Инвестирование в мобильные / промышленные дома | Думай о реальности

Стоимость мобильных / сборных домов ниже, чем для одной семьи, а прибыль может быть пропорционально выше, что делает их отличным вложением.

У меня было место в первом ряду почти четыре десятилетия в промышленной домашней промышленности. Я начал работать в отрасли в 1982 году, откликнувшись на объявление в газете о продаже мобильных домов в дилерском центре. В июле этого года я буду отмечать свое 40-летие в индустрии!

Первая работа была в крупнейшем в то время в Техасе дилере мобильных домов. Это было похоже на автосалон. У нас было 30 или 40 мобильных домов в центре продаж, люди выбирали один, мы его доставляли, а потом устанавливали на их участке.

В первый же год меня повысили до менеджера по продажам. К концу второго года обучения мы с генеральным директором решили стать партнерами и начать собственный бизнес. Мы открыли свой первый центр продаж в 1984 году и к 1987 году расширили его до 13 центров продаж.

Мой партнер был отличным парнем, но у нас были разные мнения о том, в каком направлении мы хотим вести бизнес, поэтому я продался ему в 1988 году. За это время мы также купили парк передвижных домов и разработали подразделение передвижных домов.

Позже у меня была франшиза домов Клейтона на 15 лет. Уоррен Баффет купил Clayton Homes в 2003 году. Вы это поняли? Предполагаемый лучший инвестор в мире хотел попасть в индустрию мобильных домов/доступного жилья. Clayton Homes была и остается великой компанией — золотым стандартом отрасли. Я продал свою франшизу в 2006 году и начал свой нынешний бизнес.

Текущая бизнес-модель

В нашей нынешней бизнес-модели мы покупаем готовые дома двойной ширины, уже построенные на земле. Средняя площадь домов составляет от 1400 до 1800 квадратных футов, и они обычно занимают от полуакра до акра земли. Мы приобретаем дома и ремонтируем их как новые. Когда я говорю «новый», я имею в виду новый ковер, краску, бытовую технику, кондиционер, септик, водонагреватель и даже новую крышу, если это необходимо.

Затем мы помещаем жильца в дом. У нас есть собственная компания по управлению недвижимостью, которая управляет недвижимостью для нас и наших инвесторов.

Мы покупаем в среднем 10 объектов в месяц. Некоторые из них мы оставляем для себя, а другие сдаем под ключ нашим инвесторам. В настоящее время мы работаем в четырех штатах: Техас, Джорджия, Северная Каролина и Южная Каролина. Мы сдаем в управление 600 объектов недвижимости и имеем около 150 инвесторов.

Почему нашим инвесторам нравится наша модель, а не дома на одну семью? Поскольку земля и дом являются недвижимостью, на них есть договор о доверительном управлении или ипотечный кредит, в зависимости от штата. Мы получаем право собственности на каждую недвижимость, которую мы покупаем.

Когда промышленный дом строится на заводе, он получает право собственности, как и автомобиль. Владелец имеет право оставить его таким и держать дом отдельно от земли. Если владелец хочет сделать его реальной собственностью (объединив землю и дом), это простой процесс, которым занимается титульная компания или адвокат. Это делает его недвижимостью с той же классификацией, что и дом на одну семью.

Инвесторам нравится наша модель, потому что стоимость домов составляет от трети до половины стоимости, а арендная плата и доход пропорционально намного выше. Кроме того, затраты на техническое обслуживание намного ниже. У нас нет фундамента и проблем с сантехникой, как в домах на одну семью. Здесь, в районе Далласа/Форт-Уэрта, я слышу ужасные истории о ремонте фундамента, который стоит от 30 000 до 50 000 долларов. Готовые дома привязаны к бетонным направляющим. Если нам нужно выровнять дом, мы просто снимаем плинтус, и это стоит от 1000 до 1500 долларов.

Мобильный против. Производимые дома

Некоторые люди задаются вопросом о разнице между мобильными и промышленными домами. Они означают одно и то же.

Еще в 1970-х и 1980-х годах их называли мобильными домами. В начале 1990-х годов промышленность начала называть их промышленными домами.

Думаю, этот термин звучит лучше, но в то время в домах также произошли большие изменения. До 1990 года многие заводы использовали полы из ДСП, которые не соответствовали стандартам. Когда полы намокали, они становились мягкими. Со временем их пришлось заменить. Если их не заменить, вы рискуете провалиться сквозь пол. Примерно в 1990 году почти все промышленные предприятия начали использовать полы из фанеры и OSB, те же полы, которые используются в жилых домах и элитных домах. Сегодня вы можете найти практически все удобства в промышленном доме, которые вы найдете в обычном или роскошном доме.

Дома, построенные в частной собственности

Дома, изготовленные в частной собственности, могут быть очень хорошей инвестицией в парк передвижных домов или в землю, контролируемую инвестором.

Как я уже сказал, много лет назад я владел и управлял парком мобильных домов. Вот где начинается «доступное». Типичный арендатор обычно живет от зарплаты до зарплаты и изо всех сил пытается свести концы с концами. Управлять ими сложнее, и поэтому я решил не оставаться в этой области инвестирования в мобильные дома. Однако в этом пространстве есть шесть или семь крупных игроков, которые действительно набирают обороты, и они проделывают огромную работу. Обычно они находятся в фонде или синдикации — и доходность может быть очень хорошей! Я предпочитаю изготовленную мной модель дома, потому что мы получаем лучшего арендатора, потому что мы предоставляем дом большего размера и больше земли, и они обычно расположены в лучших школьных округах.

Производимый дом дорожает или обесценивается? Ответ оба.

Передвижные дома с личным имуществом обычно обесцениваются так же, как и автомобиль. (В сегодняшние безумные времена все кажется немного другим.)

Недвижимость дома, потому что они включают в себя землю, очень ценятся. Показательный пример: для недвижимости, которую мы купили в период с 2012 по 2014 год, наша типичная совокупная стоимость (приобретение плюс ремонт) составляла около 60 000 долларов. Сегодня эта недвижимость продается примерно за 200 000 долларов. Это огромная оценка, которая увеличивает отложенный налог — вы не платите налоги, пока не продадите. Вот почему я считаю, что покупка и владение недвижимостью — это лучшая доступная стратегия накопления богатства. Кроме того, арендная плата за эту недвижимость увеличилась примерно с 1000 долларов в месяц до 1400 долларов — это тоже хорошо!

Что происходит во время падения рынка или рыночного краха?

Я всегда говорю, как бы плохо ни обстояли дела, людям всегда нужно делать две вещи: есть и иметь крышу над головой. Все остальное подлежит обсуждению. Вот почему мне нравится наша бизнес-модель. Это отлично работает в хорошие времена, но еще лучше в плохие времена, потому что у нас самая доступная крыша с большим количеством земли. Во время кризиса 2008 года и пандемии COVID-19 спрос на нашу недвижимость был в три раза выше обычного, потому что в плохие времена люди сокращают штаты и нуждаются в чем-то более доступном. Кроме того, в результате пандемии многие люди сейчас работают вне дома и нуждаются в домашнем офисе. Поскольку мы даем им гораздо больше квадратных метров за доллар, эта тенденция работает в нашу пользу.

Мобильные / сборные дома — это одна из лучших и самых безопасных инвестиций, и они являются отличным дополнением к любому инвестиционному портфелю.


Гленн Стромберг начал свою карьеру в сфере недвижимости в 1982 году, быстро поднявшись на вершину рынка недвижимости. Он владел и управлял франшизой Clayton Home, а также владел и управлял 13 независимыми дилерскими центрами по производству домов. Он также вел успешный бизнес по ремонту и переворачиванию.

За 39 лет работы в индустрии мобильных домов он разработал подразделения мобильных домов; владел парком передвижных домов; собственные и управляемые центры продаж мобильных домов; и покупали, продавали и сдавали в аренду дома на одну семью.

В 2006 году он основал Stromberg Investment Group с целью стать одной из лучших инвестиционных компаний в сфере недвижимости в стране. Кризис 2008 года, охвативший американскую экономику, заставил Стромберга пересмотреть свою бизнес-модель и создать текущую модель, которую использует SIG, предоставив инвесторам более безопасный вариант инвестирования и получения более высокой прибыли без высокого риска, который приносит Уолл-стрит или «игра в переворот». Имея под управлением более 500 домов в более чем четырех штатах, SIG ежемесячно инвестирует более 1 миллиона долларов США и закрывает в среднем 12 объектов недвижимости каждый месяц. Stromberg Investments предлагает инвесторам выгодные пассивные варианты «под ключ» и возможности долгосрочного кредитования. Чтобы узнать больше об инвестиционной группе Stromberg, посетите сайт www.stromberginvestmentgroup.com.


Leave a Comment