Как Коди Дэвис приобрел 81 квартиру к тому времени, когда ему исполнился 21 год

В 19 лет Коди Дэвис купил свою первую арендуемую недвижимость. До того, как ему исполнилось 22 года, его портфолио насчитывало 81 единицу.

В интервью Дэвиду Грину и Генри Вашингтону Подкаст BiggerPocketsДэвис провел нас через шаги, которые он предпринял в качестве смелого 19-летнего агента по недвижимости с небольшим доходом или вообще без него и без единой формы W-2, чтобы владеть 81 квартирой в восьми сделках в течение трех лет.

Как он купил свой первый жилой комплекс

Дэвис начал работать агентом по недвижимости в Сиэтле, штат Вашингтон, когда ему исполнилось 18 лет. Как агент он не добился успеха и редко продавал.

Однако он умел оставаться на связи с другими агентами своей брокерской конторы. Сделка по финансируемому продавцом жилому комплексу из 22 квартир попала на его стол однажды утром после того, как она сорвалась с другим покупателем. Глава его брокерской компании подтолкнул его к этому, несмотря на отсутствие финансов, опыта и ноу-хау. Они заверили Дэвиса, что другие агенты в офисе помогут профинансировать сделку, если он сможет убедить продавца покинуть стол счастливым.

Когда Дэвис обратился к продавцу, тот получил категорический отказ. Продавец посчитал, что их слишком долго тянут, и вообще удалил объявление.

Дэвис был подавлен и расстроен. Но он подхватил вирус: вирус инвестирования.

Как агент по недвижимости, Дэвис имел доступ к множественной службе листинга (MLS). После того, как его оттолкнули от последней сделки, он отфильтровал списки с «финансированием продавца» и нашел несколько объектов. Одним из них, в частности, был жилой комплекс из 12 квартир стоимостью около 1,2 миллиона долларов, который находился на рынке в течение 560 дней.

Дэвис связался с листинговым агентом, хитро объяснил, что у него только что сорвалась очередная сделка и он хочет совершить покупку, спросил, как они хотят оформить договор, и начал покупку. Первоначальная заявка была снижена на 20% при 80% финансировании продавца. Дэвис пришел на 15% с более низкой ценой, ходил туда-сюда и, наконец, подписал контракт.

По контракту Дэвис договорился о 10% первоначальном взносе в обмен на уплату полной запрашиваемой цены. Сумма первоначального взноса составила около 125 000 долларов.

К этому моменту Коди совершил впечатляющий подвиг, но самая большая проблема еще не началась. Как 19-летнему парню, почти не имеющему дохода, имущества или опыта, вести переговоры о покупке комплекса из 12 квартир с финансированием продавца и финансировать свою часть сделки?

Для Дэвиса все сводится к мышлению.

«Я ходил и просил всех в офисе о помощи, — объяснил Дэвис. “[I asked] «у кого есть клиент с ликвидными 125 000 долларов?» Мне не нужно быть моноспектаклем, так что [I asked] для помощи. Мне очень помогли, не только в общении с людьми. Со многими людьми, с которыми я общался, я провалил встречу».

Но неудачные встречи не остановили Дэвиса. Ему нужно было собрать 125 000 долларов до закрытия, и он был полон решимости сделать это. Наконец, получив несколько долларов от других агентов в своем офисе, его наставник помог заключить сделку.

В конце концов, Дэвис закрепил недвижимость с помощью нераздувающейся 12-процентной процентной ставки от продавца, которая покрывала 90% почти 1,2 миллиона долларов, привлекла 125 000 долларов в виде капитала и сгенерировала чистый денежный поток, который к концу составил более 1000 долларов. первого месяца. Всем по 19 лет.

Стратегия инвестирования, финансируемая продавцом

Из-за своего возраста и финансовой истории у Дэвиса не было значительных рычагов воздействия с точки зрения финансовых продуктов, на которые он мог претендовать. Он не мог претендовать на кредиты FHA, и большинство традиционных источников финансирования высмеивали бы его скудное финансовое положение.

Он быстро понял, что финансирование было его лучшим средством для получения кредитов. Финансирование продавца это изящный трюк, который позволяет покупателю приобрести недвижимость, не связываясь с банком. Вместо этого продавец финансирует сделку, а вы возвращаете ему деньги в течение срока действия записки. Это обеспечивает большую гибкость в условиях финансирования и может значительно снизить входной барьер. Коди извлек выгоду из финансирования продавцом, чтобы профинансировать все восемь своих покупок недвижимости.

Но все же возникает вопрос, как он смог осуществить это в первый раз с его нехваткой финансов и общим отсутствием опыта в сфере недвижимости? В конце концов, продавцы хотят получить свои деньги так же, как и банк. Кредитование неопытного, стесненного в средствах инвестора кажется огромным риском.

«Вместо того, чтобы пытаться продать идею, я хочу, чтобы люди верили в то, кто я есть. Итак, что я понял и как я веду свой бизнес сегодня, так это то, что все, что я делаю, я [have] первым добраться до стола. И я делаю это, будучи родственным. У меня должна быть интересная история [for] люди. Я должен был быть в какой-то степени общительным, чтобы войти в комнату и заставить людей говорить со мной. Потом те же самые люди, будь то продавец, будь то покупатель, будь то я брокер, будь то просто [another] инвестор, они будут работать со мной, если у меня будут цели», — говорит Дэвис.

Вся стратегия построена на отношениях. Он полностью разделяет идею о том, что недвижимость — это бизнес отношений. Самые успешные инвесторы — это те, кто строит свои сети, садится за стол с беспроигрышным мышлением и продает людям истории и возможности, а не цифры и эго.

Истинная стоимость долга

Дэвис приобрел еще одну недвижимость, финансируемую продавцом, в рамках своей второй сделки, которая включала процентную ставку 12%. В этот момент он заработал почти полмиллиона долларов только на выплате процентов. Для молодого инвестора, переходящего во вторую собственность, это кажется много, и так оно и было, как признает Дэвис.

Однако он отмечает, что не начать стоит дороже, чем начать с высоких процентов.

«Итак, в основном, [at] 12% годовых, я плачу 1% за все, что беру взаймы [per] месяц. Итак, по первым двум сделкам я занял четверть миллиона долларов и ежемесячно выплачивал 2500 долларов в виде процентов. Большинство людей сказали бы, что это смешно, что это стоит так много денег. Я бы сказал, что не начать стоит гораздо больше денег. Денежный поток обоих активов составлял 1000 долларов в месяц и более. [from] день первый, за вычетом всего».

Дэвис утверждает, что денежный поток говорил сам за себя. Он прошел путь от отсутствия активов до активов с высокими процентами и дополнительной 1000 долларов в кармане каждый месяц, и все это оплачивалось его арендаторами. Он также напомнил нам, что в его возрасте в ближайшие годы его ждет гораздо больше. Особенно по мере того, как его финансовый опыт растет, опыт и репутация растут, и он может претендовать на низкопроцентные финансовые продукты от традиционных кредиторов и искать привлекательные сделки внутри своей сети.

В конце концов, недвижимость — это долгосрочная игра с огромным потенциалом в будущем.

Заметки

Коди — яркий пример того, что возраст не является фактором, когда вы полны решимости добиться чего-то. Для очень многих выход на арену недвижимости охраняется высоким барьером, который кажется невозможным перелезть или преодолеть.

Но даже на сегодняшнем рынке существуют творческие методы, которые можно использовать для преодоления стен и продвижения к финансово свободному будущему.

Это требует тяжелой работы, смелых действий и творчества, но все возможно. Если кто-то вроде Коди Дэвиса, 19-летнего агента по недвижимости, может сделать невозможное, вы тоже можете.

Leave a Comment