Как инвесторы в недвижимость могут извлечь выгоду из инфляции | Думай о реальности

Где и как вы размещаете свой инвестиционный капитал, имеет решающее значение, особенно на инфляционном рынке.

Как вы думаете, какой сейчас уровень инфляции?

С этого вопроса я начинаю каждый разговор с инвесторами. Слишком часто я слышу в ответ «2%-3%».

Обычное число в последние годы, это число сейчас довольно далеко от «официальных» цифр.

Давайте посмотрим, как мы измеряем инфляцию.

PCE и ИПЦ

Индекс цен на личное потребление (PCE) и индекс потребительских цен (CPI) являются двумя наиболее часто упоминаемыми индексами инфляции. Опубликованные данные Федеральной резервной системы указывают на ИПЦ на уровне 6,8% на момент написания этой статьи.

Каждый индекс очень специфичен в своем измерении и направленности.

ИПЦ — это статистическая оценка, использующая цены выборки товаров, цены на которые собираются периодически. Индекс цен PCE является более узкой мерой. Он смотрит на изменение цен на товары и услуги, приобретаемые американскими потребителями. Он аналогичен индексу потребительских цен Бюро статистики труда для городских потребителей. Каждый из этих индексов инфляции относится к конкретным элементам, которые измеряются и отслеживаются, и большинство элементов могут контролироваться денежно-кредитной политикой Федерального резерва.

Однако если рассматривать инфляцию как снижение покупательной способности, другие экономические показатели, на мой взгляд, лучше иллюстрируют истинное изменение стоимости жизни для среднего американца. Они учитывают более широкий спектр расходов, которые влияют на потребителей, и учитывают, как местоположение влияет на расходы. Например, PCE пытается определить базовые тенденции инфляции, исключая две категории — продовольствие и энергию. Тем не менее, продукты питания и энергия являются двумя важными предметами первой необходимости для всех потребителей.

Взгляните на www.shadowstats.com Джона Уильямса и www.chapwoodindex.com Эда Бутовски для получения полных данных об инфляции. Ваши глаза откроются для «волшебника за кулисами», и вы лучше поймете, насколько важно размещение вашего инвестиционного капитала.

Почему инвесторы в недвижимость выигрывают от инфляции

Инвестор в недвижимость с надлежащим кредитным плечом — один из очень немногих, кто получает наибольшую выгоду от инфляции.

Многие утверждают, что инфляционная эрозия доллара уменьшает долг — и они правы, — но я не нашел никого, кто мог бы дать по этому вопросу больше, чем теоретические выдержки. Чтобы предоставить более значимые данные по этому вопросу, я сотрудничал с Dr. Джон Абернати из отдела бухгалтерского учета Государственного университета Кеннесо, чтобы предоставить расчетные доказательства реального «размывания долга».

Понимание «хорошего долга» в сравнении с «Плохой долг»

Прежде чем мы зайдем слишком далеко, давайте рассмотрим понятие долга. Все мы знакомы с понятиями «хороший долг» и «плохой долг».

Я бы вообще не рассматривал недвижимость с надлежащим кредитным плечом как «долг». Долг — это то, что висит над головой как обязательство, и он следует за человеком до тех пор, пока долг не будет погашен, и для погашения можно использовать только ресурсы человека. Однако при правильном использовании заемных средств инвестор несет наименьшую ответственность в сделке. Конечно, инвестор должен гарантировать выплату, но рассмотрите преимущества посредника между теми, кто выдал средства для финансирования, и теми, кто использует актив в личных целях.

Часто такие показатели, как «денежный доход» и «ставка капитализации», предлагаются как способы анализа потенциала инвестиций в недвижимость как хороших инвестиций. Это хорошие показатели, но они не дают полного представления о том, какую выгоду получает инвестор в недвижимость.

Такие расчеты — это способ определить в быстро меняющемся мире, стоит ли углубляться в возможность, предоставленную через проформу. При более глубоком погружении я предпочитаю смотреть на привлекательность объекта для потенциального арендатора. Кроме того, будет ли это тот тип, который будет оставаться разумно занятым в течение всего срока моего владения? Наконец, является ли это рынком, на котором я могу повышать арендную плату?

Если инвестор в недвижимость, как генеральный директор своего инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости, способен принять правильное решение о том, с кем ему работать над приобретением, управлением, обслуживанием и финансами, то он может получить гораздо более значительный результат, чем тот, предлагается на общей проформе.

Подсчет цифр

Используя некоторые базовые цифры, давайте рассмотрим, какими могут быть эти доходы. Давайте возьмем цену приобретения в размере 150 000 долларов с 20-процентной скидкой, отношением арендной платы к стоимости 0,8%, фиксированным кредитом на 30 лет и денежным потоком в размере 200 долларов в месяц. Каждый рынок уникален, и каждый результат имеет свою дисперсию, поэтому эти цифры приведены только в иллюстративных целях.

Итак, давайте предположим, что инвестор в недвижимость выполнил свою работу и выбрал правильных людей для работы, выбрал правильный бизнес (собственность) для покупки и держал его в разумной аренде в течение всего времени владения. Кто оплачивает финансирование?

Если вы сказали «арендатор», вы правы. В течение срока действия этого 30-летнего кредита арендные платежи арендатора будут использоваться для выполнения условий финансирования.

Проведем фактический расчет. Самый простой способ увидеть, какая прибыль была получена только за амортизацию, — это рассчитать сумму самого финансирования. На 150 000 долларов 80% составляют 120 000 долларов. Разделив 120 000 долларов на 30 (количество лет, в течение которых они должны быть погашены), вы получите 4 000 долларов. Это означает, что арендаторы будут выплачивать 4000 долларов в год из среднего финансирования за 30 лет. (Да, я понимаю, что таблица амортизации выглядит не совсем так, но помните, что на этой иллюстрации мы стремимся к простоте). Теперь разделите 4000 долларов на первоначальные инвестиции инвестора, которые будут считаться 35 500 долларов (20 % от покупки на 150 000 долларов, плюс 5 500 долларов на закрытие кредитора, право собственности, оценку, инспекцию и т. д.)

Если вы разделите среднее увеличение в 4000 долларов на первоначальные инвестиции в размере 35 500 долларов, вы обнаружите, что 4000 долларов представляют собой увеличение первоначальных инвестиций в среднем на 11% год за годом в течение 30 лет. Эти инвестиции уже приносят интригующую прибыль, и нам еще предстоит обсудить денежные потоки, налоговые льготы или средства хеджирования от инфляции.

Глядя на денежный поток, мы определили 200 долларов в месяц как потенциальный доход от собственности стоимостью 150 000 долларов. Многие будут уклоняться от этих инвестиций, потому что потенциальный доход слишком низок и может не соответствовать требованиям возврата «наличными за наличные», которые они устанавливают для себя. Тем не менее, давайте посмотрим, сможем ли мы найти выгоду для свойства, которое могло быть упущено из виду в прошлом.

Если бы такая недвижимость была доступна, и мы были бы уверены, что сможем сохранить арендаторов, а также повысить арендную плату, мы должны были бы потратить время, чтобы зафиксировать этот рост с течением времени. Мы не должны зацикливаться на первых двух годах денежного потока. Я видел, как эта близорукость пускала под откос многих.

Давайте внимательно посмотрим. В первый год арендная плата в размере 1200 долларов в месяц (отношение арендной платы к стоимости / RTVR) обеспечит денежный поток в размере 200 долларов в месяц. Недвижимость была куплена отчасти из-за возможности повышать арендную плату. При этом, какова средняя арендная плата увеличивается в эти дни? В США указываются двузначные проценты — я видел, что в среднем публикуются 10%. Для целей этого примера давайте сократим это число до среднего увеличения арендной платы на 3% в обозримом будущем этого объекта.

Итак, 3% от 1200 долларов — это 36 долларов — ничего сверхъестественного. Такой рост не волнует инвесторов в недвижимость, но и не смущает арендаторов. Это означает, что во 2-й год арендная плата составит 1236 долларов, что делает денежный поток правдоподобным 236 долларов. Сделайте быстрый расчет, и вы обнаружите, что ваш денежный поток вырос на 18%. Это сложный рост. Каждый раз, когда вы повышаете базовую арендную плату на 3%, вы потенциально получаете рост денежного потока на 18%. Это очень интересно.

Но это не лучшая часть. Получает ли кредитор увеличение платежа по кредиту для сдерживания инфляции, как это делает инвестор? Нет, это кредит на 30 лет. На самом деле, свирепствующая инфляция и столь быстрое обесценивание доллара приводят к тому, что кредитор получает сложное снижение выплаты.

Давайте воспользуемся ставкой 6% для расчета чисел. Сейчас мы не так высоки, но давайте немного усложним это уравнение. При оплате 719,46 долларов в месяц в течение 30 лет у нас есть в общей сложности 259 005,83 долларов основной суммы и процентов за 30 лет. Но помните, что каждый раз, когда производится платеж в условиях высокой инфляции, потраченный доллар обесценивается. Вы можете рассчитать каждый доллар каждый год в течение 30 лет, используя калькулятор амортизации, включенный в приложение QJO Investment Tool, которое можно загрузить из вашего магазина приложений. Вы увидите, что стоимость этих коллективных долларов составляет 98 050,61 доллара. Инвестор вернул 81% первоначального баланса в реальной долларовой стоимости.

Посетите сайт www.aaronbchapman.com, чтобы назначить время для более подробного обсуждения этой темы. Также посетите вкладку Процесс кредита для получения дополнительной информации о финансировании с моей командой и приложением.


Аарон Чепмен — ветеран финансовой индустрии, в которую он пришел в 1997 году, получив опыт работы в горнодобывающей промышленности, эксплуатации тяжелого оборудования, сварки и вождения дальнобойщиков.

С момента прихода в финансовую отрасль его клиентура варьировалась от тех, кто покупает свой первый дом, строит дом своей мечты или инвестирует в несколько объектов недвижимости для получения долгосрочного денежного потока. В настоящее время он занимает 14-е место в отрасли, где насчитывается более 300 000 лицензированных кредиторов, закрывающих более 100 транзакций в месяц. Опыт Чепмена помогает предпринимателю в сфере недвижимости пройти через сложные этапы построения бизнеса в сфере недвижимости.


Хотите узнать больше об инвестировании в недвижимость? Пожалуйста, посетите www.thinkrealty.com/courses для получения дополнительной информации по предмету от наших экспертов-резидентов.


ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: SecurityNational Mortgage Company и ее кредитные специалисты, если они не имеют специальной лицензии и специально не указаны в их учетных данных, не имеют права и не могут представлять себя в качестве бухгалтеров, адвокатов, сертифицированных специалистов по финансовому планированию, специалистов по планированию недвижимости, специалистов по инвестициям или налоговых экспертов, и не будет советовать вам в этих вопросах. Всегда обращайтесь за советом к лицензированному специалисту. Эта статья предназначена только для информационных целей, содержит мнение автора, не обязательно мнение SecurityNational Mortgage Company, и не должна рассматриваться как совет по кредитованию. Ссуды подлежат квалификациям по займу, включая доход, оценку имущества, достаточный капитал в доме для удовлетворения требований LTV и окончательное одобрение кредита. Утверждения зависят от правил андеррайтинга, процентных ставок и правил программы и могут быть изменены без предварительного уведомления в зависимости от права заявителя и рыночных условий. Рефинансирование существующего кредита может привести к тому, что общие финансовые расходы будут выше в течение срока кредита. Сокращение платежей может отражать увеличение срока кредита. Условия кредита могут зависеть от уплаты баллов и сборов заявителем. Аарон Чепмен, NMLS#267844, SecurityNational Mortgage Company Inc., Co. NMLS# 3116, Кредитор, предоставляющий равные жилищные условия. Любые указанные суммы, цифры, платежи или условия кредита основаны на постоянно меняющихся рынках, ставках, кредитных программах и конкретных квалификациях заемщика и могут быть изменены без предварительного уведомления. Обратитесь к кредитным специалистам, чтобы получить личную консультацию и узнать точную цену.
Вышеуказанная информация является исключительной интеллектуальной собственностью автора. Любое распространение без письменного согласия правообладателя строго запрещено © 2022.

Leave a Comment