думать в категориях реального и реального. номинал. Процентные ставки по-прежнему существенно ниже уровня инфляции, что не имеет особого смысла.

исторически говоря, учетная ставка ФРС (под что он кредитует банки) все еще очень низок, и даже если он поднимет эту ставку до 2,8% к концу 2023 года, как говорится, он все еще будет находиться на нижней границе среднего исторического значения. Ставка дисконтирования и близко не соответствует ставке, до которой ее довел Пол Волкер, чтобы «сломать хребет инфляции» в начале 1980-х.

процентные ставки Фред
Учетная ставка в США с 1950 г. Федеральный резерв Луи

Другими словами, процентные ставки по-прежнему низкие.

Чем больше у вас уверенности в неустойчивой экономике, тем лучше. Итак, мораль этой истории такова: сейчас никаких ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой. Убедитесь, что ваши кредиты установлены на срок не менее пяти лет, если возможно, на 10 лет.

И если у вас есть кредиты, подлежащие продлению в течение следующего года или двух, я бы настоятельно рекомендовал рефинансировать их сейчас (при условии, что штраф за досрочное погашение не слишком высок) по этим «высоким процентным ставкам». Поверьте мне, если вы не пережили процентные ставки 1970-х, 1980-х и даже 1990-х годов, вы понятия не имеете, что такое «высокие процентные ставки» на самом деле.

Вывод

Неустойчивые и хрупкие могут быть пугающими, но они также могут принести возможности. В последние пару лет было чрезвычайно трудно найти недвижимость для покупки. Когда рынок начнет остывать, это должно измениться.

Действительно, лучшие инвесторы часто добиваются наилучших результатов во время рецессий или волатильности. Однако они не делают этого, сидя в стороне. Вместо этого они сохраняют свои резервы на высоком уровне, приспосабливаются к окружающей среде, точат карандаши и продолжают маршировать 20 миль.

Leave a Comment