Как провести комплексную проверку недвижимости под ключ

Независимо от того, какую стратегию инвестирования в недвижимость вы используете, самым важным в любой сделке должна быть надлежащая комплексная проверка. Хотя не каждый аспект сделки можно проверить до ее совершения, большинство критических элементов можно проверить. Вот почему комплексная проверка так важна — чтобы помочь обеспечить прибыльность ваших инвестиций.

Аренда недвижимости под ключ не являются исключением. На самом деле, я бы сказал, что комплексная проверка даже важнее для «под ключ», чем для других стратегий.

В этой статье мы рассмотрим, что такое «под ключ», и контрольный список, которому вы должны следовать, чтобы ваши инвестиции были прибыльными.

Что такое инвестиции под ключ?

По своей сути, инвестиции в недвижимость «под ключ» — это когда вы покупаете уже отремонтированную, заполненную арендаторами, управляемую недвижимость, которая приносит положительные результаты. поток наличных денег уже.

Много дополнительной работы, которая идет на инвестиции в недвижимость, вырезается с этими типами свойств. С этим приходит другой подход к сделкам. Легко сделать ошибки.

Самая большая ошибка инвесторов под ключ

За 12 лет работы с объектами «под ключ» самой большой ошибкой инвесторов, которую я видел, является отсутствие надлежащей комплексной проверки объектов недвижимости «под ключ», в которые они инвестируют. Я считаю, что это связано с маркетингом арендной недвижимости под ключ.

«Под ключ» позиционируется как инвестиционная стратегия невмешательства. По сути, «под ключ» звучат так, как будто они предварительно упакованы. Когда вы покупаете квартиру под ключ у поставщика, вам предоставляется адрес собственности, фотография собственности, профессиональная формаарендатора (во многих случаях), управление недвижимостью и эмоциональную уверенность в том, что вся работа сделана за вас, и все, что вам нужно сделать, это подписать закрывающие документы и начать собирать денежный поток.

В идеальном мире именно так и происходит.

Однако мы живем не в идеальном мире. И несмотря на то, что многие считают, компании-поставщики «под ключ» состоят из несовершенных людей.

Поскольку маркетинг «под ключ» предполагает, что инвесторы получают заранее подготовленное совершенство, легко предположить, что ничего не может пойти не так, и, следовательно, не нужно прилагать усилий для проведения должной осмотрительности.

Худшее, что может сделать инвестор «под ключ», — это довериться поставщику «под ключ» в обеспечении совершенства. Я никогда не встречал поставщика услуг «под ключ», который откровенно вводил бы в заблуждение инвестора или хотел намеренно обмануть инвестора, но, поскольку все люди, ошибки случаются.

Ни один инвестор в недвижимость, независимо от стратегии, не должен доверять другим людям, чтобы передать им свою сделку. Все инвесторы, в том числе инвесторы «под ключ», должны взять на себя ответственность за то, во что они инвестируют, и приложить усилия, чтобы проверить все, что можно.

Контрольный список должной осмотрительности

Самое сложное в комплексной проверке сдаваемой в аренду недвижимости под ключ — это знать все, что вы должны проверить, и как вы должны это проверить. Хорошая новость заключается в том, что список довольно прост, и с некоторой практикой он будет становиться легче с каждой покупкой.

1. Состояние недвижимости

Капитальный ремонт и техническое обслуживание дома может стоить от тысячи до десятков тысяч. В случае «под ключ» одним из аспектов этой «идеальной заранее подготовленной сделки» является то, что собственность была недавно отремонтирована и Капитальные расходы Предметы в доме имеют значительный срок службы. Намерение состоит в том, чтобы инвесторы «под ключ» не имели каких-либо крупных объектов ремонта (за исключением тех, которые были вызваны ущербом арендатора) в течение длительного периода времени.

Хотя поставщик «под ключ» намерен предоставить инвестору дом в идеальном состоянии, помните, вы должны выбросить слово «идеальный» в окно. Ваша работа как инвестора заключается в том, чтобы убедиться, что вы получаете недвижимость, которая полностью находится в состоянии «под ключ».

Есть две вещи, которые вам нужно сделать, чтобы подтвердить это:

  1. Получите стороннюю инспекцию имущества.
  2. Прочтите отчет об инспекции и убедитесь, что эти элементы исправлены поставщиком до закрытия.

Вы можете сказать: «Ну, пункт 2 кажется очевидным». Вы были бы удивлены. Все только и слышат, что надо пройти обследование. Я не могу сказать вам, сколько людей либо не читают отчет об осмотре, либо если и читают, то не следят за ремонтом.

Инвестор на 100 % несет ответственность за то, чтобы все, что касается состояния имущества, соответствовало заявленному до закрытия сделки. Если вы что-то пропустите, а затем закроете недвижимость, любой ремонт, который возникнет после этого, является вашей финансовой ответственностью, а не поставщиком услуг «под ключ».

Будьте так же разборчивы с недвижимостью под ключ, как и с любой недвижимостью, и не думайте, что все хорошо, потому что позже вы будете тем, кто заплатит за это.

2. Цифры

Когда поставщик «под ключ» дает вам проформу, он делает это в меру своих возможностей, но это не значит, что он не допускает ошибок. И когда вы анализируете денежный поток недвижимости, основной ошибкой в ​​проформе может быть разница между положительным и отрицательным денежным потоком каждый месяц.

Поэтому вам нужно убедиться, что вы согласны со всеми цифрами и общими финансовыми перспективами.

В проформе очень мало цифр, которые нельзя проверить; Только некоторые из них должны быть оценены.

  • Цена – Положитесь на оценку, чтобы подтвердить, что вы платите соответствующую цену за собственность. В то время как кажется оптимальным проводить собственные расчеты как можно раньше в процессе покупки, большинство людей совершают ошибку, не сравнивая подобное с подобным, когда дело доходит до качества недвижимости. Я видел очень мало готовых инвесторов, которых не вводили в заблуждение близлежащие цены на имущество, лишенное права выкупа, и немодернизированное имущество. По большей части, вы не должны принимать решение о стоимости вашей собственности (т.е. переплачиваете ли вы) до тех пор, пока не получите оценку. Если вы платите наличными вместо финансирования и, следовательно, у вас нет кредитора, возглавляющего оценку, закажите его самостоятельно. Это будет стоить инвестиций!
  • Аренда – Вы можете запускать отчеты об аренде через различные онлайн-программы, но часто эти программы не предлагают самые точные оценки. Лучшее, что вы можете сделать, чтобы подтвердить предполагаемую арендную плату за недвижимость, — это позвонить хотя бы паре сторонних управляющих недвижимостью в этом районе и получить оценки. Управляющие недвижимостью работают каждый божий день, и у них будет лучшее представление о том, за что можно арендовать недвижимость. Если вы покупаете квартиру под ключ с уже размещенными арендаторами, проверка оценки арендной платы не так важна, поскольку она уже в определенной степени доказана, учитывая, что арендаторы уже ее платят. Тем не менее, не помешает получить пару дополнительных оценок на тот случай, если действующий управляющий или управляющий недвижимостью сможет заполучить арендатора по цене выше рыночной арендной платы.
  • налог на недвижимость – Перейдите на веб-сайт налогового инспектора округа, в котором находится недвижимость, и найдите точную сумму налога. Однако большинство людей забывают выяснить, как начисляются налоги на недвижимость в округе. Например, если налог на недвижимость меняется при продаже, это означает, что сумма изменится после того, как вы купите недвижимость. Убедитесь, что вы знаете, что это изменит, и используйте это в своем анализе. Номер налога на имущество, используемый в проформе, представляет собой текущую сумму налога, а не прогнозируемое число.
  • Страхование Позвоните и получите актуальную стоимость страхования имущества.
  • Оценка технического обслуживания и вакансий – Оценки расходов на техническое обслуживание и вакантность – это единственные цифры, которые нельзя знать с уверенностью. Идея состоит в том, чтобы включить дополнительные оценки расходов в ваши расчеты денежных потоков, чтобы помочь компенсировать неизбежные затраты, с которыми столкнется каждый инвестор. Стандартные оценки для проформы «под ключ», как правило, составляют 5% от суммы арендной платы за содержание и 7% за вакантность. Было бы разумно увеличить смету на техническое обслуживание более старых и дешевых домов (даже если они построены под ключ), а уровень вакантных площадей можно обсудить с управляющими недвижимостью, поскольку они будут иметь более точное представление о текущих показателях вакантных площадей в этом районе.
  • Дополнительные расходы – Уточните у поставщика услуг «под ключ», есть ли дополнительные расходы на конкретную недвижимость, такие как сборы товарищества собственников жилья, коммунальные услуги, оплачиваемые владельцем, и т. д., и убедитесь, что они включены в проформу.

3. Управление недвижимостью

Многие, если не большинство, готовые инвесторы не проводят тщательную проверку управления недвижимостью! Они предполагают, что управляющий недвижимостью, который придет с недвижимостью, будет замечательным. Это худшее предположение, которое вы можете сделать. Вы должны взять интервью у нескольких разных управляющих недвижимостью так же, как если бы вы покупали арендуемую недвижимость не под ключ.

4. Рентабельность

В этих беседах с потенциальными управляющими недвижимостью спросите их, насколько пригодна для сдачи в аренду недвижимость, которую вы рассматриваете. Люди хотят там жить? Легко ли найти арендаторов на недвижимость в этом районе? Вы будете удивлены, узнав, сколько объектов недвижимости не так сдается, как вы думаете. Не то, чтобы они не могли арендовать, но когда недвижимость не имеет высокой арендной платы, это может привести к увеличению времени вакантности (что дорого) и вынудит вас снизить сумму арендной платы.

5. Информация об арендаторе

Если ваша недвижимость «под ключ» поставляется с арендаторами, не думайте, что управляющий недвижимостью проверил их должным образом. Подтвердите, что они должны быть хорошими арендаторами. Мало что может разочаровать больше, чем неуплата и выселение на раннем этапе!

Даже с подробным списком вопросов должной осмотрительности есть вероятность, что вы не сможете сделать это на 100% правильно с первого или, может быть, даже со второго раза. Это нормально! Инвестирование в недвижимость — это во многом индустрия обучения на рабочем месте; ключ в том, чтобы продолжать учиться и становиться лучше с каждым разом. Надеюсь, однако, что с помощью для начала вы сможете по крайней мере покрыть некоторые из основных пунктов, которые могут быть наиболее дорогостоящими для вас в будущем, и максимально избежать этих расходов.

Дополнительные соображения

Хотя инвесторы «под ключ» редко видят свою недвижимость перед ее покупкой, есть несколько лучших способов провести комплексную проверку, чем внимательно посмотреть на недвижимость. Вы почувствуете район, качество реабилитации, и вы даже сможете лично встретиться с поставщиком «под ключ» и узнать, как вы к ним относитесь, что может иметь большое значение.

И, наконец, одна вещь, которую многие новые инвесторы «под ключ» не понимают, — это сроки проведения комплексной проверки.

Должная осмотрительность на имущество должно произойти после Контракт подписан.

Должная осмотрительность на рынок и провайдер должно произойти до Контракт подписан.

Многие инвесторы терпят неудачу в выгодных сделках, потому что стараются тщательно изучить недвижимость перед подписанием контракта. Поставщик «под ключ» не будет ждать вас, поэтому вполне вероятно, что другой инвестор налетит и получит недвижимость до того, как вы закончите. В договоре купли-продажи должен быть указан срок, который буквально называется «период должной осмотрительности». В течение этого периода вы должны пройти свой список проверок. Если в какой-то момент что-то не подтверждается недвижимостью, вы можете расторгнуть договор купли-продажи без штрафных санкций (хотя, как правило, вы теряете залог за проверку благонадежности).

В то же время период должной осмотрительности, начинающийся после заключения контракта, — это не время решать, как вы относитесь к рынку или поставщику. У тебя нет на это времени. Все эти исследования должны быть сделаны до подписания договора купли-продажи.

Вывод

Инвестор «под ключ» должен относиться ко всем своим инвестициям так, как если бы они не были заранее подготовленными сделками, и проверять каждый элемент как таковой. Если вы этого не сделаете, вы отдадите контроль над своими инвестициями в чужие руки, и как инвестор в недвижимость вы никогда не должны этого делать.

Управляйте своими цифрами как профессионал!

Анализ сделки — один из первых и наиболее важных этапов инвестирования в недвижимость. Повысьте свою уверенность в каждой сделке с помощью этого первого исчерпывающего руководства по анализу сделок. Недвижимость в цифрах упрощает математику в сфере недвижимости и делает успех в сфере недвижимости неизбежным.

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.

Leave a Comment