Использование возможности арбитража в сфере недвижимости

Помимо, пожалуй, Дэвида Грина, я, возможно, был самым большим сторонником стратегии «покупка, ремонт, аренда, рефинансирование, повторение» — также известной как стратегия BRRRR. Стратегия BRRRR была очень хороша для меня и многих других, но, увы, мои дорогие друзья, все хорошее когда-нибудь заканчивается.

Хорошо, слово «конец» здесь может быть немного преувеличенным. Стратегия БРРРР ни в коем случае не закончена, и однажды он обязательно вернется в полную силу. Ни один рынок недвижимости не остается неизменным навсегда. При этом стратегия BRRRR не является идеальным способом инвестирования в недвижимость в данное время. И причина этого проста: там просто не так много.

Беспрецедентно низкий уровень запасов

Странно вспоминать начало пандемии Covid, когда практически все кричали, что небо рушится, и что на рынке жилья произойдет сокращение 2008 года. Да, об этом…

Это не то, что произошло, очевидно. Вместо падения цены на жилье резко выросли во время почти общенационального затишья в выставленном на продажу жилом фонде. Еще в апреле прошлого года в округе Джексон, где базируется наша операция, был беспрецедентный запас на 0,6 месяца! Для справки, «сбалансированный рынок», который не благоприятствует ни покупателю, ни продавцу, обычно имеет полные шестимесячные запасы, которые можно предложить покупателям.

И еще в декабре циферблат почти не двигался, а запасов оставалось всего на 0,8 месяца.

Это означает, что на каждые пять объектов, проданных за месяц, на рынке оставалось только четыре. Вероятность получения недвижимости по контракту менее чем за 30 дней составляет более 50%.

Например, недавно я пытался купить дом, чтобы жить в нем, и все — я имею в виду все — получало множество предложений и было слишком много предложений. (Напомню, я живу в сонном старом Канзас-Сити, штат Миссури.) В первую неделю на один дом поступило 14 предложений. В конце концов, нам удалось прокрасться всего за 15 000 долларов сверх того, что мы просили.

Я должен считать себя счастливчиком. В Вашингтоне, округ Колумбия, дом недавно был продан за крутой миллион долларов!

Как и дом в Сан-Франциско…

И один в Сан-Хосе тоже…

Тем временем цены на жилье бьют рекорды, отмечает Forbes:

«Цены на жилье достигли рекордного уровня в 359 975 долларов за четырехнедельный период, закончившийся 21 ноября… Это на 14% больше, чем в прошлом году, и это самый большой рост с начала сентября. … Активные листинги… упали на 22% по сравнению с 2020 годом и на 41% по сравнению с 2019 годом».

И хиты продолжают поступать.

«43% домов продаются по цене выше прейскурантной, по сравнению с 35% годом ранее и 21% в 2019 году. … Среднее соотношение цены продажи к прейскурантной цене, которое показывает, насколько близко продаются дома к запрашиваемой цене, снизилось. всего на 0,1 балла со 100,6% до 100,5% за последний месяц».

Учитывая эту информацию, может показаться довольно очевидным, что это не самый простой рынок для покупателей.

Задача для BRRRR на этом рынке

Пожалуйста, не поймите меня неправильно. На этом рынке по-прежнему можно «выйти» (т. е. поставить все на 75% рыночной стоимости недвижимости, чтобы вы могли рефинансировать все свои инвестиции). Мы делали это несколько раз в последнее время, включая довольно большое портфолио. Просто найти такие предложения немного сложнее.

Если вы активно занимаетесь маркетингом для потенциальных клиентов, вам, вероятно, придется потратить больше на почтовые программы или SEO, чтобы найти продавцов, достаточно мотивированных, чтобы продавать вам по таким ценам. Со стороны MLS и оптовиков таких сделок, мягко говоря, немного.

В самом деле, сейчас очень мало REO или людей, которым отказано в праве выкупа, поскольку любой, кто просрочил ипотеку, может просто выставить свой дом на продажу, и есть вероятность, что они получат предложение по полной цене в том же месяце. То же самое можно сказать и о арендодателе из другого штата с посредником.

Таким образом, трудно достичь 75% АРВ при новых покупках. Опять же, это не невозможно, но очень сложно делать это постоянно на громкости. Таким образом, если вы требуете только сделок BRRRR, вы, скорее всего, потратите много долларов на маркетинг, что обесценит любую дополнительную прибыль от этих инвестиций, или можете оказаться в стороне, сложа руки и ожидая следующего. крушение.

Говоря об этом, я, вероятно, должен объяснить, почему я бы не рекомендовал вертеть пальцами.

Почему рынок вряд ли рухнет

Это квалифицируется как «предсказание» — так что отнеситесь к этому с недоверием. Тем не менее, маловероятно, что рынок недвижимости рухнет в ближайшем будущем. Мы можем увидеть выравнивание или даже небольшую коррекцию из-за проблем с доступностью, но динамика экономики в целом выглядит совсем не так, как в 2008 году.

Первое, на что следует обратить внимание, — это инфляция. Сейчас инфляция составляет 7%, что является самым высоким показателем за последние десятилетия. (Мы скоро вернемся к этому.) И даже если проблемы с предложением будут решены, это вряд ли прекратится в ближайшее время, поскольку Федеральная резервная система добавила к денежной массе огромное количество долларов с начала кризиса. пандемия в начале 2020 года. При прочих равных, чем больше долларов в обращении, тем выше цены. Таким образом, может показаться, что инфляция сохранится в обозримом будущем.

Во время последней крупной инфляции 1970-х годов цены на жилье не падали, а вместо этого шли в ногу с инфляцией (за исключением кратковременного падения, когда Пол Волкер поднял процентные ставки в начале 1980-х, чтобы «сломать хребет инфляции»).

Кроме того, Соединенные Штаты переживают серьезную нехватку жилья, которой не было в 1970-х или до краха 2008 года. По данным Freddie Mac, в прошлом году не хватало 3,8 млн индивидуальных домов, необходимых для удовлетворения спроса.

Чтобы напомнить вам курс Economics 101: когда спрос превышает предложение, цены не падают.

Большая часть этой проблемы возникла из-за того, что банки и регулирующие органы стали чрезмерно скупы на разработчиков после Великой рецессии. Как я отмечал ранее: «С 2000 г. до конца 2007 г. общее количество новостроек превышало 1 млн в год, а с 2004 г. до краха – более 2 млн. Это было явно слишком. Но даже несмотря на это, количество стартов сократилось примерно до 500 000 и лишь медленно увеличивалось с этого момента. Это число не превышало даже миллиона в год до начала 2020 года. Затем ударил COVID-19, и количество запусков снова упало».

И хотя многие кредиторы, в первую очередь кредиторы FHA, по-прежнему требуют только очень низких первоначальных взносов, дни утверждения заявленного дохода, тизерных ставок и кредитов NINJA в основном остались в прошлом.

Вполне возможно, что Джером Пауэлл найдет своего внутреннего Пола Волкера, и связанное с этим повышение процентных ставок приведет к падению цен на недвижимость или что всеобщая рецессия может привести к падению цен на недвижимость. Но на данный момент кажется, что авария маловероятна.

Выход за пределы BRRRR

Итак, мы оказываемся в безвыходном положении. Если крах рынка маловероятен, а модель BRRRR гораздо сложнее, чем когда-то, что делать инвесторам, покупающим и удерживающим?

Прежде всего, безусловно, стоит подумать о рефинансировании любого старого долга с более высокой процентной ставкой, который у вас может быть. Конечно, если вы вытаскиваете деньги, не стоит просто держать их, так как эти деньги, скорее всего, обесценятся довольно быстро. Так что инвестировать по-прежнему стоит — и есть много доступных вариантов, от синдицирования квартир до сдачи в аренду или ADU — или сосредоточиться на свойствах AirBnB (или любом другом типе собственности за пределами BRRRR).

Ключ должен думать с точки зрения арбитража денег. Как я упоминал выше, сейчас инфляция составляет 7%, а по некоторым оценкам, даже больше, при этом процентные ставки находятся на уровне 3 и 4. Мой ипотечный кредит был всего 3%. Мы получаем инвестиционные кредиты в пределах 4,25%. По данным NerdWallet, средняя процентная ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составляла всего 3,559%. По 15-летнему кредиту ставка падает до 2,659%.

Излишне говорить, что эти ставки абсурдны.

Инфляция не должна быть выше, чем процентная ставка, которую вы можете получить на дом. Такая ситуация — при условии, что она продолжается — означает, что, занимая деньги, вы фактически зарабатываете деньги, поскольку сумма, которую вы платите, меньше, чем скорость обесценивания доллара. По своему ипотечному кредиту я в основном компенсирую 3%-ный платеж долларом, который падает в цене со скоростью 7% в год.

И это даже не учитывает все другие преимущества владения недвижимостью, такие как выплата основного долга и сразу амортизация.

Конечно, инфляция может немного снизиться, но со всеми деньгами, которые были напечатаны в последнее время, трудно предвидеть грядущие серьезные изменения. Прямо сейчас большая возможность заключается в том, чтобы зафиксировать чрезвычайно дешевые кредиты.

Идти на кредиты с фиксированной процентной ставкой, хотя. Я бы избегал ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой. И чем дольше фиксированный период я ​​могу получить, тем лучше. Трудно представить, что такое положение дел может продолжаться намного дольше.

Однако я бы все равно не согласился покупать по рыночным ценам. Я всегда искал хоть какую-то скидку. Однако было бы достаточно гораздо меньшего дисконта, если бы я мог сразу же получить долгосрочный долг на имущество, которое хорошо приносит наличные деньги (т.е. может переждать краткосрочный шторм в случае рецессии).

Подготовьтесь к изменению рынка

Измените свою тактику инвестирования не только для того, чтобы пережить экономический спад, но и для процветания! Воспринимайте любую рецессию спокойно и никогда больше не пугайтесь изменений на рынке с Устойчивое к рецессии инвестирование в недвижимость.

Заключительные мысли о выходе за рамки BRRRR

Это прекрасное время, чтобы взломать дом или купить четырехквартирный дом и жить в одной квартире, а другие сдавать в аренду. Или вы можете захотеть сотрудничать с кем-то, чтобы купить небольшую квартиру или использовать часть этих сбережений, сидящих на компакт-диске, зарабатывая 0,2% в качестве первоначального взноса.

Будь креативным. В конце концов, воспользоваться нелепыми вариантами финансирования, доступными прямо сейчас, — это правильный путь. Просто не забудьте получить фиксированные кредиты на активы, которые будут денежный поток.

Leave a Comment