инвесторы более медвежьи, но по-прежнему агрессивно покупают на аукционе | Думай о реальности

Стратегия инвестирования в добавленную стоимость для проблемной недвижимости, не сильно зависящая от быстрого роста цен

По данным Auction.com, более половины инвесторов в недвижимость в первом квартале 2022 года охарактеризовали свой местный рынок жилья как «переоцененный с возможной коррекцией», но почти девять из 10 ожидают, что их приобретение недвижимости увеличится или останется прежним в этом году. опрос покупателей, проведенный в марте 2022 года.

Другой вопрос в том же опросе помогает пролить свет на эти, казалось бы, нелепые ответы.

Что из нижеперечисленного лучше всего описывает ваше представление о рынках жилья, на которых вы работаете?

Хотя большинство инвесторов считают, что коррекция цен возможна в какой-то момент в будущем, большинство не думает, что коррекция произойдет в 2022 году: 17% заявили, что ожидают неизменного или снижающегося роста цен на жилье в этом году. Это на 12% больше, чем год назад, но это по-прежнему указывает на то, что более восьми из десяти покупателей ожидают, что цены на жилье продолжат расти в 2022 году.

Сильный спрос на бедствие

Покупатели, такие как Рик Старнс из Вирджинии, который пытается заблокировать еще три дома, чтобы добавить к пяти, которые он купил на Auction.com с 2018 года, не просто говорят, когда дело доходит до агрессивных приобретений. Они идут своим путем, о чем свидетельствуют ключевые показатели спроса и продаж с платформы Auction.com.

Шестьдесят один процент всей собственности, выставленной на аукцион по обращению взыскания на платформе Auction.com в первом квартале 2022 года, был продан сторонним покупателям, по сравнению с 56% в предыдущем квартале и с 59% год назад. Уровень сторонних продаж в первом квартале был немногим ниже пандемического максимума в 63% во втором квартале 2021 года.

Барометр спроса со стороны инвесторов в недвижимость, покупающих на аукционе по обращению взыскания, уровень продаж сторонним лицам резко вырос во второй половине 2020 года после введенного из-за пандемии моратория на лишение права выкупа по ипотечным кредитам, обеспеченным государством. Ставка продолжала колебаться около 60% даже после истечения моратория в июле 2021 года и даже после того, как в конце 2021 года истек срок действия правила Бюро финансовой защиты потребителей, запрещающего обращение взыскания.

За пять лет до пандемии (2015-2019 гг.) уровень продажи заложенного имущества третьим лицам в среднем составлял 39%. Почти 60-процентный показатель за последние два года представляет собой сдвиг парадигмы в этом отношении.

Инвесторы не просто покупают более высокий процент собственности, доступной на аукционе по обращению взыскания; Они готовы платить более высокую цену. Средняя цена продажи недвижимости, проданной на аукционе по обращению взыскания на платформе Auction.com в первом квартале 2022 года, составила 193 597 долларов, что на 4% больше, чем в предыдущем квартале, и на 41% больше, чем год назад, до рекордно высокого уровня по национальным данным. доступен (1 кв. 2015 г.).

Еще более красноречивым является отношение средней цены продажи к рыночной стоимости домов, продаваемых на аукционе по выкупу, по оценке продавца. Этот показатель составлял 89% в первом квартале 2022 года, а это означает, что покупатели в среднем платили на 11% ниже расчетной стоимости в исходном состоянии. 89% в первом квартале 2022 года немного снизились по сравнению с 91% в первом квартале 2021 года, но все же представляют собой значительный рост по сравнению с рынком до пандемии. За пять лет до пандемии (2015-2019) цена продажи на аукционе по обращению взыскания в среднем составляла 78% от оценочной стоимости как есть, то есть покупатели платили на 22% ниже этой стоимости.

Эти меняющие парадигму показатели проблемного спроса сохранялись в первом квартале 2022 года, несмотря на резкий рост ипотечных ставок ближе к концу квартала. Исторически сложилось так, что растущие ставки по ипотечным кредитам снижали спрос на кризисные ситуации, потому что эти растущие ставки по ипотечным кредитам предвещали ослабление спроса на розничном рынке. Многие покупатели аукциона по выкупу закладной ремонтируют и перепродают покупателям-владельцам и другим покупателям, которые полагаются на финансирование.

Три водителя

Сохраняющийся высокий спрос со стороны инвесторов в недвижимость, даже несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам, вероятно, объясняется тремя причинами:

  1. Дефицит предложения жилья во всех сегментах рынка, но особенно в наиболее доступных сегментах рынка, в которые перепродают большинство покупателей с аукционов по обращению взыскания.
  2. Стратегия инвестирования с добавленной стоимостью, не сильно зависящая от быстрого роста цен на жилье.
  3. Раскаленный рынок аренды, который предоставляет инвесторам альтернативную (но все же прибыльную) стратегию выхода в случае коррекции цен на жилье.

По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), за каждый из четырех месяцев, закончившихся в марте 2022 года, по всей стране было выставлено на продажу менее 1 миллиона существующих домов. В каждом месяце это представляло собой двухмесячное или менее предложение, что значительно ниже шестимесячного предложения, что считалось сбалансированным рынком между спросом и предложением.

Учитывая, что большинство покупателей аукционов по отчуждению имущества перепродают недвижимость на розничном рынке — 61% респондентов опроса Auction.com заявили, что их основной инвестиционной стратегией был ремонт и перепродажа жильцам-собственникам, — нехватка розничного предложения на этом рынке работает в их пользу.

«У нас по-прежнему недостаточно предложений», — сказал покупатель из Атланты Тони Тритт, который занимается покупкой и ремонтом аварийной недвижимости около 25 лет.

Как и большинство покупателей Auction.com, Тритт ожидает возможного замедления на своем рынке, но он считает, что скрытая нехватка предложения поможет смягчить рынок от полномасштабного обвала цен на жилье, свидетелем которого он стал после рецессии 2008 года.

«Надеюсь, этого не произойдет, но… это цикличная отрасль. Мы можем снова увидеть некоторую боль. Замедление роста цен не приводит к краху», — сказал он. «Когда я приобретаю недвижимость, я смотрю через шесть месяцев. Этот шестимесячный цикл вызывает у меня немного больше беспокойства в 2022 году, чем в 2019 году».

Недостаток предложения на рынке жилья особенно благоприятен для местных застройщиков, таких как Тритт, которые перепродают свою отремонтированную недвижимость по относительно доступным ценам.

Средняя цена перепродажи отремонтированного дома с потерей права выкупа в 2020 и 2021 годах составляла 261 543 доллара, что на 32% ниже средней цены продажи всех существующих домов за тот же период в 381 850 долларов. Согласно данным NAR, в марте 2022 года продажи домов снизились на 28% по сравнению с прошлым годом в ценовом диапазоне от 100 000 до 250 000 долларов и на 21% в ценовом диапазоне менее 100 000 долларов. Напротив, продажи домов выросли по сравнению с прошлым годом во всех ценовых диапазонах выше 500 000 долларов.

Во-вторых, стратегия инвестирования в добавленную стоимость, используемая местными застройщиками, такими как Тритт, не сильно зависит от быстрого роста цен на жилье. Эти инвесторы покупают проблемную недвижимость ниже ее стоимости после ремонта и перепродают по цене после ремонта или выше благодаря высококачественному ремонту, который повышает внутреннюю стоимость собственности даже при отсутствии рыночной стоимости.

«Вы зарабатываете на недвижимости, когда покупаете дом, а не продаете его. Если ты купишь правильно, то и отремонтируешь правильно, — сказал Тритт. «Рынок скажет нам, какова цена продажи. Мы не можем выбирать это».

Наконец, сильный рынок аренды обеспечивает подушку безопасности для местных застройщиков, если покупатели скорректируют цены на жилье. Средняя арендная плата выросла на 13% по сравнению с прошлым годом в феврале. 2022, согласно последнему Индексу арендной платы для одной семьи CoreLogic. Февраль стал 11-м подряд месяцем рекордного прироста.

И Старнс, и Тритт отметили, что коррекция цен на жилье также будет представлять собой более благоприятную среду для приобретения недвижимости для покупателей, которые отложили немного сухого порошка для такого сценария.

«Если это случится снова, у меня есть немного денег, отложенных в сторону. Я пойду и куплю четыре или пять из них, — сказал Старнс.


Дарен Бломквист — вице-президент по рыночной экономике Auction.com. В этой роли Блумквист анализирует и прогнозирует сложные тенденции макро- и микроэкономических данных на рынке и в отрасли, чтобы обеспечить ценность как для покупателей, так и для продавцов, используя платформу Auction.com.

Leave a Comment