Как использовать домашний капитал для покупки арендной платы

Вопрос этой недели исходит от Инстаграм Тони Прямые сообщения! Этот начинающий инвестор в недвижимость спрашивает: У меня есть хороший кусок капитала в моем доме, должен ли я снимать наличные деньги, чтобы купить недвижимость для сдачи в аренду? Если нет, что мне делать с капиталом?

Если вы хотите знать как использовать домашний капитал купить недвижимость, вам нужно сначала узнать свои варианты. Поскольку многие домовладельцы получают огромный прирост капитала благодаря скачку цен за последние два года, они задаются вопросом, как они могут использовать это равенство в своих интересах. Для большинства инвесторов у вас будет два варианта того, как вычесть этот капитал из стоимости вашего дома. Но они оба должны быть разумно оценить, прежде чем принять решение.

Если вы хотите, чтобы Эшли и Тони ответили на вопрос о недвижимости, вы можете опубликовать сообщение в группе Real Estate Rookie на Facebook! Или позвоните нам по линии запросов новичков (1-888-5-ROOKIE).

Эшли:
Это «Новичок в сфере недвижимости», серия 196. Меня зовут Эшли Кер, и я здесь с моим соведущим Тони Робинсоном.

Тони:
Добро пожаловать в подкаст Real Estate Rookie, где каждую неделю, два раза в неделю, мы предлагаем вам вдохновение, информацию и мотивацию, необходимые для начала вашей карьеры в сфере инвестиций в недвижимость. Я люблю субботу, потому что мы можем немного поменяться местами. Верно? Мы углубимся в некоторые из этих вопросов. Но прежде чем мы это сделаем, Эшли, просто расскажи нам, что у тебя нового. В чем дело? Что нового в твоей шее в лесу?

Эшли:
На самом деле не так много. В последних сериях мы говорили о моей операции на колене. Мы говорили о новой сделке, которую я рассматриваю. Так что да, на самом деле ничего нового я не могу придумать. А ты, Тони?

Тони:
Ага. Для меня мы на самом деле только что потеряли собственность. Это был новый рынок, на который мы смотрим, и мы вложили 20 000 долларов в качестве нашего EMD, и со всем, что происходило, это новое строительство, и то, как они его устроили, заключалось в том, что вам нужно было получить кредит для покупки земли. а затем вам пришлось получить вторичный кредит, чтобы покрыть строительство. Так что это было действительно странно, как они это устроили, но со всем, что у нас было, мы полностью отказались от мяча, вспомнив, что нам нужно получить финансирование для земли, потому что мы получили это по контракту, я не знаю, может быть, семь месяцев назад, а сейчас это похоже на: «Эй, пора начинать».

Тони:
Это была безумная почва, чтобы попытаться найти кредитора, но кредитор, которого рекомендовал строитель, не хотел давать нам кредит, потому что они сказали, что мы слишком подвержены краткосрочной аренде в нашем портфеле. Они такие: «Это для кого-то, что это их первая краткосрочная аренда X, Y, Z», и это было действительно странно. Мы обратились к трем разным кредиторам в одном и том же городе, и все они сказали одно и то же, но я предполагаю, что произошло в том городе, в этом регионе, был просто бум нового строительства краткосрочной аренды. Так что я не знаю почему, но я предполагаю, что они считают, что кредитование с меньшим риском, чем кто-то, у кого еще нет краткосрочной аренды. На мой взгляд, все было бы иначе, потому что, если у вас краткосрочная аренда, вы знаете, что делаете.

Эшли:
У тебя есть опыт, да.

Тони:
Так или иначе, в итоге нам пришлось отказаться от этой сделки, потому что мы не смогли вовремя получить финансирование к дате начала строительства. Теперь мы, возможно, потеряем наши EMD в размере 20 000 долларов, поэтому мы ходим туда и обратно со строителем, чтобы посмотреть, сможем ли мы вернуть их у них.

Эшли:
Хорошо. Ну, во-первых, это ужасно. Это большие деньги, которые можно потерять, но можете ли вы рассказать всем, что такое EMD? Ваш заработанный денежный депозит. Объясните, как работает этот процесс и почему вы можете не получить его обратно.

Тони:
Ага. Так что спасибо, Эш, за вопрос. Таким образом, ваш EMD означает ваш задаток. Таким образом, часто, когда вы собираетесь приобрести недвижимость, продавец просит EMD или задаток, чтобы показать, что у вас есть … даже если вы … позвольте мне сделать шаг назад. . Многие люди могут подать предложение о собственности, верно? Но некоторые люди кидают шины. Некоторые люди просто хотят запереть имущество, чтобы посмотреть, что произойдет. Поэтому очень часто продавцы будут просить внести задаток, чтобы показать, насколько вы серьезны как покупатель. Это работает так: задаток — это сумма, на которую вы и продавец соглашаетесь. Может быть всего 100 долларов, может быть до 20 000 долларов или больше, и эти деньги депонируются на условном депонировании.

Тони:
Таким образом, продавец не имеет доступа к этим средствам. Он хранится на условном депонировании. Затем, как правило, в вашем контракте есть определенный пункт, когда ваш задаток становится невозвратным, а это означает, что если вы отказываетесь от сделки по какой-либо причине, вы не получаете эти деньги обратно. На самом деле он идет к продавцу. Но если вы отмените до этой даты, то вы, как покупатель, получите обратно заработанные деньги. Итак, мы находимся в ситуации, когда истек срок действия нашего заработанного денежного вклада. Значит, это считалось трудным, верно? Таким образом, ваши деньги становятся тяжелыми, ваш EMD становится тяжелым после истечения срока действия. Так что теперь продавцам решать, хотят ли они быть хорошими или нет, или они просто хотят оставить себе наши 20 000 долларов.

Эшли:
Ага. Недавно я внес задаток в размере 50 000 долларов за недвижимость. Первоначально они хотели 300 000 долларов в качестве задатка.

Тони:
Разве это не безумие?

Эшли:
Итак, мы остановились на 50, и случилось то, что это был банк, который продавал эту недвижимость, и они просто хотели надавить: «Мы хотим, чтобы это быстро закрылось», бла, бла, бла. Поэтому они такие: «Мы не примем более 30 дней должной осмотрительности. Не более того. Это было огромное имение с множеством разных проспектов. Итак, что сделал мой адвокат, когда он структурировал контракт, он сказал: «Хорошо, 30 дней фактически начинаются, когда вы отправляете нам титульную работу». Таким образом, это дало нам намного больше времени. В итоге нам потребовалось два месяца, и у нас все еще было больше времени, потому что юристы банка потратили так много времени, чтобы закончить работу над титулом и прислали его нам.

Эшли:
Затем мы отказались от этой сделки из-за множества проблем, но нам удалось вернуть наш депозит довольно быстро. Это была такая ключевая вещь, которую сделал мой адвокат, чтобы использовать эти маленькие лазейки там, где она есть. [inaudible 00:05:16]«Да, мы возьмем 30 дней на комплексную проверку, но это время не начнется, пока у нас не будет всей информации, необходимой для фактического понимания собственности».

Тони:
Ага. Мы сделали что-то подобное для нашего отеля Big Bear, где мы установили его так, что период должной осмотрительности не начинался, пока мы не получили все финансовые отчеты за лето. Так что это дало нам дополнительные, я не знаю, я думаю, 14 дней или что-то в этом роде. Итак, есть несколько способов его структурировать. Но то же самое и для нас в этой сделке, мы также вложили 50 000 долларов в EMD, и это было тяжело немногим более недели назад. Итак, по какой-то причине у этого чувака с Большим Медведем не получилось, мы потеряли 50 штук. Так что посмотрим.

Эшли:
Это будет, однако.

Тони:
Прохладный. Скрещенные пальцы. Мы делаем хорошие успехи. Потрясающий. Но сегодняшний вопрос на самом деле исходит от моих личных сообщений, и если вы, ребята, когда-нибудь захотите, чтобы ваш вопрос был освещен в шоу, вы можете перейти в группу Real Estate Rookie в Facebook, формы «Большие карманы» или вы можете вставить меня и Эшли в DM. Мы получаем вопросы из всех этих мест. Но сегодняшний вопрос, я на самом деле не знаю, от кого это пришло. Поэтому я заранее извиняюсь, если вы услышите этот вопрос, и он звучит знакомо, потому что я только что сделал скриншот вопроса, но забыл узнать имя человека. Но он говорит: «Привет, Тони, мне нужен твой совет. У меня есть хороший кусок капитала на мой дом. Как вы думаете, зачем вытаскивать деньги из моего дома, чтобы купить инвестиционную недвижимость? Если нет, что вы предлагаете мне делать с этим капиталом?» Эш, почему бы тебе не выгнать нас отсюда? Что вы думаете об этой акции?

Эшли:
Итак, мы знаем, что в этом году процентные ставки вырастут еще два раза. Так что, если вы собираетесь вывести какие-либо деньги, сейчас самое время это сделать. Таким образом, у вас в основном есть два варианта. Первый вариант — вы можете пойти и перезаложить. Получите совершенно новую ипотеку на вашу недвижимость. Поэтому я бы посмотрел, какова текущая процентная ставка по вашей ипотеке сейчас. Можете ли вы получить более низкую процентную ставку, если пойдете и рефинансируете прямо сейчас, или она будет выше? Поэтому, если это будет более высокая процентная ставка, не перезакладывайте, а сохраните закладную, которая у вас есть на недвижимость. Затем посмотрите на кредитную линию. Таким образом, вытащите кредитную линию собственного капитала на вашу собственность. Поскольку это ваше основное место жительства, вы, как правило, получаете хорошие условия и хорошую процентную ставку. Некоторые банки фактически проводят рекламный период, когда, может быть, в течение первых шести месяцев, в первый год вы платите только 1,99% или 2,99% от этих денег в течение этих первых шести месяцев, а затем они фактически становятся переменными.

Эшли:
Так что я определенно рассмотрю кредитную линию или повторно заложу и рефинансирую и вытащу эти деньги. Я думаю, что это также зависит от того, на что вы используете деньги. Так что, если вы собираетесь купить недвижимость и, возможно, собираетесь продать ее, то вы сразу же вернете свои деньги или закопаете ее там, где собираетесь, и рефинансируете эти деньги. и вернуть его, тогда вам нужна эта кредитная линия, чтобы вы могли просто вернуть кредитную линию, а затем вы снова получили эти деньги, чтобы пойти на следующую сделку. Но если вы, возможно, искали первоначальный взнос или, может быть, вы хотите просто приобрести недвижимость в полном объеме и не ожидать рефинансирования в ближайшее время, тогда я бы пошел дальше и перезаложил недвижимость вместо того, чтобы вытягивать эту линию. кредита.

Тони:
Ага. Эшли, я думаю, ты попала во все, как в гвоздь по голове всем, что ты сказала. Я, вероятно, не стал бы рефинансировать в сегодняшних условиях, предполагая, что у вас лучшая процентная ставка. Я знаю для нас, когда мы купили наше основное место жительства, наша процентная ставка составляла 3%. Если бы мы пытались рефинансировать сегодня, это было бы на два с половиной пункта выше. Поэтому рефинансировать ипотеку для нас не имеет смысла. Итак, я думаю, что ваша точка зрения заключается в том, что если ваш план для капитала является чем-то коротким с быстрым временем выполнения, например, переворачивание, то кредитная линия, вероятно, имеет наибольший смысл. Честно говоря, это, вероятно, будет мой подход прямо сейчас в любом случае.

Эшли:
Вы также можете получить более выгодную ссуду, потому что во многих случаях они ссудят вам до 90%, 95% стоимости кредита. Итак, скажем, ваш дом стоит 100,00, и у вас уже есть ипотечный кредит на 60,000 на имущество. Они собираются предоставить вам кредитную линию для этого другого… что это? 35000? Математика верно? 35 000, дайте вам кредитную линию до этого 95% кредита к стоимости. Так что это тоже определенно преимущество, заключающееся в том, что, используя кредитную линию, вы сможете снять больше денег. Вы также можете взять ссуду под залог дома, где вы на самом деле вытаскиваете деньги, они собираются амортизировать их для вас в течение многих лет, вы получите фиксированную процентную ставку, а затем вы просто делаете эти ежемесячные платежи. .

Эшли:
Так что это почти как вторая ипотека на имущество, где кредитная линия, деньги могут просто лежать на линии, вы можете снимать их по мере необходимости, и вы платите проценты только тогда, когда вы их используете. Затем, если вы вернете деньги, деньги все еще будут у вас, чтобы снять их в определенное время. Так что вам просто нужно смотреть, когда истечет срок действия этой кредитной линии, когда банк сможет сказать: «Знаете что? Мы фактически закрываем вашу кредитную линию. Я помню, во время COVID многие люди начали снимать все свои деньги со своих кредитных линий, опасаясь, что банки закроют их и закроют. Поэтому они пытались вывести свои деньги, прежде чем банк сказал: «У вас больше нет доступа к этим деньгам».

Тони:
Ага. Эшли, я думаю, ты буквально сказал все, что я собирался сказать, так что я не думаю, что мне есть что еще добавить. Опять же, извините, что я не упомянул ваше имя, но, надеюсь, кто бы ни задал этот вопрос, мы дали вам хороший ответ, и теперь у вас есть некоторые идеи или, по крайней мере, некоторая гибкость в отношении того, какую стратегию вы можете использовать с тем эквити, которое у вас есть. сидеть в вашем доме.

Эшли:
Тони, обычно, если я вытаскиваю кого-то из своих личных сообщений, после того, как мы записываем, я отправляю им сообщение, в котором говорится: «Просто чтобы вы знали, на ваш вопрос ответили в этом эпизоде». Так что вы можете отправить им это, чтобы они могли смотреть, как вы забываете их имя.

Тони:
Заранее извиняюсь.

Эшли:
Большое спасибо, ребята, за то, что выслушали ответ новичка на этой неделе. Меня зовут Эшли @wealthfromrentals, а его Тони @tonyjrobinson, и увидимся в среду.

Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Проверьте наши спонсорская страница!

Leave a Comment