Началась коррекция рынка жилья: анализ июньских данных

В течение нескольких месяцев я вместе со многими известными аналитиками рынка жилья предсказывал большие сдвиги на рынке жилья в какой-то момент в 2022 году.

В течение большей части последних двух лет мы жили на несбалансированном рынке жилья, который сильно благоприятствовал продавцам. Войны торгов, предложения вместо запросов и отказ от непредвиденных обстоятельств стали нормой. Но по мере роста процентных ставок, снижения доступности и опасений рецессии покупатели вновь обретают некоторую власть на рынке жилья.

По мере изменения динамики рынка темпы роста должны снизиться и стать ровными или даже отрицательными. Но недвижимость локальна, и я считаю наиболее вероятным сценарием в ближайшие месяцы, что некоторые рынки будут падать, а другие продолжат расти, хотя и гораздо более скромными темпами, чем в последние несколько лет.

Тогда возникает вопрос, какие рынки подвержены риску падения, а на каких цены останутся стабильными или даже вырастут? В этой статье я буду исследовать данные, чтобы определить краткосрочную силу отдельных рынков жилья в США, чтобы помочь вам определить возможности и принять обоснованные инвестиционные решения.

Ниже вы найдете полный анализ и загружаемую таблицу на уровне города.

Большая картинка

Прежде чем мы перейдем к локализованным данным, давайте посмотрим на данные о рынке жилья за июнь на национальном уровне, поскольку они помогают понять контекст региональных различий.

Прежде всего, пока что ничего не изменилось с точки зрения цен и темпов роста стоимости. средняя цена дома за неделю, закончившуюся 3 июля, по-прежнему выросла примерно на 12,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это меньше, чем пиковые темпы роста прошлым летом составляли около 20%, но такой уровень роста был бы беспрецедентным в любой предпандемический период.

Хотя цены на национальном уровне еще не снизились, стоит отметить, что падение цен выросло почти на 4% в годовом исчислении и намного выше, чем когда-либо, по крайней мере, с 2019 года.

Небольшое примечание о снижении цен: Их стоит отслеживать, но я не придаю большого значения этим данным. Падение цен часто отражает поведение чрезмерно усердных продавцов, а не отсутствие спроса. После двух лет ожидаемой силы продавца я заметил увеличение падения цен почти на каждом рынке, даже на сильном. Меня беспокоит огромное увеличение падения цен (в Остине, штат Техас, падение цен увеличилось почти на 500% в годовом исчислении), но двузначное увеличение меня не беспокоит.

При этом падение цен может быть опережающим индикатором изменений на рынке, но его следует рассматривать наряду с другими индикаторами.

Как я уже писал ранее, основные сдвиги тенденции, которые должны произойти, чтобы цены на жилье стали умеренными или снизились, заключаются в том, что как количество активных листингов, так и количество дней на рынке (DOM) должны увеличиться. Вы можете прочитать все о том, почему я в это верю здесь, но, короче говоря, активные листинги и дни на рынке являются хорошими показателями баланса между спросом и предложением на рынке жилья. Когда запасы и DOM низкие, это рынок продавца, и цены обычно растут. Когда запасы и DOM растут, покупатели набирают силу, а цены выравниваются или снижаются.

Как вы можете видеть в этом диаграмма предоставлена ​​Realtor.com, количество активных списков начинает расти на национальном уровне и выросло примерно на 19% по сравнению с июнем 2021 года. Чтобы было ясно, количество активных списков все еще ниже, чем было до пандемии. Тем не менее, мы больше не живем в эпоху сокращения запасов (в годовом исчислении), которая длилась с апреля 2020 года по май 2022 года.

Июнь 2022 года стал первым месяцем, когда мы наблюдали годовой прирост активных листингов за более чем два года.

С другой стороны, количество дней на рынке (DOM) по-прежнему близко к историческим минимумам и составляет примерно половину от того, что было в 2019 году. Это означает, что на национальном уровне спрос на жилье по-прежнему высок. Если бы спрос испарился, листинги оставались бы на рынке дольше, но это не так.

Обратите внимание, что на обеих этих диаграммах недавнее увеличение связано с сезонностью. Вы заметите, что активные списки и DOM обычно растут летом и снижаются зимой, и для этого вам нужна учетная запись. Мы ищем, когда DOM увидит рост по сравнению с прошлым годом, чего еще не произошло.

В целом, на национальном уровне рынок жилья, кажется, начинает меняться, но скромно. DOM по-прежнему низок, что свидетельствует о достаточном спросе, что приводит к росту цен на колоссальные 12,5% в годовом исчислении. Чтобы цены умерили или снизились, DOM и активные списки должны стать намного ближе к допандемическим уровням, а мы еще даже близко к этому не подошли.

Так почему же тогда я считаю, что началась жилищная коррекция? Когда вы смотрите на данные по отдельным рынкам жилья, они рассказывают гораздо более тонкую историю.

Региональные рынки жилья

Как часто говорят в этой отрасли, недвижимость локальна. Последние данные по рынку жилья делают это очевидным.

Чтобы продемонстрировать различия, давайте рассмотрим несколько крупнейших победителей недавнего бума: Бойсе, штат Айдахо, и Эшвилл, Северная Каролина.

Бойсе был, пожалуй, самым популярным рынком жилья за последние несколько лет: с июня 2019 года по июнь 2022 года цены выросли на 59%. Это невероятный рост, но для меня Бойсе рискует потерять небольшую часть этого дохода.

Помните, моя гипотеза заключается в том, что рынки, на которых активные листинги и дни на рынке близки к допандемическим уровням, подвергаются наибольшему риску коррекции. Что касается Бойсе, то количество активных листингов не только выросло на 130% по сравнению с прошлым годом, но и фактически на 8% выше допандемического уровня (который я оцениваю как июнь 2019 года по сравнению с июнем 2022 года)! Есть только несколько рынков, где это верно, и Бойсе является наиболее заметным.

Бойсе, Айдахо	Средняя прейскурантная цена	Активные списки	Новые объявления	Дней на рынке	Снижение цен
июнь 2019 г. – июнь 2022 г.	59%	8%	40%	-13%	86%
Год за годом	10%	130%	20%	4%	182%

DOM вырос на 4% в годовом исчислении, но по-прежнему на 13% ниже, чем до пандемии. Но если вы объедините эти две точки данных с большим увеличением количества новых предложений и огромным увеличением падения цен, это выглядит как переходный рынок жилья.

Означает ли это, что в Бойсе произойдет обвал цен? Нет. Это может случиться, но я думаю, что более вероятным сценарием является сбалансированный рынок, где покупатели действительно имеют некоторую власть. Это всего лишь обоснованное предположение, но я ожидаю, что в какой-то момент в следующем году мы увидим снижение цен в Бойсе, но, вероятно, снижение будет выражаться однозначным числом. В чем я более уверен, так это в том, что покупатели смогут вести переговоры, и на таких рынках, как Бойсе, будут заключаться более выгодные сделки.

Чтобы противопоставить Бойсе, давайте посмотрим на другой недавний бум города, Эшвилл, Северная Каролина.

Подорожание Эшвилла с 2019 года составило 41% (это скромнее, чем в Бойсе, но все же огромное) и выросло почти на 20% только за последний год.

Эшвилл, Северная Каролина	Средняя прейскурантная цена	Активные списки	Новые объявления	Дней на рынке	Снижение цен
июнь 2019 г. – июнь 2022 г.	41%	-65%	-7%	-47%	-53%
Год за годом	19%	-11%	1%	-8%	18%

Но глядя на опережающие индикаторы для Эшвилла, история отличается от Бойсе. Вместо того, чтобы стремительно расти, количество активных объявлений сократилось на 11% по сравнению с прошлым годом! Количество дней на рынке также сократилось на 8% по сравнению с прошлым годом, а падение цен выросло всего на 18% в годовом исчислении. На мой взгляд, это свидетельствует о том, что рынок жилья очень силен и вряд ли увидит большие изменения в ценах. Продавцы по-прежнему имеют власть здесь.

Как видно из этих двух примеров, разные рынки жилья указывают в разных направлениях. Для этого примера я выбрал два хорошо известных горячих рынка, но вы можете видеть эти расхождения по всем направлениям. Рино, Остин и Феникс выглядят так, как будто они переходят на новый уровень, в то время как Майами, Ричмонд и Таллахасси по-прежнему выглядят как рынки сильных продавцов.

Вам нужно смотреть данные по каждому отдельному рынку. К счастью для вас, я составил таблицу с данными из База данных жилой недвижимости Realtor.com чтобы помочь вам увидеть, что происходит на вашем рынке. Вы можете скачать это ниже.

Вывод

На национальном уровне рынок жилья по-прежнему работает очень хорошо. Цены выросли на двузначные цифры по сравнению с прошлым годом, запасы начинают расти, но количество дней на рынке остается крайне низким.

Но когда вы читаете между строк и исследуете некоторые надежные опережающие индикаторы для рынка жилья, вы можете увидеть, что он находится в процессе перехода. Продавцы теряют железную хватку на рынке, а покупатели набирают силу. Покупатели жилья и инвесторы имеют больше возможностей для ведения переговоров и заключения сделок.

На локальном уровне эти сдвиги в тенденциях еще более выражены. Некоторые рынки кажутся очень сильными и, вероятно, продолжат расти (но более скромно), в то время как другие рынки, похоже, могут скорректировать цены в ближайшие месяцы. Чтобы быть информированным инвестором, вы должны понимать свой местный рынок. Для меня самое важное, на что следует обратить внимание, — это активные списки (или другие показатели запасов) и количество дней на рынке. Вы можете погуглить тех, кто находится в вашем регионе, или загрузить мою таблицу, в которой сравниваются цифры за июнь 2022 года с показателями за июнь 2021 и июнь 2019 года для сотен рынков.

Помните, что метрики, которые я здесь рассматриваю, являются опережающими индикаторами краткосрочных перспектив рассматриваемого города. Чтобы посмотреть на долгосрочный потенциал, вы должны смотреть на макроэкономические данные, такие как рост населения, рост доходов и строительство.

Что вы видите на местном рынке? Начинает ли меняться динамика отношений между покупателем и продавцом? Позвольте мне знать в комментариях ниже.