Как правильно проверить своего партнера по синдикации перед инвестированием

Государственно-частные инвестиции в настоящее время являются горячей темой из-за недавних изменений правил SEC в отношении частных предложений, которые сделали их более доступными. И, согласно отчету SEC за 2019 год, объем средств, привлеченных посредством частных размещений, теперь превышает капитал, привлеченный посредством IPO. Это вызвало ажиотаж, привлекающий компании всех типов, конкурирующие за ваш инвестиционный капитал — многие заслуживающие доверия и многие не очень заслуживающие доверия.

Таким образом, многие инвесторы нацелились на возможности синдицирования недвижимости, которые представляют собой сделки с недвижимостью, в которых группа инвесторов объединяет свой капитал для покупки крупной недвижимости. Это делается для объединения не только фискальных ресурсов, но и других видов ресурсов, таких как знание рынка или опыт управления недвижимостью, для обеспечения стабильных инвестиций.

Обычно в синдикации недвижимости участвуют две разные роли: синдикатор и инвестор. Для тех, кто заинтересован в инвестировании в свою первую синдикацию, или даже для тех, кто был в процессе синдикации, я хотел бы предложить некоторые полезные идеи из моего собственного опыта о том, как ориентироваться в лабиринте синдикации и выйти живым. Вот что вы должны знать.

Два правила проверки возможностей синдикации

Правило № 1: Никогда не теряйте деньги. Правило № 2: Никогда не забывайте правило №1. 1».

– Уоррен Баффет

Первые два правила инвестирования Уоррена Баффета — довольно хорошие отправные точки для проверки возможностей синдикации, представленных вам. Если вы будете действовать постепенно и задавать правильные вопросы, вы повысите свои шансы не потерять деньги в синдикации.

Три вопроса, которые нужно задать себе, прежде чем инвестировать в синдикацию

Прежде чем мы перейдем к основным вопросам, которые следует задать партнеру по синдикации, прежде чем инвестировать в синдикацию, есть важные вопросы, которые вы должны задать себе, которые изложены ниже.

Важно задать себе эти вопросы до проверки любых партнеров или потенциальных сделок. В конце концов, знание ваших личных инвестиционных целей имеет решающее значение не только для поиска и проверки партнера по синдикации с инвестиционными целями, которые совпадают с вашими, но и для принятия решения о том, подходят ли вам синдикации для начала.

1. Каковы ваши инвестиционные цели?

  • денежный поток?
  • Рост?
  • Сохранение активов?
  • Налоговые льготы?
  • Накопление и сохранение богатства?

Определите, каковы ваши инвестиционные цели, прежде чем проверять любые потенциальные сделки или партнеров. Таким образом, вы будете знать, совпадают ли ваши цели с их целями, что скажет вам, подходит ли сделка.

2. Каковы ваши сроки инвестирования?

Вы цените ликвидность или вас устраивает неликвидность и блокировка капитала на длительный период? Заранее знание идеальных временных рамок поможет вам выбрать подходящие для вас возможности синдицированных инвестиций.

3. Какова ваша терпимость к риску?

Вы не склонны к риску или вас устраивают возможности, которые многие считают рискованными, но где риски можно смягчить? Ваша терпимость к риску будет играть важную роль в сделках, в которых вы решите принять участие, поэтому убедитесь, что вы знаете, каковы ваши риски, прежде чем проверять любые возможные возможности или партнеров, с которыми вы можете столкнуться.

Три вопроса, которые следует задать потенциальным партнерам по синдикации

Реализация собственных целей — не единственный решающий фактор. Вам также следует задавать правильные вопросы любым потенциальным партнерам по синдикации. Это включает:

1. Какова ваша стратегия выхода?

Я начинаю с этого вопроса, потому что ответ на него многое скажет вам о вашем партнере по синдикации.

Предположим, руководство дает вам четкую временную шкалу и дает представление о том, как они пришли к этой временной шкале. В этом случае эта информация предоставит вам ценную информацию об их опыте, финансовой смекалке, инвестиционных целях и бизнес-плане.

Например, рассмотрите следующие два возможных ответа на этот вопрос:

  • Ответ №1: «После увеличения капитала мы ожидаем выхода на прибыль в течение одного-двух лет. Наша стратегия выхода состоит в том, чтобы продать через шесть-десять лет работы, в зависимости от рынка. Инвесторы получат половину всей прибыли».
  • Ответ №2: «Мы установили крайнюю дату повышения нашего целевого предложения через шесть месяцев после запуска нашего частного размещения. Как только мы достигнем нашего целевого предложения, мы мобилизуем и распределим доходы, указанные в нашем Меморандуме о частном размещении (PPM) и проформе. Мы ожидаем поступления денежных средств через год после запуска предложения. Наш план состоит в том, чтобы работать в течение пяти лет, предоставляя инвесторам привилегированный доход в размере 6% годовых и 50% прибыли от операций и продажи актива в конце пяти лет. Основываясь на нашем опыте, мы планируем повысить ставку капитализации с 7% до 10% при продаже. Могут ли инвесторы ожидать среднегодовой доходности в 19,44% при IRR в 16,76%? Наши прогнозы основаны на следующих предположениях…

Какой ответ придает вам больше уверенности? Вы можете посмеяться над первым ответом, но не удивляйтесь, когда встретите подобный ответ. У меня точно есть.

2. Какова ваша инвестиционная стратегия и почему вы придерживаетесь этой стратегии с этим конкретным активом?

Если партнер по синдикации придерживается основной стратегии или стратегии «основной плюс», спросите его, почему. Основано ли оно на их опыте работы исключительно с этими свойствами? Или это потому, что они никогда не делали этого раньше — и это консервативная стратегия?

Меня интересуют добавленная стоимость и оппортунистические игры, но больше меня интересует, почему партнер по синдикации принимает эту стратегию и почему они думают, что смогут ее реализовать.

Если партнер по синдикации называет свой опыт, инфраструктуру, персонал, профессиональные связи поддержки и ресурсы в качестве причин, по которым ему нравится стратегия с добавленной стоимостью или оппортунистическая стратегия, это вселит в меня уверенность, что мой капитал будет в правильных руках.

3. Есть ли у вас скин в игре и как вы будете получать компенсацию?

Вы должны с подозрением относиться к любому партнеру по синдикации, который не ставит на карту свои кишки, но при этом получает всю славу. Другими словами, у них нет шкуры в игре, но им платят, несмотря ни на что. В таких ситуациях вы, инвестор, платите цену.

То, что партнер по синдикации вкладывает в синдикацию, и что он ожидает получить от этого, покажет вам, каковы приоритеты партнера по синдикации.

Более красноречивый вопрос: «Если я потеряю деньги, вам все равно заплатят?»

Если бы синдикация была насыщена авансовыми платежами за управление, я был бы обеспокоен. С другой стороны, если инвесторам предоставляется льготный режим, а не распределение прибыли, а менеджменту платят только в том случае, если платят вам, то меня это меньше беспокоит.

Руководство имеет право на разумное возмещение типичных коммерческих расходов. Но вы всегда должны взвешивать компенсацию инвестора с компенсацией менеджмента и смотреть, где чаша весов склоняется. Это должно склониться в пользу инвесторов.

Измените свое мышление и сделайте невозможное реальностью.

Жизнь просто ждет, чтобы дать вам все, что вы заслуживаете и желаете — вам просто нужно изменить свое мышление, чтобы достичь этого.

Заключительные мысли о проверке вашего партнера по синдикации

Многие эксперты по инвестициям считают частные инвестиции, такие как синдикаты, сопряженными с высоким риском. Однако многие не осознают, что в случае частных инвестиций — в отличие от публичных акций — значительный уровень риска можно снизить, инвестируя в правильных партнеров или менеджеров.

Те, у кого есть опыт, определенная стратегия выхода, четкая инвестиционная стратегия и точный бизнес-план, которые выводят первых инвесторов, как правило, предлагают лучшие шансы, которые помогут вам не потерять деньги и выполнить свои инвестиционные цели, такие как создание и накопление богатства за счет долгосрочных инвестиций. – срочное движение денежных средств и растущие активы.

И, задавая правильные вопросы — как себе, так и другим — будет иметь большое значение для проверки вашего следующего потенциального партнера по синдикации.

Leave a Comment