Модернизация проблемной недвижимости, чтобы привлечь современных покупателей | Думай о реальности

Во время пандемии инвесторы в недвижимость, оказавшиеся в бедственном положении, передали покупателям, проживающим в собственности, около 140 000 отремонтированных домов.

Когда он уволился с основной работы 1 марта 2020 года, чтобы начать инвестировать в недвижимость на постоянной основе, Уилл Венцель рассчитывал на две вещи, чтобы поддержать свою стратегию покупки и ремонта проблемной недвижимости в общинах Коннектикута, где он вырос: сочетание стареющего пригорода. жилищный фонд и миграция миллениалов из городов.

«Мы поняли, что находимся в начале великого пригорода, когда поколение миллениалов переезжает в пригород», — сказал Венцель, который сотрудничал со своим давним другом, генеральным подрядчиком и дизайнером. «Мы поняли, что когда разразится пандемия, это ускорит ее».

Венцель и его партнер сосредоточены на приобретении проблемной недвижимости, нуждающейся в ремонте и редизайне, который будет соответствовать ожиданиям и вкусам современных покупателей-миллениалов. В домах может отсутствовать ванная комната, низкие потолки или причудливая планировка.

«Нам нравятся проблемные активы, потому что мы любим правильно выполнять работу и обновлять блоки…

Мы готовы работать», — сказал он. «У вас есть жилой фонд, выставленный на продажу, и он несколько устарел с точки зрения полезности для следующего поколения. … Работа должна быть сделана. Мы просто делаем работу».

После покупки этого дома в пригороде Коннектикута на онлайн-аукционе, принадлежащем банку (REO) на Auction.com в октябре 2020 года, Уилл Венцель и его деловой партнер потратили 10 месяцев на проектирование и ремонт дома, прежде чем перепродать его покупателю-владельцу в ноябре 2021 года. Первоначально построенный в 1965 году, этот дом был классифицирован как новое строительство, когда он был перепродан в 2021 году благодаря обширной реконструкции, в ходе которой к дому было добавлено 1500 квадратных футов.

Обновление реликвии

В качестве примера можно привести недвижимость в Уэстоне, штат Коннектикут, которую Венцель и его партнер по аукциону приобрели через интернет-банк (REO) на Auction.com в октябре 2020 года.

«После того, как мы выиграли собственность, мы впервые увидели ее (внутри). Мы просто действительно заметили, что это пережиток прошлого. Это было создано для ушедшего района», — сказал Венцель, отметив, что, хотя у дома был хороший костяк и он располагался на большом участке, ему не хватало планировки с открытой концепцией, которую хотят большинство современных покупателей. Вместо офиса для работы на дому у него был банкетный зал. «Мы думали, что это будет отличный холст, на котором можно будет строить. Было много работы, чтобы занять нас».

Венцель и его партнер наняли архитектора для составления планов и работали с городом, чтобы эти планы были утверждены.

«Эта часть была действительно забавной. Что нам делать с подъездом? Куда девать главную спальню?» — сказал Венцель. «Что я нахожу самым полезным в этом процессе, так это создание будущего. С этими домами и этим процессом вы можете взять то, что нужно нынешнему поколению, и дать им это».

После составления и утверждения планов проектирования Венцель и его партнер приступили к более сложной фазе процесса: фактическим строительным работам, которые стали более болезненными из-за сбоев в цепочке поставок и инфляции.

«Это была тяжелая работа», — сказал Венцель, отметив, что некоторые товары, заказанные почти в первый день после покупки, не были доставлены до тех пор, пока недвижимость не была выставлена ​​на продажу 10 месяцев спустя, в августе 2021 года. отследить двери гаража.

Существенная реконструкция добавила к дому 1500 квадратных футов и позволила указать год постройки 2021, хотя предварительно отремонтированный дом был построен в 1965 году.

«Он современный, исключительный, в нем есть все функции, которые нужны людям», — сказал Венцель. «Мы действительно гордимся своей работой. Да, мы ищем прибыль, но мы не делаем это за счет некачественной работы».

Дом продан покупателю, проживающему в доме, и Венцель подозревает, что покупатель — один из многих представителей поколения Y, желающих переехать из Нью-Йорка.

«Они говорят, что я не хочу жить в квартире с одной спальней и одной ванной площадью 600 квадратных футов с годовалым ребенком», — сказал он.

Массовый ремонт

Венцель не одинок, когда речь заходит о ремонте и перепроектировании ветхой недвижимости и продаже этой недвижимости миллениалам и другим людям, которые хотят стать домовладельцами.

По оценкам, около 140 000 отремонтированных объектов недвижимости, приобретенных на аукционах по обращению взыскания или принадлежащих банку, были перепроданы покупателям, проживающим в собственности, в период с января 2020 года по декабрь 2021 года, согласно анализу данных аукционов по обращению взыскания и банковских аукционов (REO) от Auction.com вместе с публичными записывать данные из ATTOM Data Solutions.

Данные Auction.com были экстраполированы с использованием общедоступных данных, чтобы получить общую рыночную оценку в 140 000 перепродаж владельцам. Эта общая рыночная оценка, вероятно, является консервативной, учитывая, что некоторые перепродажи, произошедшие во второй половине 2021 года, еще не были отражены в общедоступных данных.

Анализ показал, что примерно 41 000 отремонтированных домов с потерей права выкупа, перепроданных покупателям, проживающим в собственности, были в районах с низким доходом, определенных Федеральным агентством по финансированию жилищного строительства (FHFA) как районы переписи, где средний доход семьи составляет 80% или ниже от прожиточного минимума. средний доход семьи в районе метро.

Ремонт ответственно

Инвестор Сью Маккормик перепродала два отремонтированных дома с потерей права выкупа владельцам в 2021 году в своем родном городе Дейтон, штат Огайо. Оба находились в переписных районах с низким доходом.

«Я вырос в районе, который был преимущественно чернокожим рабочим пригородом Дейтона», — сказал Маккормик. «Некоторые районы, где я вырос, сильно пострадали. … Есть области, которые сильно пострадали от таких вещей, как наркотики и преступность. В некоторые из этих областей я инвестирую, и они снова начинают развиваться, так что на это интересно смотреть».

Сью Маккормик потратила 40 000 долларов на ремонт этой собственности в своем родном городе, где она выставила на аукцион Дейтон, штат Огайо, после того, как приобрела ее на аукционе Auction.com в декабре 2020 года за 39 000 долларов. Ремонт включал новую крышу, новые полы и полы, полностью переделанную кухню и ванную комнату, а также добавление третьей спальни. Она продала недвижимость, расположенную в переписном районе с низким доходом, покупателю, проживающему в собственности, в октябре 2021 года за 140 900 долларов, что в 3,6 раза превышает средний доход в этом районе.

Большинство перепродаж отремонтированных домов с потерей права выкупа поступило от местных застройщиков, таких как Маккормик и Венцель, которые продают несколько отремонтированных домов с потерей права выкупа в год в сообществах, о которых они заботятся.

«Мы заботимся о деталях, потому что эта компания — семейная компания, и это не вымогательство денег», — сказала дочь Маккормика, Алексис Гейнс, которая помогала своей матери ремонтировать и переделывать обветшалые дома. «Мы действительно хотим обогатить эти районы, и мы действительно хотим создать для людей новые дома навсегда. “

Гейнс руководил перепроектированием и ремонтом дома в районе Дейтона, который Маккормик приобрел на Auction.com на аукционе по обращению взыскания в январе 2020 года. Собственность была перепродана покупателю-владельцу в октябре 2021 года после обширного ремонта, который включал новую крышу, новые полы. и этажей, полностью переделанная кухня и ванная комната, а также добавление третьей спальни.

«Когда мы вошли в это пространство, земля действительно выглядит как фермерский дом, поэтому мы согласились с этим», — сказала Гейнс, описывая свой подход к редизайну. «И макет, я думаю, действительно помогает в этом. Поэтому, когда мы думали о напольном покрытии, освещении, постановке, мы всегда как бы остаемся на том же пути, что и дом говорит нам делать».


Дарен Бломквист — вице-президент по рыночной экономике Auction.com. В этой роли Блумквист анализирует и прогнозирует сложные тенденции макро- и микроэкономических данных на рынке и в отрасли, чтобы обеспечить ценность как для покупателей, так и для продавцов, используя платформу Auction.com.


Leave a Comment